过去20多年我国房地产行业之所以能高度繁荣，离不开人口，金融，政策和棚改红利的支撑，但眼下为房地产输送利益的这4大红利正在逐渐消失，意味着属于房地产的辉煌时代将要正式落幕了。

第一，人口红利消失

1998年之前住房是国家和单位分配的，1998年房改后商品房才正式进入市场，前期积压的楼市需求集中爆发，商品房供不应求才推涨了房价，现在房地产繁荣了20多年，楼市需求被逐渐释放完毕，甚至很多家庭不止一套房子，而房子又有保质期长的特点，买了房子的人短期不会再买，所以就需要新的需求来消化库存房源，新需求主要是结婚的刚需和新出生的潜在购房需求。

根据民政局统计的数据，2020年结婚数据是继2019年跌破1000万大关后，再次跌破900万大关。该结婚数也是自2003年以来的新低，仅为最高峰2013年的60%。结婚人数骤降说明楼市刚需在持续减少，结婚率下降又会带来生育率下滑，潜在购房需求将会减少，可以预见的是，未来房产交易量会跟着放缓，甚至成交量会比想象中更小，因为现在的90后、00后的父辈祖辈已经完成了财富的积累，对于从小就生在城市的他们来说，可以继承父辈、祖辈的房产，如果不是为了改善住房品质，对于他们来说不买房都是可以的。伴随着人口红利的消失，购房需求严重缩水，房价将失去上涨的红利。

第二，金融红利消失

过去房地产信贷政策宽松，不管是个人还是房地产商，都能低成本从银行借到钱，有金融杠杆的支持，房地产成了资金的蓄水池，支撑并且推动着房价不断攀升，但是资金过多地流入房地产，导致实体经济空心化现象明显，同时经济发展过于依赖房地产，一旦房地产崩盘将会造成巨大损失，所以从2018年开始，房地产宽松的货币政策转为紧缩，对于需求端，主要表现为上调房贷利率；对于房企来说，主要表现为融资渠道收紧，融资成本上升，严格限制任何违规资金流入楼市，今年国家又对房地产融资和贷款设置了量化指标，严查经营贷，消费贷等违规资金流入楼市，房地产金融政策收紧已经成了大趋势，没有庞大的货币支撑，房企资金周转出现困难后，降价促销的可能性增大。

第三，政策红利消失

过去房地产是国民经济的支柱产业，为了发展经济，国家给予了房地产大量政策扶持，尤其是到经济不景气或者有下滑趋势时，政策就会刺激房地产消费来拉升经济，由此产生了房地产“夜壶论”的说法，也就是需要时就拿出来用，不需要是就往床下一踢。但是现在重启楼市对经济还有促进作用吗？显然现在房价已经处于历史高位，如果再利用房地产刺激消费，产生的“负面作用”不可估量，如今房价基本已经触顶，鼓励百姓买房只会增加居民的负债，挤压其他方面的消费，进而导致经济发展失衡诱发大范围的经济危机，现在高房价对经济发展的抑制作用明显，所以眼下国家已经不再扶持房地产，而是要坚决抑制房价大涨，哪里房价有上涨苗头，政府就进一步加码调控政策为楼市降温。

第四，棚改红利消失

棚改货币化安置政策，催生了大量手持现金的刚需，庞大的购买力推升了房价，但是如今旧改接替了棚改，最近几年旧改的范围不断扩大，老旧小区改造会延长老房子的使用寿命，提升老旧小区的居住品质，一定程度上能延缓部分改善型需求的释放，对高房价起到有效地抑制作用。