印象中，老司机好像没有专门写过姜山。

其实我在很多文章中提到过姜山， 里也回答过不少有关姜山的问题，但多是说个笼统的看法。不过到现在，这个笼统的看法仍然未改变。

在鄞州合并江东之后，鄞州的投入重心已经转到东部新城，实际上这几年姜山有些被忽视了。

海港城之后，姜山除了3号线通车，似无特别大的利好。去年听姜山的朋友说搞未来社区，整个老姜山都要拆掉，我告诉他，那是不可能的。

邱隘都没拆光，姜山靠什么拆光啊？

低调几年之后，姜山可能会在今年迎来新的机遇。主要的原因，是东钱湖、下应和云龙土地控制起来后，鄞州突然没有了刚需开发用地。

还有个神助攻，方桥房价要冲25000元。

在坊间流传的2021年鄞州土地出让计划中，姜山是出让最多的一个板块，有姜山的开发商对老司机说，上半年可能就有6-7块地要入市。

不过，现在出了“两集中”新政，不知最终会有几块地拿出来。

许多人还不知道，姜山很早就到宁波楼市中来分一杯羹了，其中一个代表楼盘叫小城春秋。

小城春秋已经 建成 15年，即便以现在的眼光看，也是比较偏 远 的。 在差不多二十年的职业生涯中，老司机有无数次为开发商的大胆所震撼，更为购房者的想象力所折服。

时势造英雄，许多看似天马行空的想象，最后都变成了现实，准确的说变成了钞票。

姜山最早的开发思路，就是一条天童南路，除了小城春秋，还包括华泰星城、雅旭花园，以及景瑞在姜山的一大片楼盘，它们都是以天童路为主轴。

究其原因，是因为天童路是连接姜山与鄞州中心区的主干道，也与鄞州开发陈婆渡有关。陈婆渡是向南最为前出的板块，自然也就成了姜山优先对接的方向。

但受到区划限制，姜山已有的楼盘都是围绕老镇在做文章，并未在老镇之外另起炉灶。即便是海港城，离老镇也不到1公里，框架并未拉开。

一般人都认为，过了绕城高速，南边就是姜山了，但其实并不是：姜山的北部边界，离绕城高速差不多还有一公里距离，缇香郡、明东小区往北一点，就出姜山地界了。

准确的说，最近要开的滨辰府这个楼盘，就是姜山北边的边界。

在整个姜山的北面，除了天童路以东（红翎台以北到高速）还有少量用地，基本上没有可开发用地了。

天童路虽然历史悠久，但路面窄路口多，并不是真正的主干道，未来姜山连通市区的主干道主要有两条：

一条是宁南南路，另一条是广德湖路。

宁南南路已经打通到姜山老镇边上，双向8车道，直通南部商务区、鄞州公园和万达商圈；广德湖路是城市快速路，接通姜山环镇路，规划有绕城高速入口，未来有可能成为姜山最主要的门户。

本来，姜山最优的发展方向应该在北面，即3号线到天童南路之间。但无奈北面的地盘属于首南街道，而在绕城高速以北，首南还有不少空地，短期内应不会有太大兴趣开发到绕城南边来。

这意味着，首南和姜山之间这一公里不到的距离，短期内还连不上。

北边是没地了，那么东边呢？姜山东面是甬台温高速公路，甬台温采用的是地面敷设方式，因此跨越这条高速特别困难。

往东没有机会，往南更不用想了，南边更加远离宁波主城区，而且有老镇阻隔，到鄞城大道基本算到头了。

剩下的发展方向只能往西，恰好3号线在姜山的西边拐了一个弯，直奔奉化而去了。尽管目前姜山的两个地铁站在都建在工业区里，但老司机认为姜山的想象空间，也正是这片工业区 。

鄞州是众所周知的工业强区，姜山就是鄞州的工业重镇之一。大名鼎鼎的奥克斯，厂区就在姜山。

工业是姜山的优势，带来了税收和就业人口，但工业也是姜山的劣势，几乎封堵住了整个西面的发展空间。

这点和镇海的骆驼很相像。

根据姜山最新的控制性规划，在北面开发告一段落之后，姜山未来开发的重点就落到了西面，也就是地铁姜山站、狮山站旁的工业区（黄圈）。

这里显然是姜山将来交通最便利的板块，有地铁，有 广德湖 快速路（红色箭头），有高速入口（绕城），在其南面不远，还有连通东钱湖的鄞城大道。 沿 鄞城大道 往东约10公里到东钱湖，往西4公里就是机场路高架。

当然，对姜山来说，最具意义的还是广德湖高架南延（红色箭头），通过这条快速路可以直接与市区的鄞州大道高架和南环高架连通起来，进而快速融入市区。

只是不知道这条快速路啥时候开建。

要搞好姜山西面的开发并不容易，面临着大规模拆迁，好在以厂房为主，比居民区难度小一些；此外 配套要起来，特别是学校、交通和医疗。

此前，姜山的开发一直以老镇的配套为依托，想吸引新宁波人前来定居，原有的镇级配套显然是不够的。姜山如果不在西边配建更高大上的设施，未来被方桥鄙视也不是不可能。

以学校为例，姜山的鄞州实验小学听上去挺不错，但其实就是姜山镇中心小学换个名字，门口卖小吃、发传单的络绎不绝。其他 代表姜山面貌、展示形象的公共建筑，也非常稀 缺 。

但凡新区，总得要有地标。

以前，在姜山置业的可能多是产业工人和务工人员，但现已逐步升级到高知高收入的新宁别人，他们对于居住环境、子女教育和社区服务要求更高，姜山迫切需要由镇向城升级了。