新年伊始，二月深圳出台了208政策，很多楼市自媒体大小V们都说了很多，不想凑热闹了，而且我在自己的知识星球里也回答了这个问题。

深圳能不能继续买？当然能买！如果没有这点共识，建议你取消我的公众号；

至于买哪里，看我上一篇公众号文章——《深圳楼市，下一步该怎么走？》

所以，与其浪费时间去研究深圳还能不能买，还不如给大伙分析哪里不能买。

这次写广州南沙区！（中山回顾）

广州南沙区，为广州城市副中心，总面积803平方公里，下辖3个街道、6个镇，区政府驻黄阁镇。截至2019年末，全区人口79.61万，户籍人口46.33万。2019年，全区GDP为1683.23亿元，比上年增长10.5%。

2019年12月13号，南沙放松了限购政策，本科学历可以在南沙无门槛买房，南沙开始热度上升。2020年深圳和东莞核心区暴涨，紧接着深圳出台715政策，东莞出台725政策，压制了一部分购买力，很多新闻媒体出身或者房产中介出身的自媒体一下子生意淡了不少，开始集中吹嘘广州南沙区，恨不得把南沙吹成粤港澳大湾区未来核心中的核心！

推南沙新房，对很多楼市大V来说赚钱最轻松，3%左右的居间费，把人带去项目现场，交给开发商销售即可。这里有炒作概念又有热烈的销售气氛，加上大V的推荐加成，基本来一个买一个，开发商和带路党赚得开心没问题，就是买房人估计要在珠江口的海风中，在大片的香蕉地和甘蔗地中，站岗很多年......。

为什么？

南沙区，其实有点像当年的海南岛，天生适合舆论炒作，但实际上不适合买房投资的地方。分析一个地方的房产是否有投资价值，要从底层逻辑的“三板斧”去研究，分别是“人口、产业、地段”。下面我们来来看看南沙有哪些坑：

第一坑：人口基数太少，增长一般。

先来看看人口，南沙三个街道六个镇，总共是79.61万人口，结合上面南沙全区图来看，揽核镇、东涌镇、大岗镇之前是属于番禺区的，离番禺更近，离南沙核心区比较远，2012年才划给南沙区。

所以真正属于南沙，其实是三个街道和三个镇（除掉最下面三个镇人口），总人口30来万。

朋友们，整个区30来万的人口！不说东莞虎门镇、长安镇60万左右人口的经济强镇，只提中等规模的大朗镇，人口也有33万，但面积只有97平方公里，而南沙是800平方公里......。

那有人说了，南沙人口现在少，但会增长很快啊，真的吗？据官方数据显示，南沙区每年增长3万人左右，虽然说是稳中有升，但这几万人解决不了任何问题，大部分流入人口也是从事中低端制造业和物流业的，买不起房。

众所周知，惠州大亚湾坑了很多深圳的投资客和刚需客，要知道大亚湾可是有100万人口，南沙现在才30万，按目前人口增长速度，需要20年才能达到大亚湾的水平，我勒个去。

还有，南沙的核心区，是区政府片区和明珠湾片区，这里二手次新是2.6万/平左右，人口也最多。我想不通为什么差不多的价格，很多人去购买万顷沙片区的某恒大新盘，这里只有一望无垠的田野，人口就5万不到。

第二坑：片区产业处于中低端，高新产业目前几乎没有。

我们先来看看下面关于南沙区企业的两张排行榜：

我们知道，房产的购买力主要靠金融、科技和互联网等高端产业，这些产业才能带来高收入高净值人群，才能支撑起健康的楼市。

而我们看到，南沙目前这样的企业几乎为零，但现在新房房价已经炒到了4万一平，指望上面这样的企业带来多少购买力，基本是做梦。

产业发展起来没那么容易的，松山湖举全市之力，发展了近二十年，花了非常大代价引进了华为（地几乎是白送的），带来相关高科技产业链，才有目前的像样规模。即使像前海这样核心中的核心，也是举全深圳之力，发展了很多年，但现在大部分前海房子里面住的人，还是在几公里外的科技园上班。

南沙想像前海那样引进大批高端产业，是非常非常难的，即使有万一可能，也至少是10年后。但这个万一也很难，为什么？毕竟只是副中心，给个名头容易，但发展高端产业是很难的，广州最核心的地方是珠江新城和琶洲一带，而这里离南沙有近50公里！

目前整个南沙最多的还是商品房，遍地在建，热火朝天。高端的写字楼也就区政府附近有几栋，基本还在招商状态，而高新产业园几乎没有，更多的是大片大片的农田。

第三坑：位置尴尬，几乎是从零开始。

近些年，广州发展缓慢，已经从第一梯队掉下来，目前处于和杭州、南京竞争的阶段，北京、上海、深圳和它的差距越拉越远了。

广州自身也意识到这个问题，开始向珠江口发展，进军大湾区，所以南沙这个临海片区首当其冲。我们相信南沙未来会越来越好，这需要好的领导和好的政策。但对于我们房产投资来说，还过于遥远，等到兑现期，已经人老珠黄了。

南沙其实是一张白纸，才开始建设没几年，如果它离主城区很近，比如像深圳的前海，东莞的松山湖，那最后结果会好很多，但它偏偏离得这么远。

目前南沙这边的房子，60%以上是深圳客买走，南沙离广州核心区50多公里，那能不能以后依赖深圳，成为深圳的南沙呢？

答案是不可能！南沙和深圳隔了一个珠江，即使架桥也承载有限，离南山区有70多公里。对于深圳人来说，去南沙还不如去大亚湾方便，当然去东莞更方便。

所以，南沙的位置，非常尴尬！

很多中介会跟你说，南沙是未来的前海，你听听就好，别太当真。

南沙区现在炒作严重，大片的空地，短中期不可能建起来像前海像松山湖这样的规模。再说了前海属于南山区，离核心区很近，有南山和福田的科技金融企业，作为起步期的支撑和铺垫；但南沙没有，离广深核心区都非常远，只是给一大堆名头和政策，单靠当地的实际购买力，支撑起健康的楼市还遥遥无期。

你要是看了几篇吹嘘南沙的自媒体文章，觉得深圳会横盘，而南沙是很好的投资机会，一激动就交了定金，签了合同，恐怕接下来就是痛苦漫长的站岗期。

最后的话：

投资房产这事吧，概念区去得过早，容易成先烈，还不知道这概念最后落地，能不能成功。

还有，南沙虽然只有30万人口，但房产中介就有3万人。每十个南沙人，就有一个专职卖房的。在这种卖房气氛浓郁的地方，去了自然会感受到很强的宣传氛围，至于这里值不值得投资，你细细琢磨我上面的文字。

在我的眼里，目前南沙的投资价值，甚至连惠州大亚湾都不如！