前言

苏州城东南10公里处，曾有个叫“车坊”的乡镇。它东濒澄湖、甪直，西临独墅湖、郭巷，南和同里、屯村为界，北与斜塘、胜浦接壤。

△1950年4月车坊区境域图

据传，车坊镇名因“东有油车、西有糟坊”而得。

这是吴淞江边上著名的“开门见水，出门动船”水乡小镇，曾经也是吴县市第三大镇。

如今的独墅湖，就是原来车坊镇的一部分。

车坊原隶属吴县市，2000年吴县市撤市设区，设立吴中区和相城区，车坊属吴中区。2004年2月，苏州撤销了车坊镇，划分给了娄葑、甪直和郭巷。同年9月，甪直车坊居委会及9个村划归娄葑镇，隶属苏州工业园区。2012年，苏州工业园区乡镇改为街道，车坊与斜塘合并为斜塘街道。从此“车坊镇”成为很多老车坊人回不去的故乡。

01

交通利好 轨交8号线的园区始发站

从地图上来看， 车坊、北靠东方大道，南临吴淞江，西接尹山湖，东沿中环东线，还是拥有一定区位优势的。

出行主要靠自驾，许是因为在园区的角落里，车坊在园区的存在感很低，而轨交8号线的开工建设和近期出炉的2021年苏州供地计划则让车坊再次出现在大众的视线里。

轨交8号线起于新区西津桥站，途经苏州高新区、姑苏区、相城区、工业园区，止于车坊站。线路全长35.6公里，设站28座，均为地下站，其中换乘站12座。将于2024年通车试运营。

8号线建成后，从车坊站出发，8站即可到达湖东商圈时代广场。板块与园区核心区域的链接将更加紧密，板块居民出行将更加便利。

此外，星塘街南延、中环二期、东方大道快速化都将进一步提升区域的交通便捷性。

02

上市企业产业园 带来高精尖人才

由于车坊属于独墅湖科教创新区，板块内产业园较多。

同时独墅湖科教创新区还规划有苏州工业园区上市企业产业园，分为南、北两个分区，其南区1.5平方公里，位于斜塘街道南部，即位于车坊。

上市企业园区南区：北接车郭路，南至吴淞江，西至松涛街、东至星塘街，规划用地面积150.81公顷。

产业园内包括生物医药、纳米技术、人工智能以及新兴产业等。

也就是说，未来车坊不仅拥有高精尖产业，还有高知高薪人才引入，利好板块发展。

03

城市功能配套齐头并进发展

普惠路地块高中项目桩基工程在今年年初已施工，计划于2022年9月投入使用。

学校位于普惠路北、星湖街东、东方大道南，占地面积约6.83公顷，总建筑面积逾10万平方米，拟建60班，另预留4个普通教室。

普惠路北、文荟苑路西将建设文荟邻里中心，总建筑面积约2.4万平方米，包含邻里生鲜菜场、餐饮、超市、便民服务、儿童培训、民众联络所及街道办公等多种业态功能。

文荟邻里中心的建立将极大的方便文荟苑周边居民的购物、买菜生活需求，同时该邻里中心也是车坊首个邻里中心，大大提高了板块人民的生活质量。

就在淞泽家园附近将盖一座文体中心，工业园区南部文体中心项目为一栋高层单体建筑，包括图书馆、多功能厅、运东馆、报告厅等多种功能。

文体中心将在2022年投入使用，将进一步满足板块居民的精神文化需求。

04

拆迁安置小区较多 久未有新房供应

板块内无新房在售，相比北边的斜塘，板块内的次新房也仅有中锐星奕湾，目前链家挂牌均价已经冲破4万元/㎡，远远高出板块成交均价。

目前板块内多为拆迁安置小区，比如说淞泽家园和东方文荟苑，体量很大，松泽家园共有9个区，预估居住人口5万+，东方文荟苑也有3个区，老旧商品房小区仅有鸿顺花苑、鸿海花苑、南澳花园。中锐星奕湾是近几年来唯一的商品住宅，3月车坊板块二手房整体成交均价为24448元/㎡。

从链家网数据显示，仅有中锐星奕湾一家独秀成交价格冲破4万元/㎡，其他几个小区成交均价在2.1-2.5万/㎡之间。

我们从中锐星奕湾的挂牌情况来看，挂牌量较少，仅有12套，最近的挂牌价皆在3.2万元/㎡左右。住户以周边的改善客群为主，转手的基本大都是为了置换别的区域。

中锐星奕湾户型较大，总价较高，买二手房的，多是车坊本地的改善。

因为车坊靠近独墅湖创意产业园、腾飞创意园和东北部的东坊工业园，所以很多刚毕业的大学生、打工白领在这里租住，板块的租赁市场一直很红火，也给车坊带来了庞大的外来人口。

05

2宗宅地出让 今后园区重点开发的板块

就在3月31日，苏州市自然资源和规划局公布了苏州市区2021年度住宅用地供应计划， 其中车坊将出让两宗地块。

车坊板块已经连续5年没有新房供应，今年迎来2宗地块，不仅可以填补板块新房供应空白，同时地块带商业，也将带动板块商业的发展。

就在去年，园区调整斜塘车坊等区域控规，大量住宅用地即将入市。

延伸阅读：大调整！园区车坊新增2块宅地！容积率1.8

根据车坊最新的片区详细规划，这里至少还有9宗宅地待入市，未来势必也将成为园区的供地大户！可以说，未来几年园区新房战场将转至斜塘车坊等板块。

将于4月推出的普惠路北、永庆路东地块，占地约45.6亩，初拟容积率为1.8。位于原来的车坊老街，往西约500米即轨交8号线车坊站，未来出行便利。

周边有车坊实小、星湖幼儿园、园区朝前路实验学校、车坊人民医院等配套，生活氛围浓厚。

将于7月份出让的地块位于朝前路西、蔺谊路北，出让面积为55903.47㎡，地块周边有星湖幼儿园、车坊实小、车坊人民医院、靠近东方文荟苑。

写在最后

众所周知，现在苏州的购房者对于园区有着近乎疯狂的执着。园区核心位置的新盘逢开必磬，园区外溢的尹山湖、甪直，甚至是靠着东环南延连接的运东，皆因为和“园区”有着地理位置上的关联，在新房市场上有一定的热度。

园区，在苏州楼市中永远不缺关注。在园区开发饱和的条件下，曾经偏安一隅的车坊终于迎来了新的发展机遇！

作为独墅湖科教创新区的组成部分，车坊将是一处以产业服务为主的区域，在地铁、快速路等交通配套的完善下，车坊与其他区域的连接将更为紧密。

交通是城市发展的脊梁，以交通为纽带，各项城建配套设施也在不断完善，但是板块一直没有新房供应，断供了五年多，终于有新房供应了，可以缓解板块旺盛的改善需求。

产业集群，将带来大量的高精尖人才，而即将供应的新房也将服务于上市企业产业园高端人才的居住需求。

2021年园区最大的变化，应该就是久未有新盘供应的车坊迎来土地供应，意味着新盘供应也将提上日程。 轨交8号线站点的规划下，车坊或将成为园区另一价格洼地。本地大量的改善需求也得以释放，对园区有执念的购房者也多了一处选择。