我是巴莫，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

1.提问：巴莫老师，你好，今年主城区买房是个什么情况呢？“金三银四”，三月四月会不会是一个买主城区房子比较好的机会呢？

巴莫：你好，目前锦江区楼盘供应不足，只有三个出售中，且总价又高；成华区有16个新盘在售，本区域还有“网红盘”热度很高，但是大部分新盘均以改善为主；青羊区共有12个新盘，价格多集中在三百五十万以上，未来新盘供应会比较紧张；金牛区14个新盘在售，价格较低，但是大部分的配套都不行，地段好的总价已经突破三百万，存在未来补涨的可能性；高新区的5个新盘集中在新川和大源，以后的新盘也更可能朝新川集中。要买入主城区，预算较高的人观望一下无妨，目前成都市场上的新盘大多没什么明显性价比，观望一下等待新房，或许又有黑马；而较低预算刚需可选择机会上车了，随着主城区新盘总价门槛逐渐迈入300w，未来的价格可能日渐攀升，切不要固执守着刚需资格等待“神盘”，有中标的可能但是陪跑的风险大不说，还会丧失当下的其他机会，而预算较低的刚需朋友，现在能买到就是最好的。

2.提问：巴莫老师，你好，我看了二圈层温江羊马板块的房价还是比较低，那这个板块的房子是不是可以买呢？

巴莫：你好，不太建议。首先要明白地价区域不一定就是房价洼地，像二圈层的边缘板块，因为没有先天优势也没有政策支持，发展的不咸不淡，价格低不代表性价比高，其中的温江羊马板块就是如此，虽然在二圈层但是价格很低，因为配套较为落后，受中心的辐射实在太小。成都周边的城市有通过攀附成都碰瓷的，房价低不限购，但是真实身份却是假的洼地。一二圈层也存在少数黑洞板块，像老城区双流东升板块，虽然位置不错，但是远离国际城南，界面也很有年代感；武侯机投镇也是位置很好，但是规划乱，给人的印象就是城中村，问题扎堆，境况在短时间内难以改变。

3.提问：巴莫老师，你好，看到最近几年天府新区楼市一直挺不错的，今年天府新区行情会怎么样呢？现在入场晚不晚呢？在天府新区哪里买房会比较是热门区域呢？

巴莫：你好，天府新区在成都楼市大热毋庸置疑，近几年天府新区的土地供应量和新盘供应量在成都名列前茅，去年疫情之时的楼盘供应受到影响也很小，新房供应量与往年平均水平无异甚至有所增加，新盘供应之充足令人看好，同时政策的加持也会为来年新盘供保持充足提供一层保障。天府新区的热门与持续开盘不无关系，新盘开盘频率越高，热度也就越高。今年天府新区内万安南、天府大道东侧、兴隆湖等区域的土地拍卖情况甚佳，热门区域很可能集中在这，在往年的热门板块等地新盘存量依旧丰富的情况下，当开盘率降低，热度转移后就会造成天府新区开盘较散的现象。

4.提问：巴莫老师，你好，今年上海、深圳、杭州各地都在出台楼市政策，那成都楼市也是如此吗？现在在成都买房的话，老师有哪些建议呢？

巴莫：你好，今年对于楼市调控依旧坚持“稳”的主旋律，从上海、深圳、杭州等地出台的政策窥见一番便知，与成都相似，限售限购，打击投资炒房。成都“914”新政明确了优先确保保障性住房用地供应，也明示“房价露头”必被打，长期必然会增加成都的新盘供应这对刚需无疑是友好的，不仅增强新房的吸引力，还缓解二手房涨价的情绪。随着来成都落户和买社保换社保的人的增多，成都第一二顺位，也就是能提交楼盘所在区户口、楼盘所在区社保或者楼盘所在区户口的人数会增多，且不论第二顺位中标的可能性不大，三四顺位很大程度上会陪跑，未来摇号难度无疑会加大；当然也不排除成都未来实行摇号计分制的可能性，因为随着成都“人才引进”政策的深入推进，人口净流入规模可观，当热门区域例如天府新区，五城区和高新区，它们的热度继续不断升温，摇号难度就很大了。

5.提问：巴莫老师，你好，请问在成都买房可承担首付70w左右，年底买房，有哪些区域可以考虑？主要是自住需求。

巴莫：你好，70w首付的购房预算在高新南、锦江区、青羊区、武侯区等地上车机会很小，金牛区和成华区接近200w左右的楼盘已经不多，并且大多集中在龙潭寺及东北方向。另外二手房下手成本增加，二手房已经经历了两次阶段性涨价，一是去年四五月份后疫情时代，二手房市场活跃，价格上涨；二是“914”新政出台后，未满五二手房税费增加，满五二手房涨价。在此情况下，建议正视二圈层，可适当以改善盘为主。相对于一圈层，二圈层机会较多，但也需要珍惜，例如双流华府板块、怡心湖板块等地。需要注意的是，由于二圈层没有主城区和天府新区的先天优势，所以应选择目前价格相对较低但是具有升值属性的新盘。

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