你永远叫不醒一个装睡的人，尤其他还擅长自我催眠。
根据中原地产统计，今年以来，全国各地房地产调控政策次数累计超过140次。
除了限购、限售、限贷等常规操作，还重点打击违规消费贷款流入房地产市场。
从调控手段来看，中央的意思很明确了：在稳房价的同时，必须防范金融风险。
只不过，地方政府执行起来却似乎让人百思不得其解。
例如深圳，之前自查经营贷违规炒房，仅仅发现21笔，而“深房理”事件出来之后，一次举报就爆出102笔。
那么，这场中央与地方的楼市博弈背后，真相到底是什么？
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我们都知道，在“房住不炒”下，房价大起大落都是不被允许的，所以政府的调控措施主要是让高房价出现横盘或者阴跌。
实际上，让房价降温的方法无非两种：一是让市场供大于求，也就是增加土地供应；二是通过房地产税，让拥有多套房的人被迫卖房增加市场供应。
然而，如果观察近十年的数据，事实可能与我们想的恰恰相反。
根据前瞻产业研究院数据显示，2010年-2020年，一线城市土地供应整体呈现下降走势。
2020年一线城市推出土地面积3676.45万平方米，相比十年前，土地供应几乎腰斩。
与此同时，一线城市推出的土地用于住宅用地面积占比也呈下降趋势。
2020年，一线城市供应的土地中，只有41.8%为住宅用地。
最典型的例子就是深圳，住宅用地远少于商服用地，去年新房供应才5万套左右，楼市怎么能不热？
既然很难从土地供应上解决，那么用房地产税呢？
上周，财政部再次发话，表示要积极稳妥推进房地产税立法和改革。当时我也说了，十四五期间可能有新进展，但是全面实施还要很长时间。
具体可回顾：《没骗你！房地产税正在路上，但走的是人行道！》
事实上，从上海和重庆的两个试点城市来看，房地产税的效果并不如人意。
根据恒大研究院数据显示，2018年两城的房产税收入分别为213.8亿元和67.3亿元，仅占各自土地出让收入的11.1%和3.2%。
同时，上海和重庆实施房产税后，也没能有效抑制房价上涨。
2011-2018年，上海和重庆的商品房均价不断飙涨，平均涨幅分别为8.5%和8.6%。
为什么房地产税对这两个城市的房价不起作用？
因为上海和重庆所试点的房地产税，根本不是真正的房地产税，主要体现在三方面：
第一，征税范围窄。上海只针对增量房，不涉及存量房，而重庆虽然包括存量房，但只针对高档住房。
第二，税率偏低。上海房产税税率是0.4%和0.6%，而重庆是0.5%、1%和1.2%，低于国际标准。
第三，免征面积大。上海新房免征面积是人均60㎡，重庆独栋住宅每户免税180㎡、新购独栋住宅和高档住房每户免税100㎡，而两城人均住房建筑面积仅分别为33.4㎡和31.8㎡。
所以，土地长期供小于求，房地产税力度又不够，地方政府只能靠限价、限购、打击经营贷等调控手段，来控制房价了。
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但实际上，很多人的感受是：为什么房价越调控越涨？
回顾2008年就知道了，当时受金融危机影响，中国经济急速下滑，为刺激经济复苏，国家选择了房地产。
毕竟，房地产见效快，还能带动上下游产业链，而基建耗时长，制造业受制于需求崩溃。
所以，2008年10月央妈开始放水，财政部下调税率，到了年底又祭出“四万亿”刺激计划。
如此大量的货币放水，就是房价大涨的幕后推手，不懂的再细品一下去年楼市。
对于地方政府来说，当时也没钱，只能抵押土地向银行借钱，而开发完房地产后，还要还基建、征地等债务，所以通过涨地价来增加财政收入，还哪有心思压房价。
而商业银行，也乖乖按中央的要求来做，既要大力发放房贷，又要发钱给地方企业，但企业又用不了这么多钱，所以又变相流进了房地产市场。
如此一来，房地产就成了名副其实的蓄水池，中国经济也靠房地产走出了危机。
不过，由于用力过猛，房价上涨过快，中央实在看不下去，后来才又出台国四条到国十一条来调控。
只可惜，过去所有的调控手段只能短期抑制房价上涨，而并非长效药。
原因不难理解，一旦房价快速大幅下跌，政府的财政收入也会跟着减少，而且没钱还债只有死路一条。
而银行更惨，一旦房地产泡沫破裂，大批购房者断供，产生大面积坏账，而为了防止破产，也不能继续贷款给企业，最终就会引发“金融危机”，日本就是最典型的例子。
所以，国家一定不希望房价出现大幅下跌，特别是一二线城市，无论如何都得保住，以防止金融危机出现。
最好的结局，就是稳中上升，通过经济增长，用时间来消化泡沫。
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回到最开始的问题，在房地产问题上，为什么地方政府要和中央博弈？
其实，主要还是涉及到了地方政府的财政收入。
通常来说，地方政府财政收入包括两种：预算收入、预算外收入。
预算收入就是“税”，但审批流程麻烦，地方政府使用起来也没什么话事权。
预算外收入则主要是土地出让金，这部分钱用得越多，地方政府越容易出额外政绩，所以也更受青睐。而且房价越高，土地收入就越多，地方政府就越多钱花，用起来也更有话事权。
当然，地方政府也会通过抵押卖地收入，向银行借钱来扩大投资，例如基建、引进产业等，然后再开发更多的地来卖，如此往复循环。
而这个财富链条一旦出了什么岔子，地方政府肯定是不爽的，毕竟钱袋子出问题了，所以地方政府的执行力常常和中央的要求有出入，也就不难理解了。
不过说实话，像公务员这种体制内的人员，其实才是房地产市场的既得利益者。
我们都知道，在福利分房时代，体制内人员基本都能分到一到两套房，而通过抵押、置换这些房子，又能买更多的房。
所以，现在的公务员手上有几套地段好、环境好的房子，也不是什么新鲜事儿了，而且随着房价上涨，身家分分钟过千万。
关于这一点，前段时间，刚跳槽的任泽平还借房地产税的事儿，少有地说出了大实话，只可惜这条微博现在已经“消失”了。
既然房价整体不可能大跌，普通购房者又能做什么呢？
你要明确的一点是：房价的上涨和下跌，一定是由供求关系决定的。
随着城市化进程的推进，人们会逐渐往一二线城市聚集，住房需求也会不断增加，所以这些城市只要基本面不太差，长期仍然是看涨的。
而三四线城市，例如东北鹤岗这种资源枯竭型小城，随着棚改的熄火，人口的外流，住房需求会越来越少，房价会越来越白菜。
因此，未来房地产市场的分化一定会越来越明显，普通人买房投资首选还是一线城市，钱不够就买小面积一点的，以后慢慢换，再不济就到二线城市，无论如何，总比当小县城的韭菜强。
部分资料来源：势场、恒大研究院
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