“改善大师”正荣地产的财务改善之路|土储|房地产|正荣|财务|运营

3月26日，在业内素有“改善大师”美誉的正荣地产（06158.HK）公布了2020年度的全年业绩。

从财报来看，正荣在2020年的经营业绩取得了稳健增长，同时，其财务状况也正在持续改善向好，有两道指标已经成功达到“三道红线”监管要求，公司管理层表示，预计正荣明年将全面满足要求降至绿档。

从核心财务数据来看，正荣2020年全年实现营业收入361亿元人民币，同比增长11%；净利润达35.6亿元，同比增长15%。销售方面，尽管遭遇疫情影响，但正荣销售依然实现了稳步增长。全年合同销售额达到1419亿元，销售面积达889.8万平方米，同比分别增加8.6%、5.4%，完成年度销售目标的同时，稳居行业销售排行榜TOP20。

2020年，正荣地产在实现规模和利润双增长的同时，更加注重规模、利润、杠杆的平衡，不断优化财务结构，提升公司安全边际。

截至2020年底，正荣的净负债率延续下降趋势，下降至64.7%，同比下降10.5%，现金短债比进一步提升0.4倍至2.2倍，现金可完全覆盖短期有息债务，无短期偿债压力。这两项指标成功达到“三道红线”政策标准。

值得关注的是，正荣在成功实现降杠杆的同时，其债务结构也呈现进一步优化的态势。

截至去年末，正荣地产短期债务为195.49亿元，较上年末减少4.92亿元；短期债务占比降至29.1%，较2019年末降低5.11%；长短债比升至2.44，较上年同期提高0.51倍。

截至报告期末，正荣手持现金达到429.73亿元，同比2019年的353.1亿元增长21.7%。与此同时，截至2020年，正荣总战略授信额度达到2549亿元，外币债额度达到3.4亿美元。在手现金和授信额度的充裕性，使得正荣的财务安全边际显著提升。

融资方面，去年正荣地产也持续发力，通过优先票据、点心债、银团、公司债、ABS等多元化融资渠道优化债务结构。

报告期内，正荣加大了银行借款和境外优先票据的发行，成本较高的非银借款占比从2019年底的20%持续下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由2019年的42%提升至56%。此外，公司还通过债务置换优化境内公司债、境外美元优先票据及境外人民币点心债的发行成本。这使得公司融资加权平均利率从2019年的7.5%下降至6.5%。公司的财务结构呈现进一步优化的趋势。

稳健且持续改善的财务状况，让正荣地产获得了多家机构的肯定。2020年，中诚信国际、大公国际资信评估有限公司给予公司AAA(稳定)评级，正荣自此跻身双AAA级主体信用评级之列。

正荣地产的财务持续改善向好的背后，是其“新三年战略”成效的持续显现和公司高效运营带来的结果。

2020年正荣还将构建多元化的ESG发展体系，坚持可持续发展，践行绿色健康发展之路，推动绿色经营，倡导节能减排，支持公益环保事业。2020年12月，明晟（MSCI）将正荣ESG评级由B级上调至BB级，体现了正荣对ESG管理的重视以及管理能力的有效提升。

2019年，正荣地产提出“新三年战略”，提出于2019年到2021年公司将实现规模、利润和财务结构三个维度的高质量发展目标。在此战略的指引下，正荣通过运营效率的提升，加快提升去化率，加快回款速度改善现金流，并通过多元化的融资渠道来为资本结构的改善提供空间。

在经营提效方面，正荣地产开展涵盖设计端、工程成本端、运营端和客户管理端的全方位经营提效策略。通过设计前置，加快方案批复率及提高项目复制率。在工程成本端，通过战略合作，有效降低采购平均成本。在运营端，建立三级贯通经营体检体系，完成经营分析平台及测算模型，实现供销回动态铺排上线。同时，公司还加强客户管理，将客户综合满意度维持在90分的高位。