来说说招商蛇口最近的新变化。

4月19日，招商蛇口通过官方公众号发布了2021年城市更新“猎英”计划：开启了全国超30个城市，100多个岗位。这些岗位的工作内容都是围绕城市更新板块展开的，比如规划设计类的城市规划、建筑设计，再比如部门管理类的城市更新事业部副总经理，正在大规模招人。

这份招聘计划刚刚开启不久，而它可能透露着招商蛇口的下一步动向：城市更新。

要理解招商蛇口的城市更新，需要明白这两点：

1、2021年全国两会，首次将“城市更新”写入政府工作报告。明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化……发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动；

2、招商蛇口是较早布局城市更新领域的房企之一；40多年来建设开发运营的蛇口片区，无疑是中国最耀眼的城市更新案例。

如果站在改革开放四十年的渡口回望蛇口，当初那个因逃港而近乎凋敝的4700人的小渔村，已经蝶变为拥有近40万人口、GDP超过1200亿元的滨海新城。

时间是最好的见证者。

蛇口的蝶变

这片土地历经数次产业升级、空白式片区城镇化，以及渐进式分步式的在成熟片区进行雕琢的升级，才成就了今天的海上世界、邮轮母港、南海意库、南海酒店，蛇口“前港-中区-后城”的PPC模式也越来越生活和鲜动。

面对下个四十年，演绎了无数中国故事的蛇口，仍将成为具有足够代表性的又一个中国样本。

这些年来，招商蛇口一直以一种自有的形式成为城市生长的力量。


01.

招商蛇口的下一步棋

2021年2月27日，历时4年的西丽新城重点更新项目意愿公示，占地15万㎡的西丽新城迈出了重要的一步，这片土地即将迎来翻天覆地的变化。

招商蛇口于2017年介入西丽中心区旧改，而在此之前，这里还是一片民生基础薄弱的地方。片区内大量的小产权房和农民房堆积，同时还有25个旧工业区，占南山区的1/2以上。西丽中心区旧改作为各类矛盾的交汇点，更新难度巨大，这对开发方的各项能力要求也极高。

招商蛇口是为何并且如何拿下如此大体量的城市更新项目的呢？

其实就是两个字：谋定。

西丽城市更新项目进展顺利的同时，招商蛇口还在深圳乃至大湾区布局了多个城市更新项目：数据显示，招商蛇口在深圳已立项（计划公告）的更新项目有13个，已批规划的项目有10个。

据不完全统计，项目土地储备规模超过100公顷，遍布南山、宝安、大鹏、龙岗等片区。除此之外，目前还有大量在孵化项目推进。

比如招商蛇口222亿投建深圳龙岗两旧改。其中，计划投资72亿元的布吉三联片区旧改项目占地面积堪称布吉“巨无霸”，一期已于2020年实现开工，二三期工作有序开展；葵涌街道溪涌社区城市更新项目签约工作也在快速推进，意在打造深圳东部的海上世界。

再比如招商蛇口位于南山区蛇口渔二村的城市更新，占地9073平米，总建面65772平米。从改造方向来看，主要是高端商业和住宅，整体提升可期。

除了深圳，招商蛇口也在积极推进大湾区的城市更新项目。

2015年，招商蛇口在佛山开始布局城市更新业务，现已完成一个旧厂改造项目转化，并成为佛山首批获取旧村居改造项目市场改造主体资格的开发商之一。

2019年，招商蛇口跟进东莞城市更新项目，成为常平镇袁山贝村连片改造项目、道滘镇昌平综合类城市更新项目、茶山镇横江坑口村旧工业区改造项目3个项目前期服务商。

同年11月，招商蛇口以87%同意率确认成为佛山南海桂城夏北宝华旧村改造合作开发企业。资料显示，宝华村改造面积约290亩，是夏北5条改造旧村中最接近千灯湖核心商圈的村居。

进入2021年，招商蛇口还在加大马力寻找合适的旧改项目。3月10日，广州市荔湾区葵蓬旧改项目进行了合作企业资格审查结果公示，招商蛇口通过资格审查。

招商蛇口城市更新全国布局区域

近两年来，招商蛇口在城市更新项目上的盘子越来越大。

而让业界关注的是，城市更新项目相比传统拿地开发的各个环节都要复杂得多，为什么招商蛇口依旧收入囊中？

招商蛇口的“预”是放长眼光，为未来的可能提前做好准备，提前跟踪研究。

据第六次人口普查数据测算，我国住房存量已经达到户均1套，离存量时代越来越近。数据显示，早在2017年我国就已经有23个城市进入房地产存量时代，到了2020年，数据统计全国二手房交易规模已达7.3万亿。

这样的时代下，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局，城市发展的重点正由扩张转向更新。

另一份来自中国指数研究院的报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。

而当前能承接并且能运营大体量城市更新项目的开发商，却少之又少。

虽然我们都知道，进入地产下半场，对存量土地的改造和提升是解决土地供应瓶颈的重要渠道，同样也是开发商的兵家必争之地。

不过正如老话说的那样，没有金刚钻揽不了瓷器活。因不懂地产的运营规律盲目进入导致失败、前期策划定位有问题使项目流产、后期运营能力不足而导致难以为继的结局的开发商，比比皆是。

进入城市更新的赛道，招商蛇口的底气又源自哪里？

02.

