专家深度分析：在武汉，首付50万，白沙洲值得买吗？|南湖|武汉|白沙洲|老城区

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壹

提问：房姐，你好！我目前生活和工作在宜昌，现户口为武汉户口，想在武汉投资买房，武汉为首房，武汉的“四大天王”投资地都了解过，目前对光谷东和白沙洲三环内的都有意向，想问下投资来讲的话哪块潜力恒大？光谷东的楼盘了解了绿地星河汇、十里春风，还有没其他更好的推荐楼盘？白沙洲觉得中建铂公馆不错。我投资是打算交房后出租抵部分房贷，过个十年左右等孩子大了卖了给孩子在一线城市买房。您觉得我的情况，投资哪块哪个楼盘最合适，谢谢！

回答：你好，感谢付费！

白沙洲板块是武昌老城区的延伸板块，客群大部分还是来自武汉本地人，这些被我们称为地缘客户。但是光谷东这个板块与之不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武汉人和外地投资客。

我们投资房产，买的就是预期。并不怕有泡沫和预期，怕的是泡沫被踩破，预期被实现。当梦想变成现实，房价就真的到顶了。

光谷东核心板块的住宅产品也会越来越稀缺。除了小米，华为，还有无数不知名的其他企业不断入驻，给板块导流。

白沙洲未来的价格会追平南湖，光谷东的价格会逐渐追平并超越关山大道。这中间的差距，就是留给我们的利润空间。

光谷东和白沙洲这2个板块对比，光谷东未来的天花板会更高，实际上目前的价格已经有体现了。

论便利程度，白沙洲的位置更核心，到达每个区域的时间都比光谷东更短。

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贰

提问：房姐，您好。两个问题：一、请问可以碰武昌区丁字桥片区的老破小吗？看中了付家坡的一个房子，该房对口梅苑学校。

二、前几天头脑发热，在中介的催促下签订了购房合同，已通过中介交两万定金，钱已到房东手上。签合同前，房东出示的土地证上写的是出让，城镇混合住宅用地，50年。中介的房查报告也是出让。我自己打电话到不动产中心问，该房的土地性质是划拨用地。后来中介去核实，也是划拨。发生了这样的事情，请问我能否不履行合同，并要回两万定金？

三、谢谢房姐。

回答：你好，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。

像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。

但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。

所以，市区老破小老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。

划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。还建房价格会比商品房低一些。可以用这一条理由，撤回交易，拿回定金。

叁

提问：房姐好，刚入了群，左岭的十里星河怎么样，现在13000毛坯，能入手不?光谷东或者武昌大片区这边还有什么值得投资的盘，另外南湖中学的学区房值得入手么，手里有100子弹

回答：你好，南湖学区房已经很贵了，溢价太多，比如有些学校的学区溢价高达2W万。南湖板块发展成熟，未来发展利好很少。

加上南湖学区政策不稳定，已有前车之鉴，这给学区房的投资带来不小的不确定性。

所以如果一定要投资武汉学区房，得继续深挖微观层面的结构性机会，不能随便逮到一套所谓好学区就稀里糊涂买进。

子弹100，首选光谷东核心区域，知识星球内推荐的楼盘作为首选。