2021年1月20日，国家统计局发布了中国房地产销售数据，2020年全国全年商品房的销售面积为176086亿平方米，同比2019增长2.6%。从2020年的销售数据可以看出，楼市的购房需求依然非常庞大。

很多人认为随着楼市的发展，人们的住房拥有率会越来越高，楼市的需求量就会逐渐减弱。根据央行发布的数据，2019年我国城镇人口的住房拥有率已经达到96%，国家统计局也发布数据，2020年我国人均住房面积也已经达到42平方米。从以上数据基本可以看出，现在老百姓已经不缺房子，甚至住房处于过剩的状态。这与2020年商品房销售数据有些矛盾，一方面是住房需求量逐渐减弱，另一方面是商品房销售面积同比上涨。

事实上虽然住房拥有率已经逐渐提高，同时人均住房面积也已经达到很高的水平，但是人们对住房的需求量依然很大。城镇的住房拥有率虽然已经达到96%，但是有很多家庭都是一家三口挤在一栋房子里，等孩子分家的时候还需要购买新房，并且很多家庭都居住在房龄超过20年的老房子中，居住体验已经很差，需要置换居住体验更好的房子。

其实楼市的发展应该分为两个阶段：第一阶段是住房供不应求的时候，那时候人们买房是为了满足基本的生活需求；第二阶段是住房逐渐过剩的时候，人们买房是为了追求更高品质的居住体验。虽然现在住房拥有率已经逐渐提高，但是因为很多人的居住体验并不好，未来楼市会有很庞大的改善性住房的需求，因此未来几年人们对住房的需求量依然很旺盛。

如今我国的楼市基本已经发展到第二阶段，人们开始对住房的居住品质有越来越高的要求，购房者也不可像过去那样闭着眼买房，对于刚需来说，自然要购买更加适合居住的住房，对于投资客来说，居住体验比较好的住房也有更大的升值潜力。不过对于购房者来说，如何买到真正适合居住房子呢？房产大佬王健林给出两大买房原则：买三不买二，面积不要超过110，很多购房者表示庆幸，利用这两个购房原则买到对的房子。

第一大原则：买三不买二

现在市面上通常有两居室、三居室和四居室的户型，单居室的户型比较少见，通常是单身公寓。对于购房者来说，通常会在两居室、三居室和四居室中进行选择。首先笔者不建议购买两居室的房子，主要有2个原因：从升值空间的角度来说，两居室的升值空间比较小。因为这类房子属于比较小众的房子，在二手房市场上不容易转手，容易被客户压低价钱；从长远来分析，购买两居室的房子会有置换房产的需求。单身的时候居住两居室的房子完全够住，一个卧室自己居住，另一个卧室可以接待朋友，确实刚刚好。但是未来结婚之后，可能会要孩子，两居室就显得非常不够用，并且现在国家放开二胎，未来还有可能放开三胎，有了孩子之后可能就会需要三居室甚至四居室的房子。

至于三居室的房子和四居室的房子该如何选择，笔者认为普通家庭尽可能选择三居室的房子，比较适合三口之家居住。对于那些家庭条件比较好的家庭，购买四居室的房子也毫无压力，确实可以选择四居室的房子，当然对于那些有生二胎和三胎打算的家庭来说，可能选择四居室的房子是更好的选择。

当然基于目前城市的高房价以及现在养孩子的成本这么高，大多数家庭都没有能力承担四居室的房子，因此对于大多数普通家庭，三居室的房子是最好的选择。

第二大买房原则：面积不要超过110平

对于购房者来说，购房面积的选择也十分重要，住房面积关乎到买房的成本以及未来的房贷压力，现在我国的住房均价在一万左右，够买一套90平米的小三居需要90万左右，如果购买一套140平米的大户型房子需要140万左右，这两者的购房成本相差50万。购买90万左右的房子需要27万的首付，未来每个月的月供为3600元左右，购买140万的房子月供在5600元左右，首付和月供的差别都非常大。从买房的成本的角度来考虑，普通购房者不能选择面积太大的房子，首付压力以及未来的房贷压力都太大。

另外住房面积对居住体验的影响也非常大，如果住房面积非常小的话，会给人一种非常压抑的感觉；住房面积过大的话，也会给人一种比较冷清的感觉。对于购房者来说，买房的时候既不能购买太大的房子，也不能购买太小的房子，应根据自己的实际情况选择最适合自己的面积大小。

根据房产大佬王健林的建议，住房面积最好不要超过110平米。事实上对整个家庭来说，110平米的房子已经完全足够家庭居住，空间上也不会感到压抑，虽然说超过110平米的房子看起来更加宽敞，但是实际的居住体验并没有多大差别。从性价比的角度来考虑，购买110平米的房子已经完全足够，在房价如此高的今天，普通购房者实在没有必要多花钱去购买超过110平米的房子。

笔者相信，“买三不买二，面积不要超过110”是非常良心的买房原则，这两大购房原则适用于大多数普通购房者。对于普通购房者来说，应该尽量选择90-110平米的三居室房子，但是对于一些家庭条件比较好的或者一些有特殊情况的购房者，这两大购房原则只能作为参考，买房的时候应该根据自己的实际情况，来选择最适合自己的买房原则。