随着改善型购房需求逐渐成为主流，在卖“旧”房或买“新”房的过程中，出现了很多诸如首付资金紧张、买卖“时间差”、无法准时付清余款等让人头疼的问题，也增加了购房过程中的许多不确定性。

那么，作为置换买房，“小换大”应该怎样买呢？

小房要怎么处理？

小房换大房前有个问题一定要明确的，那就是小房该如何处理？一般而言，小房有三种处理方式：卖小买大、留小买大、租小换大。

一、卖小买大

这种方式分为两种情况：先卖后买、先买后卖。

1.先卖后买有技巧

一部分改善型购房的人会选择先卖后买，原因无外乎就是增加购房款，减小资金压力。

这种方式的优势是可以让资金充裕；有条件享受首套房的房贷利率优惠，降低换房成本。

而弊端在于卖房后的居住或成问题，并且卖和买的“时间差”也会成为一大难题；再就是在等待卖房的时间中，容易错失好房源。

所以，如果有渠道的话，可以考虑将房子卖给投资族，因为这类人群购房之后不会马上入住，而在后续住房问题尚未解决之际，可以回租，直到购买新房。

也可以到自己中意的区域内租房，一来可以更好地考察周边环境，二来就是在买好房之后，也可便于装修管理。

2.先买后卖要资金

这种方式适合收入较稳定，手头有足够的流动资金的购房者。毕竟先买后卖最重要的就是资金压力，而且大多是选择先付新房的首付，这样可以让旧居在最佳时间售出，获得最大收益。

这种方式的优势是不必担心在没买新房前没有房子住，老房子也可以不急着出售，等市场先机，有利于获得更大收益，也不会错失心仪房源。

但弊端比较多，首先首付就是最大的问题，由于老房子还没有卖出，换新房的首付款是棘手难题，可能需要通过各种渠道筹措资金；

对于想付清全款的换房族来说，万一碰到“新房到手而旧房却出不了手”，剩余的房款无法准时付清，也极容易造成纠纷；

而对于想贷款的换房族来说，新购买的新房属于二套房，首付提高，也无法享受首套房优惠贷款利率，换房成本提高。

所以，在现实的交易过程中，这类人群最棘手的问题应该就是资金，可以依靠父母、亲戚朋友的资助等等以解燃眉之急。

其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期贷款解决资金周转需求，也是一个不错的方法。

二、留小买大

留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者，避免了卖房后居无定所的局面，也不用考虑房子置换期的租房问题。这种方法比较考验换房人的还款能力。

另外，如果首套房仍属于贷款中，再次置业的贷款利率以及税费较之首套都会有所提升。因为两套房的月供也是一笔不小的开支，所以对于生活质量可能会有一定影响。

三、租小换大

这种方式就需要考虑小房的租金回报如何，以及大房的首付是否准备充分。

一般来说，采取租小换大的方式可以一定程度上减轻月供负担，但对首付要求较高，只适用于首付压力小，月供偿还能力较低的购房者。

小房换大房准备哪些费用？

这一步，采用留小买大、租小换大的购房者就无需考虑了，因为这两种方式不会涉及到卖房步骤，直接购置二套房只需要考虑贷款额度及月供能力就好。

如果采用卖小买大的方式，则还需考虑如下因素：

1、首付款，如先卖后买，可将卖小房所得用于买大房。如先买后卖，则需提前准备好买房所需的资金。

2、小房尚有贷款，需先还清房贷才能出售。另外，可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。

3、贷款买大房，需考虑贷款额度及首付比例。但是请注意，各地、各银行的政策不一，需根据具体政策来进行准备。

4、留足备用金，因为卖小买大涉及到买和卖两个过程。除购房款之外，还涉及到中介费、契税、增值税、个税、装修费等其他款项。

小房换大房仍需考虑什么？

一、知道价格和时间

首先必须了解房屋的市场价格和销售价格以及大概的销售周期。一般来说，从“挂牌”到“签字”大约需要一个半月的时间。

再就是必须关注房屋的价格，可以使用同一手的平均价格作为参考，充分了解市场状况，并根据手中的资金为房屋设置合理的价格。

二、配套尽量一步到位

打算买改善型住房的购房者，此次换房之后，短时间内都不会再考虑换房了。那么，为了自己和家人居住舒适、生活便利在生活配套方面一定要争取一步到位，比如地段、交通、医疗、商业、学校等等，特别是上有老下有小的家庭，更要多方考量、谨慎选择。

三、换二手房要更关注房屋质量

二手房的小区环境、生活配套、物业管理基本上通过网络、踩盘等都可以了解清楚。

但更需要详细了解的是房屋本身，比如，户型是否方正、面积配比是否合理、采光通风视野如何、房屋有无裂缝、房屋有无违建、水电燃气是否正常、是否有噪音、房屋房龄大小等等。

总之，当你有换房的打算时，一定要想清楚，自己为什么换房，有没有钱换房，钱不够怎么办？同时也要依据自身实际情况来决定买房与卖房的先后顺序。一切要从实际和需求出发。

END

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小编 | YSL

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