以前：慎买莞北。

现在：刚需冲啊。

放在以前，真不会建议东莞人去买石滩、石湾、园洲……

（它们都在东莞北部，为方便理解，统称“莞北”）

每次有人咨询去惠州/增城买房如何时。

房视君：“买东莞，哪怕是有点旧的二手房，也不要去惠州/增城”。

但现在要主动打破这份执着！

房价、轮动、限购……莞北成最优解

首先还是价格，东莞新房均价几乎破3万，全市1字头新房，太难找……

高房价是刚需群体通往幸福的路上不得不攀越的高山。

你纠结房子的升值潜力，他更在乎有没有一个家。

二三十分钟，用东莞首付的钱买大户型舒适生活，刚需睡觉都能笑醒。

其次强大的东莞城市能量，正在带动周边临莞洼地价值上升，呈现出跨区域的楼市轮动。

去年东莞楼市上涨行情几乎轮动所有镇区，在暴涨后周期+政府严控的背景下，血脉偾张的购买力短期内难以熄火，只能外涌。

然后莞北就爆了，量价齐升。

销冠都在莞北，东莞人购买力爆棚

先来看莞北广州区域。

2021年1、2月份，增城新房成交54.32万㎡，5466套，全广州第一。

2020年全年，增城新房成交25159套，占广州成交总量的24.9%，将广州新房市场头把交椅坐的很稳。

去年增城销冠，不在热度最高的新塘、永宁，在莞北的石滩。

敏捷绿湖首府，成交2733套，莞北最火之一。

据房视君了解，去年开始该项目涌入大量东莞客，占比最高达能6成。

再来看看惠州莞北区域。

1月博罗成交10.16万平，1753套，成交亮眼。

销冠还是在莞北区域的石湾：聚龙天御湾。

撇去数据，最直观的感受是：每天群里都有大量粉丝咨询：

石滩哪个盘好？想去惠州买房，选哪里好？……

大量外溢需求摆在那里，既然无法忽视，那就好好正视，帮忙大家梳理清楚外溢购房思路。

向北外溢买房，怎么买更省钱，怎么买更方便以后两地的生活，怎么买升值空间更大？

房视君梳理了莞北1字头楼盘，发现莞北买房路线有三种。

第一过桥，第二走高速，第三不用过桥不用走高速。前两种常用，第三类少见，但也有，且听房视君慢慢道来。

莞北置业趋势，两纵两桥一横一辅

两纵两桥一横一辅，是打通莞北置业大交通的主要路线。

当然也有别的高速和别的桥，但为了看的更清晰，结合莞北现有在售楼盘的情况，只梳理了1字头楼盘以及有关的交通路线。

两纵就是：G94珠三角环线和S29从莞深高速

一横：济广高速

一辅：花莞高速

两桥：江龙大桥和罗浮山东江大桥。

先上一张图，直观展示莞北置业最火路线，再看详细分析。

（1）从石碣北上的，看这里

走珠三角环线高速可达的1字头区域，主要集中在增城石滩，分布有敏捷绿城首府、敏捷东樾府、嘉御豪庭、石滩第一城、碧桂园星禧。

从东莞过去，从石碣立交上高速约15分钟，下高速约5-10分即到，时间成本不高。

这几个盘的价格最高在1万六七左右，目前来看七成左右的房子都被东莞人买走。

东莞人点燃了该片区操盘手的信心。

据说后续有新品加推的项目，有计划逐步提价，今年有望触碰到2字头。

虽然三四千的涨幅，对于东莞来说，小巫见大巫。但石滩房价基数小，16000元/平的售价，提价3000元，涨幅就已达18.8%。

石滩另外还有两个项目，无需高速，从石碣过江龙大桥即到，为金众江悦府和三江盛汇。

两个项目离的很近，三江盛汇价格更优惠，但金众江悦府去年猛攻东莞市场，九成以上房子被东莞人买走，赚的盆满钵满。

金众江悦府

