今年的深圳楼市像坐过山车，经历了高峰也跌到过低谷。如今208新政已经过去两个多月，市场虽然慢慢从调控下喘过气来，但成交量还是稳定在了低点。
除了由于新政前的高峰已然消耗了大量购买力之外，横盘期下仍然高企的房价也是购房者买房路上的一座大山。也因此新房打新、二手房捡筍成了市场常态。
但新房摇号靠运气，二手房想捡筍也不容易，被表面的低价诱惑的朋友很容易就踩了坑。以为是低价上车看准了洼地，殊不知洼地的表象下其实是坑，不仅会困住你当下的资金，还将严重影响你未来的换房成本。
今天就想和大家聊聊，哪些房子千万不能买。
1
居住环境不纯粹，周边遍布工业区
工业区遍布意味着什么？
第一，居住配套落后，地铁、商业、学位、市政四大因素中，地铁大多会有，但基本不会有大型商场。
学位方面，好学校都是考出来的，而决定成绩的两个最重要的因素就是师资和生源，周边都是工业区的区域，生源质量参差不齐，很难出现名校，因此这样的地方大多学位普通。
而市政配套如社区公园、图书馆、体育馆之类更是鲜见。
第二，车辆噪音，来来往往进出的车辆基本一天24小时不间断，非常影响居住的宁静；
第三，有些工业区厂房会存在一定程度的灰尘、尾气等污染排放，对长期居住在这片区域的人群可能会存在一定的安全健康隐患。
第四，工业区来往人流车流多，鱼龙混杂，如果这时小区的物业管理还不怎么严格，有孩子的家庭更要多多斟酌。
2
物管基本瘫痪的独栋大厦
深圳的独栋大厦大多都建于2000年前后，这个时期深圳的住宅建设产品受香港影响很深，大多是围绕一个核心筒建设的老式塔楼，密度大、通风采光差、户型不方正，居住体验非常差。
▲锦绣花园一期（1996年）
也因为建得早，周边配套相对成熟，租户比例非常高，居住人口流动性大，人群混杂，对有孩子的家庭来说不是个好选择。而且独栋大厦没有小区花园，如果周边还没有公园配套，对老人和小孩来说居住舒适度体验会大打折扣。
最重要的是，独栋大厦基本是谈不上什么严格的物业管理的，还有很多是商住混合的，楼下大门敞开，人员任意进出。
安全问题一直是我们在衡量一个房子是否值得买的重要因素，如果连起码的出入安全都无法保障，就更不用提所谓楼层、户型、朝向了。
而且没有物业维护的房子会比同样楼龄的有维护的房子看起来更老旧，两相比较，人们当然会更喜欢看起来新一点的。
因此这类产品在市场上交易一直比较低频，关注度低当然价格就便宜，但这类物业绝对不是洼地，而是已经被市场检验的坑。
3
“城中村式”的上世纪楼梯房
很多老房子因为建设的早，周边聚集了许多城中村，甚至单从外墙看，已经与城中村融为一体，没什么小区花园和物业管理，不是农民房胜似农民房。
虽然时间沉淀下的配套相对完善，居家生活还算方便，但毕竟买房不比租房，除开博旧改的影响因素，花几百万买一套和农民房相差无几的房子这个选择相信大家都不会选。
而且在深圳买房，除非打算买一套房就住一辈子，否则就必须考虑未来换房时，将是什么样的人买。
一般换房周期大多是3-5年，我们需要考虑5年后，这套更老破的房子是否还有人愿意买。毕竟深圳下一个5年的刚需置业者大多是00后了，这代人家庭条件更好，不差钱自然更偏爱新一些的房子。
最后就是有旧改预期的老房子，很多老旧小区都打着拆迁的旗号坐地起价，号称“买了就能躺赚，一夜暴富不是梦”。
但实际上，在深圳住宅要旧改是非常困难的。住宅旧改涉及的流程手续非常复杂且漫长，简单提几点：
能申请旧改的，都是基本没得修只能拆没法好好住的危房。
按2020年7月20日深圳市人大常委会发布的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》规定：旧住宅申请城市更新计划，需满足建成年限20年以上，且配套不完善、维修无法满足使用要求、存在重大安全隐患只能通过拆除重建方式解决等条件（不满20年的旧住宅经坚定危房登记为D级，也可提出申请）。
旧改从立项到建设过程漫长，时间成本高昂
旧改由开发商主导，一个项目被纳入拆迁计划不代表有实施主体来推进。开发商介入后签约也是一大难关。
之前政策规定签约率要达到100%才能动工，导致一大批旧改项目一卡就是十几年停滞不前。7月的意见稿虽然将100%的签约率调整到95%，为旧改项目的推进带来了希望，但住宅旧改之路仍然漫漫。
旧改并不是暴富工具。
截止目前除了罗湖的中海天钻，还没有其他住宅旧改完工的案例，且中海天钻进入二手房市场后表现也非常惨淡，开盘均价都到了10万，如今二手房单价还没突破11万/平。
也就是说，能纳入拆迁计划的没法住，立了项还不一定有开发商推进，开发商介入了不一定能顺利签约，签了约完工后不一定能增值。
但漫长的博旧改之路走下来，高昂的时间成本已经赔进去了，普通人得是什么样的家庭条件才赌得起？
以上的三类物业，因为各自的硬伤导致价格确实比周边其他小区的价格要低许多，价差大的极端情况下甚至价格能比周边低上一半，很多人会因此心动一时冲动就买了单。
但价格反映价值，经过市场检验的低价，多年来都没能翻身，无疑就是坑。
当然，以上所说的是普遍情况，矮子里拔高个，真要挑一挑还是有少部分可以作为上车深圳的过渡选择。比如：
周边的工业区有城市更新规划预期、未来的城市面貌会大大改善的房子；
位于优质学区内且与同学区其他小区价差较大的中心区地铁口独栋大厦；
有好学位加持、核心地段、楼盘质量好的老房子（或是不差钱投资一套“稳拆迁”的核心地段旧宅）。
这类物业情况相比之下就要好得多，如果预算有限，出于自住需要也可以考虑选择这类物业作为跳板。
但普通购房者对市场了解不多，信息获取渠道质量参差不齐，往往很难准确辨别出来，稍有不慎就被忽悠交了智商税。想要高效买对房，一个靠谱的买房顾问必不可少。
居大不易，希望每一位来深建设者都能在这座城市扎下根来，安家时每一分辛苦努力所得的回报都花得值得。
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