四十年的经验，

招商蛇口的三大底牌打出优势

城市更新一直是各类矛盾的交汇点。

过往的经验来看，一方面，城市更新的过程中开发商往往面临资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难、民生保障难、生态人文保护难等困局；另一方面，城市更新的结果导向也不再是简单的拆迁重建，而是城市格局与功能的再塑、是更高效的可持续发展。

这就要求城市更新实施的主体必须要具备应对风险的能力，诸如规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调都要比普通开发建设的层级更高。

从这个层面看，招商蛇口的实力显然更具想象力。

1、规划定位实现城市功能升级

大体量的城市更新更加注重规划先行，好的定位是更新项目成功的基础。

2017年，招商蛇口与南山区更新局签订了关于西丽中心区升级改造的相关协议。按照规划，西丽中心区“一河两岸”将打造成为南山北部地区商业、居住、文化区级次中心，为北部片区的规划建设提供配套支持。

这次的城市更新有八个关键词：政府主导、企业统筹。

如此高规格的定位下，招商蛇口作为开发方的优势凸显了出来。

招商蛇口的城市规划能力，从深圳蛇口的变化可见一隅。四十年来，招商蛇口把深圳蛇口这个不过2.14平方公里、人口不过数千的荒芜小渔村，打造成为拥有40万人口、GDP超过1200亿元的国际化滨海新城。招商蛇口40年来在蛇口片区的开发建设，给了深圳乃至全国城市规划战略定位一个经典的样本。

重庆长嘉汇弹子石老街的改造，同样展现了招商蛇口对城市规划专长。长嘉汇大景区是重庆两江四岸的核心区，招商蛇口利用片区自身独特的资源优势，打造了生态担当、文明承载、城市彰显的空间载体。2018年，长嘉汇弹子石老街获国家级AAAA级旅游景区。

重庆长嘉汇

深圳的海上世界从一艘船到一座城，重庆长嘉汇从百年水师营到世界级网红街区……更深入看，意库、网谷等蓬勃活力的园区更是实现了从“制造”到“智造”。

招商蛇口成功的城市更新项目，成为各地政府和业内人士热衷的对标考察目的地。因为招商蛇口解决了城市更新中的两大关键问题，一是传承老城文脉肌理的同时活化历史文化街区，二是城市面貌升级的同时完成了产业升级。

这是招商蛇口片区综合发展的整体性优势。而这些开发建设经验，使得招商蛇口对城市规划有着更为深刻、透彻的理解。

由此为招牌，招商蛇口作为央企也是政府最信任的开发商。

招商蛇口诞生之日起就是政企合一，企业化之后依然在政企合作领域保持前沿，近年与深圳市合资合作建设的前海自贸区，以“小政府，大企业”模式再次引领政企合作的机制体制创新。

招商蛇口的这种先天基因，即使其他央企也无法复制。

招商蛇口与政府代建的市政工程有很多优秀案例，从深圳国际会展中心（集八项“世界之最”的全球最大会展中心）、杭州会展中心，再到女娲公园深圳滨海长廊，蛇口四海公园……招商蛇口多年来对城市的面貌建设发挥着不遗余力的作用，这同样是招商蛇口在城市更新建设方面的底气。

深圳国际会展中心

2、系统的城市更新考验企业的资金平衡能力

一般来说，开发商会尽量压缩建设周期以求现金流快速回笼。

不过大体量的城市更新是个例外。由于其在改造建设上多重矛盾的特质，导致无论投资主体是谁，资金的占用周期均较长，有的甚至达到数十年。如此长周期的资金运转，就需要有极强的资金平衡能力。

从这个角度看，招商蛇口以央企的资金平衡能力和稳定赢得了城市更新的话语权。

一是能保证大规模的资金投入。

所谓手中有粮，心中不慌。根据财报数据显示，截至2020年末，招商蛇口现金流保持足够充裕，在手现金893.1亿，较三季度末增加168.6亿元，现金短债比1.23。

二是要具备抗风险的能力。

三道红线之下，招商蛇口之所以敢于继续抢占大体量的城市更新，重要的原因在于：招商蛇口的财务结构相当稳健，使其在关键时刻敢于出手。同期，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为58.84%，净负债率为28.81%，招商蛇口的“三条红线”均全部达标。

三是具备低成本融资渠道。

2020年，招商蛇口的全年综合资金成本仅为4.70％！

而在多渠道融资能力上，招商蛇口年内先后滚动发行了超短期融资券、中期票据等产品，发行金额合计206.5亿元，均为同期市场较优利率。

良好的资金平衡能力使得招商蛇口在面对城市更新复杂体系的建设中，投入、产出方面具备运筹帷幄的能力。

3、城市升级更考验房企的建设运营能力

建设能力是强调开发商的基本功，是盖房子的能力。招商蛇口深耕地产多年，产品维度上，招商蛇口通过打造精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线，已经实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

其次，对城市更新来说，“运营”才是关键。

招商蛇口一直以成为城市和园区综合开发运营服务商为目标，并为了配合不断升级城市配套运营服务需求，形成了独特的“前港—中区—后城”的综合发展模式：不仅要做不动产，提供服务的场所，更要直接提供服务内容，即“开发+运营”的全生命周期多元产品体系。

庞大的多元产品体系架构使招商蛇口形成了丰富的子系统组成的美好生活圈。

城市更新不是新城湮没旧城，也不是经济湮没人文。

超强的综合开发能力，让招商蛇口在项目运行前瞻性、系统性管理方面具备一流的专业水平，实现事半功倍。

另一方面，招商蛇口强大的资金实力、丰富的城市建设运营理念，完善的指挥系统和工作流程，也对片区升级改造，城市向上生长发挥了积极作用。

可以预见的是，未来在土地和项目资源越来越难以获取的背景下，像招商蛇口这样拥有获取和运营城市更新资源能力的房企，更具有想象力。