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这年头，真的是天河就飘吗？

最近，淘房志后台收到了不少关于龙洞的留言，其中一条很经典：说说天河龙洞为什么没涨？

龙洞涨不起来？呵呵，太天真了。

最近，笔者发现龙洞居然有业主挂牌价飙到了近9万一平！

龙洞宝翠园四期一套114方三房，南向7层（共17层），挂牌价达到89396元/平，总价达到1020万。

同时期，龙洞保利林海山庄一套97方的东南向复式五房，一夜之间从760万涨到850万提价近100万，折合单价为88459元/平。

千万总价，9万单价。珠江新城、滨江东、琶洲、天河北、天河公园、牛奶厂……一大把选择。

买你龙洞干啥？买你天河最北端？买你景观好？买你就龙洞小学和89中两个学校？

笔者不禁想问：是梁静茹给你的勇气吗？还是笔者区区一名穷DS，看不懂富人的世界了？

粉丝与中介的聊天截图

龙洞，曾经的洼地不再！

业主频频反价，几十万上百万地涨

房价冲6万奔7万

实际上，除了上面两套9万/平的房源，整个龙洞的二手涨势都是很明显的。笔者从3月初观察到现在， 几乎每周龙洞都是上升状态。

不仅成交数据上涨，业主的心态也明显发生改变。

尤其是牛年过年之后，宝翠园、保利林海山庄、君林天下、保利世纪绿洲，这几个林立龙洞植物园地铁站的四大金刚，都出现业主调价上涨的情况。

君林天下 链家截图

保利林海山庄 截图链家

保利世纪绿洲 截图链家

以上都是一些涨幅较大的例子，实际上，基本每个房源都有调价上涨，小则十来万，大则几十万、上百万。

龙洞现在的均价，已经准备冲6万+、奔7万+了。

为什么龙洞会涨？其实原因很简单，就是广州的普涨行情，不可避免地蔓延过来了。

如今，天河东边，无论是东圃、车陂、还是黄村奥体、牛奶厂，都经历了一轮大涨，而龙洞虽然偏了点，但业主也心想：总该轮到我了吧？

龙洞板块优缺点分析：

天河最北端+面貌落伍

二手跑输大势太多

尽管龙洞业主自信心爆棚，但其实整个龙洞能真正吸引买家交易的二手房并不多。

除了上文提到的分布在植物园地铁站周边的四大金刚，还有育龙居、瑜翠园有房在售之外，其余基本都是楼龄超过20年的单体楼或者员工宿舍。

以上这些小区加起来，可售房源也就几十套。

从涨幅来看，从去年2020年3月份至今，涨幅最高的保利林海山庄，也仅为19%。同时期，牛奶厂有盘涨幅高达60%，跑输了大势太多。

可以说，一直以来，龙洞绝对是不受天河购房者的关注的。原因有四：区位、配套、落伍的产品户型、零产业规划。

首先，从地图上看，龙洞处于天河最北边的位置，是天河与白云区、黄埔区的交界处，一条广园快速路，一座火炉山，一个华南植物园便将其与天河核心繁荣区隔绝开来。

不过，如果你是自驾出行，那么在交通上龙洞还是非常方便的。通过华快、环城，从龙洞半小时内就能通达珠江新城、琶洲等核心地区。

如果是地铁出行，片区内设有6号线龙洞站、植物园站，出口众多大部分楼盘都建在地铁口处。

在这里额外提一嘴：6号线真的太慢太短了！

虽然拆除了大量的座椅、缩短了行车间隔，但每次搭乘6号线真的是让人心灰意冷。除了6号线，也可以转乘3号线去市中心，但“死亡3号线”也会分分钟堵到你怀疑人生。

植物园地铁站

与此带来的，是龙洞像极了二三线小县城的城市面貌。基本没有大型商业配套，最近的商场要去到东方宝泰。

龙洞的商业配套

植物园地铁站内，也分布了一些类似麦当劳、星巴克等人气较旺的品牌，能够吸引周边大学校区学子。

植物园站内商业

其次，龙洞也仅有两所学校，龙洞小学和第八十九中学，虽然都是省级学校，但在天河并不算出色。

89中

另外就是龙洞二手房的楼龄、户型问题。

目前龙洞除了宝翠园三四期较新之外，其余二手房楼龄基本都超过20年，无论从小区设计、物业管理或者是户型都十分老套。

宝翠园三四期

君 林天下

以宝翠园、保利林海山庄为例，很多85平两房、115平三房、甚至是167平三房……户型实用率很低，在市场上竞争力不强。

另外，龙洞地势也不太平，如保利林海山庄便是建立在山坡上，要进入小区必须经过一条很长的上坡路，当然，开车可以解决这个问题，见仁见智了。

保利林海山庄

好处也是有的，龙洞楼盘的高层，能欣赏到火炉山的景观，如果户型是南北对流，还能实现冬暖夏凉、一级采光，对于追求“养老型生活”的改善家庭来说，也不失为一个好选择吧。

华南植物园

最后，也是购房者最为诟病的一点：零产业规划、零政策利好。

市场很大程度上需要投资客的入场， 龙洞片区除了火炉山和华南植物园，几乎没有什么政策利好，没有故事可讲，投资客的钱又怎么会投进来呢？

买入龙洞怕高位站岗

交通+旧改，能否为龙洞解套？

近年来“是天河，就够了”的风气很盛，但购房者也不是“是天河，就购了”的傻子。

虽说二手挂牌大多是业主的个人行为，但挂到9万一平的龙洞，笔者认为还是太飘了。

龙洞的价值，是天河区位+火炉山带来的，但自然景观的溢价能力是否如此之强？要打个问号，而且龙洞现在确实什么都没有。

如果说龙洞还有什么上升空间，可能就是交通+旧改了。

首先是交通。

建设中的广佛环城，将会在龙洞设站，届时从龙洞至金融城仅需要两个站，到琶洲仅需要3个站。

广佛环城线路图 图源网络

其次，旧改。

龙洞周边有两个旧改村：柯木塱和渔沙坦。并且这两个村均在2019年便确认了保利为合作企业。

旧改带来的蝶变是显而易见的，尤其是柯木塱的旧改十分重要，其距离珠江新城仅14公里，属于珠城CBD北延区，同时也是天河智慧城的核心地带。

图源网络

如果这两个村的旧改能顺利推进，对于龙洞二手也是一个很大的利好。

那么，总的来说，龙洞适合什么样的人群购买呢？

① 追求自然景观和养生生活的改善型家庭、度假型家庭；

② 追求入住天河，但够不上核心区的家庭；

③ 追求学位，但要求不是非常高的家庭。

如果是你，你会买入疯涨中的龙洞吗？ 假如你对龙洞涨价 有别的看法，欢迎留言分享。