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每次报告会，我都会问大家三个问题：

1

如果预期房价下跌，刚需会买房吗？

多数人的回答是：不会买，可以先租房，等到了房价开始上涨的时候再买。

2

如果预期房价上涨，不是刚需的人会买房吗？

所有人都回答：肯定会买。

3

如果是刚需唯一住房，当预期房价下跌时，会不会卖掉唯一住房？

把这个问题形象化，对于刚需自住的唯一住房，现在出售可以卖600万，如果预期明年会跌到400万，也就是明年400万可以买到同样的房子，这个刚需自住的人会不会现在卖掉这套唯一的住房，然后先租房居住，等跌到400万时再卖回来，相当挣了下跌收益200万。

对于这个问题答案有分歧，七成的人选择会卖出，三成的人选择不会卖出。

经过深入调查，这三成的人不卖掉的原因主要是不相信房价会跌，害怕600万卖掉后，400万买不回来了。

这个回答就跟问题出现偏差，因为问题是预期房价从600万跌到400万，而回答的答案是预期房价不会跌。

综合以上结果，得出了统一的结果，一旦出现明确的房价下跌趋势，不仅仅投资者，就是刚需唯一住房的家庭也会卖掉自己的唯一住房，改成租房居住。

一旦出现这种情况，那么就带来系统性风险，包括银行JR机构都会受到牵连。类似环京房价，出现了白送房和大量法拍房的情形。

来看看本次工作报告对房地产的提法：

（1）保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

（2）完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。

（3）加大城镇老旧小区改造力度，因城施策促进房地产市场平稳健康发展。

我们看到，“稳地价稳房价稳预期，因城施策促进房地产市场平稳健康发展”写进政府工作报告。稳定就是当前房地产市场的主基调。

而针对新市民和青年人的置业方案给出的是“增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”。

租赁住房就是使用权，跟所有权的区别主要就是买卖差价。如果希望获得以后涨价收益同时承担下跌损失的家庭，就可以买进所有权，如果不愿意承担房价下跌风险的家庭就可以买进使用权。

买所有权的本质就是投资，投资就是在保证安全的情况下寻找最大收益的目标。所以，房价上涨预期明确的时候，买房产所有权就是好的选择。

那么，在房价平稳的情况，到底如何买房呐。

投资判断标准是这样的：

1.如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%（贷款利率水平），那么可以买房。

2.如果房价下跌，那么不仅不能买房，还应该卖房，然后赶紧租房。

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

非常明显，当前的全国房价走势就是第三种情况，尤其一线城市的房价基本平稳在0－5％涨幅之间，所以现在买房的都是刚需，而投机需求出局，投资需求正在不断捕捉租金回报率高的房产。

看到上面分析，就可以明白提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期稳定投资需求，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。