深圳老破小也暴雷了！
近日，深圳龙岗已开始上门核查居住信息，对家有5-7岁、11-13岁孩子的网格员一 一上门核查，并且拍照留底，防范居住信息虚假登记。
对于实际居住地址和登记地址不符的现场更正居住信息以实际居住地址为准，对两周内分三个时段连续3次上门未见到本人的一律予以注销。
从网上曝光的截图来看，已经有家长被核查到申请的学位房产与实际居住信息不一致。
1
深圳已有9区要求实际居住
事实上，除了宝安区，深圳其他9个区都在2021年的入学提醒中明确提到一定要实际居住。
宝安2020年政策虽然未提到实际居住，但作为唯一的“遗珠”，不代表2021年不会紧跟着龙岗的步伐开始严查，家长们还是要做好准备。
2
天价老破小学区房还香吗
若真的严查，第一个暴雷的恐怕就是那些五十平以下的天价老破小学区房。
图源买房之前学区房置业讨论群
在深圳，有大量这样畸形的“豪宅”，靠着一个名校学位，卖着比深圳湾1号更贵的价，但实际上除了一个学位，早就失去了居住功能。
如深圳最著名的老破小之一，带双实验学位的国城花园，此前就爆出在中介平台报价高达1500万，单价超过34万/平，突破了深圳学区房房价天花板。
包括此前在中原上的成交记录，一套43平的二手房成交总价达到了1050万，如果按首付3成，按揭30年来算，月供约3.9万。这样的天价，租金回报率却极低。楼校长看到同等户型在58同城上挂出去的最低租金是4500元一个月，租金回报率算下来仅为0.5%左右。
这个总价，这个租金，租户可以安心住上194年。
而且这个国城花园，已经有30年楼龄。楼校长之前曾去实探过，小区不大，仅两栋31层高的住宅楼。
楼道阴暗且狭窄，但就这样采光比许多农民房还要差的房子，整个小区市值约62亿，超过了绝大多数上市公司。
还有位于当红炸子鸡宝安的宝中一著名老破小学区房——都市翠海。此前中原显示的成交是一套不到25平的房源卖了450万元，以首付3成，按揭30年来算，月供约1.7万，而同等户型在58同城上挂出去的租金最低是2000元一个月，租金回报率算下来仅为0.53%。
作为宝中著名妖盘，都市翠海楼龄已经有17年，当年开盘均价为4500元/㎡，17年间涨了近40倍，着实令人惊叹。
目前小区户型设计普遍以小户型为主，面积19.26㎡至79㎡的单间、一房、两房、三房组成。从中介挂出来的房源图片来看，确实条件还不如一些较新的农民房。
此前楼校长还去看了一套位于景田的紫薇阁55平户型房源。紫薇阁由四栋楼紧密连接围合而成，其构造类似于八九十年代的宿舍楼，四条楼道如同田径场跑道般畅通无阻。因为建于1999年，至今有了20余年楼龄，所以小区外观非常破旧。
看装修，已经有些年头了，配置甚至不如大部分农民房。卫生间和厨房都很狭窄，作为一房住不下一家三口，改成两房，则无阳台且客厅没有采光。
这样一套房子总价也要650万，只能使用学位，居住价值极低。
此前这些为了孩子上学，不惜花千万购置一个老破小学区房的家长采取的办法都是把这套房租出去，自己住在别处较舒适的房子中。
如果现在各区开始核查实际居住，这些身价千万的土豪们谁又愿意挤在这样破破烂烂的房子中呢？
3
教育平权虽长路漫漫，
但未来可期
楼校长记得在2018年12月，罗湖螺岭外国语实验小学网站上发布了一则告示，取消30㎡以内的住宅的学位申请资格，还对购买年限、是否实际居住做出要求。这样政策因争议较大很快宣布取消，但这反映出教育部门的思路，未来学位紧张的学区依然可能出台类似规定。
30㎡以下的极小户型，实际已经不符合国家住宅设计规范了，但在深圳，这种极小户型却大行其道，各种鸽笼房的新闻也频频出现。极小户型尤其是带名校学位的房源，因低门槛的资金投入及高于同小区其他户型的单位租金，即便是市场低迷的时期，在深圳仍然是高流通性的硬通货。
这些早就失去居住价值的老破小，以国城花园为例，如果失去了学位价值，一套五十平以下的房源要比现在的市值至少低500万。
所以现阶段在各区核查实际居住，也表明了政府要抑制学区房过热的决心。除此之外我们应该看到为了实现教育资源均衡化，近年来深圳市政府也推出了多项措施。
一、兴建学校，增加可用学位
2020年新建和新改扩建共有139所学校，新增约18万个学位。部分学校在2020年已经开学，也有大部分学校已经开工，预计这两年内能建成投入使用。
二、龙岗区全区试点大学区，龙华修订积分入学新规
2月底，龙岗区首次宣布全区试点大学区，意味着拼积分时代来了。大学区制意味着，以往划入名校学区内的房子，不再成为通往名校的独木桥。
3月中旬，龙华修改“大学区”积分入学办法，在民治小一选取了5所学校作为试点学校。
大学区制能够一定程度起到调配教育资源的作用。
三、学校集团化
以“优质资源共享”为出发点，集团办学模式的趋势近几年也逐渐明朗。目前各个区都整合了若干品牌教育集团，如南山实验教育集团、福田红岭教育集团、福田实验教育集团、荔园教育集团等，通过“强带弱”的方式，实现教育资源的均等化。
教育平权虽然长路漫漫、困难重重，但是只要开了个头，相信星星之火可以蔓延。
这样的趋势下，你还愿意为因学位溢价几百万的老破小学区房买单吗？欢迎评论区留言讨论。
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