壹| 上海高中名额开始到校到区

3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，办法规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。

值得注意的是，此次政策提出了“名额分配综合评价录取”制度。

这是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法，具体为：委属市实验性示范性高中名额分配招生计划占其招生计划总数的65%，原则上按人数比例分配到各区，其中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则，分配到不选择生源的初中学校。

“全覆盖”、“所有不择生源的学校”，意味着顶级公办初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑线。

而决定名额数量的，不再是区统考成绩和生源口碑，也不再是初中是否属于同集团高中，而是学生人数。

这也就意味着，优质初中考上优质高中的学生数量或将减少，而普通初中考上优质高中的学生数量将增加。

简单点说，就是重点高中录取生源名额向非重点初中、非对口初中、非高分初中倾斜。

如果一定要说上海教育新政动了谁的“奶酪”，学区房必须位列其中。

“此次改革，各类初中升高中的机会会更均衡，这样也会使得各区小学和初中的入学情况更加均衡。在教育资源分布均衡的改革方向下，过热的小学和初中学区房会降温，真正有助于促进上海房地产市场的平稳健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

对于学生和家长而言，最优化的选择是：不到重点初中当凤尾，要到普通初中当鸡头。

贰| 苏州园区学位九年一循环

2019年苏州上半年，苏州楼市大热，连续入围冰山指数正数第一名，随后住建部对近几个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示，苏州赫然在列。

5月11日，苏州出台《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》（苏府〔2019〕38号）。不久，苏州工业园区管委会也正式发布关于贯彻《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》的通知。

自本通知施行之日起，在园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生（初中、小学不分地段，同一家庭多名子女不受限制）。

苏州工业园区教育局则对这一规定做出了具体的解释。

“九年内认定一名地段生”（简称“九年一学位”）是指自该住房学位登记使用之日起，九年内提供一个义务教育学位，该学位拥有者享受九年义务教育（产权不变更）；

“初中、小学不分段”是指初中、小学为一个完整的九年义务教育学段，除该登记住房学位拥有者享受九年义务教育外，该登记住房不再提供第二个义务教育学位，同一家庭多名子女不受限制；

新购住房如未登记使用过学位，即可用于申请使用义务教育学位；

新购住房如在《通知》发布施行之日前已登记使用过学位，“九年”是指以该住房为依据最近一次学位使用之年起计算，九年后可再次认定学位。例如某新购住房最近一次使用学位为2016年9月1日，则至2025年8月31日后可认定新的义务教育学位。

叁| 各地推行大学区制

2020年5月12日，《四川天府新区成都直管区2020年小学学区划分方案》（以下简称《方案》）正式公布。区别于单校划片和多校划片，方案中将天府新区划分为12个大区，每个大学区对应一所或者多所学校，全部实行摇号录取！

在随后，天府新区成都直管区出台了具体细则中提到：

每个适龄儿童可在大学区内填报三所意愿学校，若同一所学校的第一志愿报名人数超过核定招生计划数则电脑随机录取;若同一所学校的第一志愿报名人数未超过核定招生计划数，直接录取全部报名适龄儿童。第一志愿未能录取者，参加第二志愿学校的计划录取，若填报同一所学校的第二志愿报名人数超过该校剩余计划数则电脑随机录取；若填报同一所学校的第二志愿报名人数未超过该校剩余计划数，则直接录取全部报名适龄儿童。第一、二志愿均未能录取者，按照上述规则参加第三志愿录取。

三个志愿均未能录取者，由社区治理和社事局在学区内统筹安排学位。

两周前，北京西城发布的义务教育阶段入学政策，同样正式宣布幼升小多校划片！政策明确规定，自2020年7月31日后，西城区购房家庭的适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

截止到目前，大学区制已经在深圳、成都、北京等众多房价热点城市实施。

肆| 学区房的真正溢价如何衡量

毫无疑问，学区房当然有溢价。

比如在2020年这一轮涨幅中，无论深圳上海还是成都、合肥，学区房都起了领头羊的作用。在青岛亦是如此，市北区浮山后因为优质学区的加持，连中介都说“房东都有些飘了”。优质学区如果能确保学位，再加上距离学校近，省却了很多学生路上的时间，也一定程度避免了上学放学路上的交通隐患。

所以，合理的学区溢价是应该的，但是超高的学区溢价则完全没有道理可言，假如私立综合求学成本为4.5万元/年，则九年教育，综合学费为约40万元。以100平米为例，在青岛地区，则4000元/平的单价溢价为合理溢价。

考虑到不同情况，3000-5000元/平的单价溢价尚可以接受，这还是小学、初中双名校的双学区房，若是单学区房，则溢价恐减半。

但是在市南区，没有厨房、卫生间的20-30平米的所谓顶流学区房，报价往往超过5万/平，这样的房子，缺乏基本的生活功能，如果没有学区的支撑，本身房产价值极其单薄，单价过万都是奢望。

就因为一个学区，老破小生生多出了几百万的溢价，这样的房子，没有完备的居住功能，买入就是高风险。

购房者要谨慎！

文：青岛楼间距