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2020· 中国奥园
中国奥园作为粤港澳四小龙之一，致力于做城市更新的标杆企业。2020年，公司有10个城市更新项目完成转化，其中有8个转入土地储备，为公司带来382亿元的可售货值。我们认为城市更新项目利润空间普遍较高，未来随着城市更新项目的不断转化，预期或可提升公司的利润率水平。
一
2021销售目标1500亿元
华南可售货值占比42%
2020年，奥园实现销售金额1330.1亿元，同比增长12.7%；实现销售面积1288.2万平米，同比增长10.2%。从公司的销售分布来看，奥园的全国化布局力度明显，华南区域、中西部核心区域和华东区域分别贡献销售份额24%、31%、31%，合计86%；环渤海销售占比相对较低，为13%。2021年，奥园可售货值为2200亿元，从具体分布来看，华南、中西部和华东仍是贡献销售金额的主要区域，其中华南地区可售资源占比42%，中西部地区可售资源占比23%，华东地区可售资源占比为24%。2021年，公司销售目标设定为1500亿元，只要保持2020年的销售增速或者实现70%的销售去化，便可实现此目标。
在奥园销售规模保持增长的基础上，为公司带来了结转收入的快速增长。2020年，奥园实现营业收入677.9亿元，同比增长34.2%，实现净利润70.5亿元，同比增长35.0%。利润率表现同其他房企类似，毛利润率为25.1%，相比2019年下降4.6个百分点，但是净利润率相比2019年上升0.1个百分点至10.4%。
总的来说，奥园提前布局华东、中西部以及环渤海地区降低了销售增长过于集中的风险， 并且2021年可售资源仍集中这几个区域，叠加核心城市较为成熟的市场表现，预期公司销售金额有望实现稳定增长，最终保障公司结转收入实现稳定提升。
二
投资城市能级进一步上移
城市更新货值超过6700亿
销售规模的持续增长离不开充裕的土地资源。2020年，奥园积极采用多元化方式扩充土地储备，不仅继续把握传统的收并购拿地优势，同时积极探索资产包收并购的机会。全年，公司新增土地储备达到2015.3万平米，可售货值2426亿元。其中华南地区新增土地储备499.4万平米，中西部核心地区新增土地储备513.9万平米，华东地区新增土地储备467.1万平米，合计占比达到73.5%。从拿地方式来看，公司通过收并购方式拿地占比达到57%，通过招拍挂方式拿地占比为27%，通过城市更新以及其他方式拿地的占比为16%。同时，新增项目的城市能级进一步上升，其中一二线城市新增可售货值占比达到70%。
截至到2020年底，奥园拥有370个项目，分布在境内外95个城市，土地储备达到5717.9万平米，权益比为71%，总货值达到6208亿元，倘若计入城市更新项目带来的货值后，总货值达到12938亿元，足够满足公司未来4-5年的发展需要。
奥园致力做粤港澳大湾区的城市更新标杆，截至2020年底，公司拥有超过60个尚处于不同发展阶段的城市更新项目，总规划建筑面积达到4285万平米，规划可售面积为2246万平米，预计能为公司额外提供可售货值达到6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，货值为6552亿元。 我们认为重点布局城市更新不仅有利于为公司增厚土地储备，同时也可以通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润提升，最终带来的稳定的利润率增长。
三
销售回款率达85%
信用评级调升至BB
2020年，奥园坚持审慎稳健的财务策略，强化回款率，以确保现金流安全。其中公司拥有非受限货币资金525.0亿元，受限制资金175.2亿元，现金短债比为1倍，短期基本不存在债务压力。净负债率为82.7%，剔除预收账款后的资产负债率相比2019年下降3.8个百分点，销售回款率达到85%。整体来说，公司持续推进债务结构优化，降低偿债压力，积极做出风险管理。
在融资方面，公司把握融资窗口期，提前铺排再融资。 在境内融资方面，2020年2月，公司完成发行25.4亿元2025年到期5.5%境内公司债；2020年8月，完成发行11.8亿元2025年到期5.65%境内公司债。最终，公司融资成本相比2019年下降0.3个百分点至7.2%。在评级方面，惠誉将奥园主体评级由BB-调整至BB，展望稳定。
典型房企年报披露时间（2020）
图表：E50企业样本展示
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