随着经济生活的快速发展，社会上的融资需求越来越多，以房产抵偿债务也愈发成为一种普遍现象。然而，当债务人不能按时还款，出借人能否以房产抵债的形式直接取得房屋所有权？

【案情简介】2019年3月，青山公司与绿水建总签订《建设工程施工合同》，约定原告承建某大厦项目的土建、安装工程，合同签订后，绿水建总进场施工完毕，并于2019年底工程竣工验收合格后，青山公司将工程投入使用，但并未支付工程价款。2020年5月，青山公司（甲方）与绿水建总某分公司第二工程处（乙方）签订《房屋抵顶工程款协议书》一份，同意以该楼盘某层房屋抵顶工程款八百万余元,但至今未办理房屋过户手续。因青山公司一直未能支付工程款，绿水建总将其诉至法院。（根据最高院判决书（2016）最高法民终484号案例改编）

上述情况涉及到一个名词

“以物抵债”

什么是以物抵债？简单来说就是当债务人无法清偿与债权人之间的金钱债务的时候，双方可以约定用实物资产来抵偿原来的金钱债务，使债务人的债务得到清偿。

那么这样的以物抵债协议在法律上如何处理？

01

要看双方作出的实物抵偿债务约定的时间

如果是在债务期限届满前，债权人和债务人就约定“债务人到期不能还款的话，房子归债权人所有”，那么这样的约定在法律上属于流押条款，流押条款中，抵押协议有效，债权人可就抵押财产优先受偿，但债权人主张物的所有权的，人民法院不予支持。

本案中，绿水建总施工完毕，青山公司将工程投入使用后与绿水建总签订《房屋抵顶工程款协议书》，该协议属于以物抵债协议，应当被认定有效。

《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

02

要看用于抵偿债务的物是否已经交付

债务履行期限届满后，债务人和债权人约定以房子抵偿债务的，以物抵债协议有效。如果房子已经交付给债权人，债务人反悔的，人民法院不支持债务人的主张。如果房屋尚未交付债权人，债权人请求交付的，要看以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务的问题，如果不存在以上情况，而且没有其他合同无效的事由，人民法院应予支持。

本案中，青山公司与绿水建总《房屋抵顶工程款协议书》有效，如果青山公司已向绿水建总交付房屋，“以物抵债”成立，假设《协议书》不存在双方恶意串通逃避债务的问题，绿水建总诉请办理房屋过户，取得房屋所有权，人民法院应当支持。

《九民纪要》第44条【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

03

笔者认为，还应该考虑用于抵债的实物价值是否与之前的债务价值是相等的

如果债务人欠债权人100万元的债务，用一套房子抵消是否公平合理呢，应该看这套房子值多少钱。如果这个房产价值100万，那么债务人和债权人的债权债务对等，如果房子价值300万，是否明显对债务人不公？债务人的利益会因此受到损害，不利于民法公平原则的实现。

所以，如果欠债到期不能偿还，想用房子抵债，那么就要在债务履行期限届满后作出约定，若是满足以上条件，而且已经将房子交付给对方，却又再反悔的话，人民法院就不会支持了。