方圆云山诗意也不用过桥，但需要走一段国道，价格在13500元/平左右。

过桥即到，交通成本和时间成本都低，对这个片区有意向的，可根据自己预算选择。

（2）从石龙石排北上的看这里

石湾与石龙/石排，一桥之隔，价格也跟着东莞房价慢慢涨起来，从三四千已经涨到一万多。

可经过东莞人买买买之后，石湾现在严重缺货，在售楼盘可选的只有聚龙天誉湾。

从东江大道或石排大道北上过罗浮山大桥，约5分钟到聚龙天誉湾，目前售价约13000元/平。

下半年石湾的供应大户奥晨龙湾天元会有新货推出，听说石湾近期还有土地拍出。

但这个片区的供货从大规模供应，已进入细水长流的阶段，东莞人杀过去会发现选择空间越来越小。

奥晨龙湾天元

（3）无需过桥走高速的区域开始上新盘了

之前很多东莞人基本都是，从石龙过石湾大桥，沿着这条路去买房。

可现在那条路线周边无新房可售，幸好有一条路线及时补上，它就是环岛路。

顺着环岛路，无需过桥、走高速，过新鸿基玲珑汇，马上就到园洲。

这条路线预计会成为2021年东莞人北上置业的新选择。

该路线楼盘，更靠近园洲中心，相对远离石龙，没有引人东莞人的足够关注。

今年有一个新盘——旭辉华宇东江公元会入市，从新鸿基珑汇过去只要2分钟，据说示范区很快就会开放，项目产品亮点很突出，等有时间房视君再好好分析下。

（4）别墅也给安排上

莞北置业，也是可以选择别墅的。

特别是那些时间自由、无需朝九晚五的人，来一套别墅享受高端人居生活，犒劳自己，未尝不可。

除了以上1字头的楼盘，也写写两个别墅盘。

交通比较便利的有两大别墅盘，一个是世茂泰禾·广州院子，一个是罗浮山·十里方圆。

广州院子在增城，紧靠济广高速出口。

十里方圆在博罗，石碣上高速，罗浮山出口下，5分钟即到。

两个盘的别墅总价差别较大。

广州院子总价268万起，单价约2万起，面积为124/130/128㎡三种，叠墅产品，每户两层，独门独院独梯。

广州院子的教育配套是华师附中增江学校，从小学到中学，适合家里有适龄儿童的家庭。项目规模非常大，是一个城级大盘，内部园林打造非常精致。

广州院子

十里方圆总价在370-440万，单价约2.5万，面积为155㎡，共三层，专属的院落空间。

十里方圆就在罗浮山脚下，外部环境和风景更优质，购房人的年龄偏大一些，更多有养老和休闲的需求。

对面正在建设罗浮山高铁，将来轨道交通也相对便利。

十里方圆

莞北房价迎来上涨行情

看莞北接下来的房价走势，无非看金融、供需和土地成本这几点。

全球央行都在超发，通胀连王石都忍不住发微博吐槽了，货币超发直接引发通胀，通胀最大的影响就是货币贬值，资产价格上涨。

房子就是国内最主要的资产之一，所以房价会在通胀周期内呈上涨趋势。

供需来看，石湾园洲今年入市新货真的不多，全新楼盘只有旭辉华宇东江公元，临近东莞的也只有两三个盘会小规模新品加推。

加上园洲楼面价已经突破6000元大关，去年拍的两块地均已挤入惠州楼面地价前十。

存货少、地价越来越高，预示着房价会迎来一波新的涨幅。

石滩也有涨幅，碧桂园去年拿的石滩地块虽然底价价成交，但可售楼面价也到了7003元/平。

同时东莞人购房需求大增，给开发商增强了信心，各个都想提价。

去年没有入市的东莞人，特别是首付预算只有几十万的刚需群体，今年会持续涌入莞北。

综合以上因素来看，2021年莞北会迎来一波上涨行情。