长宁作为上海老牌中心城区，供应量却一直排全市倒数。而它内环内的新房，不用说更是稀缺，过去三年一共才上新了3个盘。

2020年，长宁区仅中海长宁第一个项目入市；2019年，淮海名邸、虹康昭晖苑2个新盘入市；2018年，新盘供应量为“0”。

值得一提的是，去年入市的中海长宁第，最终认购率423%，286套房源半日光。可见，多年新盘供应紧缺的长宁爆发出来的需求热度。

不过，2021年长宁内环即将迎来新房大爆发：预计有3个新盘即将入市，且都集中在内环核心地段！

他们分别是：长宁壹公馆、华山夏都苑二期、愚源名邸。

图源：上海楼市情报

从网传价格和户型信息可以判断出，壹公馆和华山夏都苑二期都是典型的豪宅项目，总价预计在5000万+，愚园名邸则是作为改善型房源入市，总价预计在1200万+。

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长宁壹公馆

壹公馆可谓是长宁区一大神秘楼盘。网传其是上海申鑫足球队老板的跨界产品，但是情报小组在上海几大房交易网站并未查到任何相关信息。

项目位于长宁镇宁路板块，处于华山路历史风貌区内，毗邻昔日的法租界和市中心繁华商圈静安寺，靠近2/11号线江苏路站。

图源：房姐地产观

项目体量并不大，规划有两栋高层和四栋别墅，预计可售房源只有64套。高层住宅的主力户型建面约350-400㎡，已经完成精装修。

据悉，整个社区的物业管理是全中国唯一一个由英国管家行会UKBG授权的高端物业，高端到什么程度呢？他们可以预定私人医生，顶级米其林厨师、私人游艇和私人飞机。

目前，项目官方暂未公布户型图，网上仅是流传了一些样板间图片。

图源：房姐地产观

其实，这个项目原计划于2016年9月开盘，但由于种种原因暂缓入市。这一缓，就是5年。其实这5年间每年都能听到它入市的消息，不确定今年是否会再拖一年。

按照壹公馆15万/㎡的网传价格来算，350-400㎡的面积段，总价至少在5400万，在价位上和华山夏都苑平分秋色。

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华山夏都苑二期

华山夏都苑位于长宁新华路板块，能俯瞰华山公园和天山公园，紧邻网红文艺新地标上生·新所和孙科别墅，是妥妥的长宁豪宅地段。

项目一期于2007年竣工，从链家挂牌均价来看，华山夏都苑一期均价131327元/㎡。

图源：链家

目前一期共有2套房源在售，建面户型分别为348㎡5室2厅、592㎡3室6厅，总价在5500-8000万左右。

二期于2018年5月开建，仅推1栋18层高层住宅，36套面积为380㎡的豪宅，内部装修由知名设计师操刀，全屋地暖，大金中央空调等国际一线品牌精装交付。

图源：链家

小区整体风格为欧式经典古堡式建筑，外立面用质感丰富的石材与大面积玻璃拼接而成，还配上了精致的古堡式屋顶，整体外观时尚大气且有质感。

项目还有独立会所，自带恒温泳池、健身房等豪宅标配，健身休闲社交需求完全能够满足。

图源：链家

二期预计总价约5500万，如果真的是豪宅意向客户，可以多关注这个项目。无论是位置还是品质，它在长宁都是数一数二的。

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愚源名邸

愚源名邸是三个待入市新盘中唯一一个有小户型供应的楼盘，社区体量不大，小区整体呈“L”字型布局，共6栋楼，其中1-5号楼为可售住宅，高4-7层，共180套房源。

如今，这种多层住宅，在市中心已经十分少见了。

图源：今日房产

值得一提的是，愚源名邸也是一个拉锯了10多年的项目了。2010年12月，上海市长宁区住房保障和房屋管理局发布“长宁区39街坊旧区改造”，在2015年由中山建设实业发展总公司完成动迁。

由于项目带着一定的拆迁属性，因此周边多为老破小。

图源：长宁房管局官网

据悉，项目的设计单位是“上海天华建筑设计有限公司”。该设计公司的代表作有仁恒静安世纪、绿地黄浦滨江、华发华润静安府西区、万科翡翠滨江、大宁金茂府等，基本上市中心的豪宅都少不了它的影子。

从当前网上曝光的户型图来看，整体房型都还不错。

建筑面积约94㎡-277㎡2-4房，其中主力面积段约110-177㎡2-4房。（户型图仅供参考，以官方发布为准）

户型做得比较方正，大户型基本都有2个套房，也有充分的储藏收纳空间，160㎡、172㎡、177㎡三个户型做到了南北通透；就算是2房小户型也都做了2卫，而且几乎都是双套房，非常适合多人口家庭购买。

图源：今日房产

可以看出，愚源名邸的主力户型就是冲着改善需求设计的，不过有不少户型都有暗卫的问题。

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总结

壹公馆、愚源名邸、华山夏都苑这三个项目都位于长宁内环核心地段，成三足鼎立状位于延安高架和江苏路两侧，彼此间距离不超过2公里，共享城市配套。

只不过，壹公馆更靠近静安，华山夏都苑二期更靠近徐汇，相比之下，愚源名邸少了跨区域的“外援”。

从产品类型上讲，壹公馆和华山夏都苑二期都属于豪宅项目，预计总价都要5000万+，愚源名邸属于偏改善型，有少量小户型房源。整体来说，长宁今年的三个新盘都是区域内所需要的高端住宅项目。

关于价格，区域内新房供应不多，2019年年底入市的淮海名邸就在三个项目附近，入市均价是12.9万/㎡。二手房方面，因为房龄、品质，价格相差会比较大，整体在4-13万不等。

若这三个楼盘真的能在2021年入市，长宁内环新房极度稀缺的现象将有望得到改善！

责编：黄教授

主编：向利

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