在经历了一波开盘潮之后，不少买房人吐槽起南京的购房门槛，“原来总价300多万的房只需要不到100万的首付，现在估计得准备150万了，房价提高的同时，首付要求也在提高，买房更难了……”
的确，此前南京楼市仅有河西楼盘有首付要求；随后，江北核心区、南部新城、新玄武、鼓楼滨江、燕子矶、城中加入队伍；再到今年，岱山、浦口城南中心、铁心桥也乘势而上。与此同时，迈皋桥也传出了8成首付的消息……
因而，有人提出疑问：2021年的南京楼市，3成首付还有意义吗？
01
随着高首付要求板块的队伍越发壮大，我们可以简单梳理一下南京目前对首付有要求的板块/片区。
8成首付：河西、江北核心区、南部新城、城中、鼓楼滨江
一直以来，河西、江北核心区、南部新城由于新房量较为充足，是市场上8成首付的主流板块。
比如去年年底，南部新城大校场片区从华著兰庭试水6成，到云澜尚府8成，市场反映良好，去化结果让该片区底气十足，继而成为了下一个8成首付的片区。
当然首付比例是开发商市场自主行为，在3月底的开盘潮中，江北核心区南工大板块长江时代突然“放下身段”，推出选择精装包即可5成首付的方式，对比强烈的就是同一天开盘仍坚持8成首付的大华锦绣江来。可见，首付要求或已成为开发商用来吸引买房人购买精装包的一种方式。
整体来看，能够迈上8成首付台阶的板块，都有十足的底气，简单来说就是不愁卖，那以现金流为主的开发商当然是能回流更多资金是最好的了，“卖给谁不是卖呢！”这是常常被开发商挂在嘴边的话。
5-6成首付：燕子矶、新玄武、岱山、浦口城南中心、铁心桥……
不同于8成首付板块的“天生优势”，5-6成首付的板块都是“后起之秀”，或凭借市场热度、或需求外溢、或有重大利好等原因。
比如岱山，在2019年岱山还是去化较为困难的片区，后期因为河西需求外溢以及南京市场热度提升，岱山楼盘加推去化一改之前，多次告捷。市场的认可提升了开发商对岱山的信心值，于是在今年都会澜岸收官时便提高首付至5成，以售罄告终。
整体来看，5-6成首付的板块分布在南京东南西北，它们多为热点板块的外溢区域，也就是原本的买房第二梯队，而影响买房人较多的也是这一梯队的变化。
02
从3成首付到5成首付对于买房人而言会有什么改变？拿即将开盘的铁心桥彰泰观南府来举例。
铁心桥一直以刚需项目为主，3成首付到5成首付在彰泰观南府得到了实现。彰泰观南府最小户型98㎡，全装修均价33935元/㎡，总价约333万元，3成首付约100万元，5成首付约167万元，二者之间即约67万元的价差。
户型-均价
3成首付
5成首付
98㎡-33935元/㎡
约100万
约167万
而67万元对于不少买房人而言是有压力的，被首付“劝退”是常常会出现的情况。为此，有买房人曾在12345上进行投诉，所表达的诉求是希望“买房公平”，不要用首付门槛来限制。当然，也有不同意见，认为这是市场的良性竞争，物以稀为贵。
其实市场对首付探讨的主要矛盾并不在河西、江北核心区等投资属性较高的板块，而是在刚需板块。
就像此前所说，一夕之间提高大几十万的首付，对于刚需才是“重锤”，可能原本能够买到的板块由于首付不得不放弃，退而选择首付低一些的板块，才是他们的无奈。
那楼盘提高首付要求会成为常态吗？
一位想在燕子矶买房的听众朋友表示，最近有去看燕熙台，听置业顾问介绍项目加推时会将首付提高至5成，让原本就凑钱买房的他倍感无力。
“新房真的要买不起了，要考虑二手房了，后面尧化门不会也要5成了吧！”他表示。
对此，有业内人士表示，楼盘提高首付要求一来是开发商急于回笼资金，二来也是为了降低热度，减少报名人数，能够吸引更精准的买房人。我们也看到首付要求并不是一成不变的，开发商会根据楼盘的实际情况来决定，所以当热度有所下降，蓄客量不足，或承担高首付的买房人偏少时，开发商也会做出调整，并不是常态。
能够理解一些楼盘通过提高首付来减少水军摇号，降低热度，或尽快回笼现金流。不过，对于买房人而言所要做的功课已经不简简单单是了解楼盘信息了，首付要求也成了必修课，还需要思考此轮摇号若放弃后期首付要求会不会有变化，上车难度越来越大了啊！
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