一、首先看会不会拆

2019年3月26日，深圳市规划和自然资源局印发了《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》

规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为 55 平方公里，占比 56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于 75%，其余各区不低于 54%。

一旦纳入“综合整治”，规划期内大概率不会拆除。

其中南山区有大新新村、南头古城、荔园新村、白石洲南区、南水村、渔二村、平山村等纳入综合整治。

二、不同的拆迁类型和赔偿依据以及赔偿案例

1.城市更新~旧村改造

根据《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》“第二十四条 以产权置换方式补偿住宅的，补偿给居民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。”

由于该文件是2004年印发的，实际项目实施中在总体遵守的情况下，会有一些灵活变通。

以白石洲沙河五村城市更新项目为例：

永久性建筑，整栋物业选择的回迁住宅建筑面积不超过480平米。超过的补偿公寓。

有多栋物业的，每栋都按照这个标准来补偿。

不区分本地村民和外来人员。

标准高于《规定》

如果是建成年代更久一点的祖屋/瓦房/平房，赔偿的比例会更多一些。以具体项目为准。

2.城市更新~棚改

根据《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》第二条规定“各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。”

第二十一条规定：“棚户区改造项目的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同”

以罗湖区“二线插花地”棚改项目为例：

1、【产权置换】

1) 现状物业类型为住宅：

（1）已取得非商品性质（绿本）房地产权利证书的住宅，以房地产权利证书为产权调换基本单位。被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150㎡的部分按照证载建筑面积1:1给予产权调换，超出部分给予货币补偿；

（2）非商品性质住宅（绿本）采用产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

2）现状物业类型为商铺：

（1）商品性质（红本）住宅的房地产权利证书、登记簿有记载套内面积的，按证载套内面积1:1予以产权调换；

（2）房地产权利证书或者登记簿没有记载套内面积或者记载不明的，按证载建筑面积1:1.18予以产权调换。

2、【货币补偿】

1）现状物业类型为住宅：

（1）非商品性质房屋（绿本）的补偿以房地产价格评估机构评估确定的价格或市房屋征收部门发布的房屋征收补偿基准价格确定，以价高者为准。采用市房屋征收部门发布的房屋补偿基准价格确定补偿金额的，应扣减10%公告基准地价；

（2）原农村集体未完善征转手续土地上的未完工建筑，按照重置价（不超过2,200元/㎡，以实际评估为准）给予货币补偿，其所占用的原农村集体土地，按照棚改补偿标准第十六条的相关规定给予补偿。

2）现状物业类型为商铺：

对商品性质房屋（红本）的补偿，由房地产价格评估机构评估确定。

3.土地整备

土地整备分为房屋征收、政府主导的利益统筹、市场化的整村统筹。

3.1房屋征收和政府主导的利益统筹参考《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》

表1 各类型非商品房货币补偿的计算方式

产权证明资料

房屋类型

货币补偿金额计算方式

备注

1

《房地产证》（非市场商品房）

私房

被征收房屋的价值—10%公告基准地价

2

行政划拨用地性质的房屋

被征收房屋的价值—35%公告基准地价×年期修正系数

3

房改房

被征收房屋的价值—土地收益金（房改购买价的1%）

其他应当补交的费用按相关规定办理

4

其他协议出让土地的房屋

被征收房屋的价值—应补交的地价

5

《房屋所有权证》（含原宝安县级以上政府发放的权属证书）

被征收房屋的价值—10%公告基准地价（无土地使用年限）

6

《集体土地使用权证》

被征收房屋的价值—10%公告基准地价（无土地使用年限）

其他应当补交的费用按相关规定办理，其中应当补交的规划建设管理费用不超过单项工程土建总造价的10%

7

《国有土地使用证》

被征收房屋的价值

表2 各类未经产权登记房屋的补偿方式

类型

补偿方式及补偿金额计算

备注

住宅类

原村民符合非商品住宅建设用地标准，不超过480㎡的部分

产权调换

非商品性质

货币补偿：被征收房屋的价值—10%公告基准地价

原村民符合非商品住宅建设用地标准，超过480㎡的部分

符合“两规”处理条件

被征收房屋的价值—20元/㎡罚款—100%公告基准地价

不符合“两规”但符合《决定》处理条件

被征收房屋的价值—30元/㎡罚款—100%公告基准地价

原村民不符合非商品住宅建设用地标准的多栋部分

经批准建设的部分

被征收房屋的价值—100%公告基准地价

未经批准或者超过批准建设的部分

符合“两规”处理条件

被征收房屋的价值—50元/㎡罚款—2倍公告基准地价

不符合“两规”但符合《决定》处理条件

被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—2倍公告基准地价

非原村民所建私房

不超过建筑面积150㎡的部分

产权调换：缴纳100元/㎡罚款以及50%公告基准地价

非商品性质

货币补偿：被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—100%公告基准地价

超过建筑面积150㎡的部分

被征收房屋的价值—150元/㎡罚款—3倍公告基准地价

原农村集体经济组织所建统建楼

经规划国土部门批准建设

产权调换

非商品性质

货币补偿：被征收房屋的价值—10%公告基准地价

未经规划国土部门批准或者超过批准建设

被征收房屋的价值—100元/㎡罚款—2倍公告基准地价

生产经营性、商业办公类

原农村集体经济组织继受单位所建

位于非农建设用地范围内

产权调换：土地予以土地置换，地

上建筑物按重置价扣减10元/㎡罚款予以货币补偿

非商品性质

货币补偿：被征收房屋的价值—10元/㎡罚款—10%公告基准地价

位于非农建设用地范围外

被征收房屋的价值—20元/㎡罚款—100%公告基准地价

原村民、其他企业单位或者非原村民所建

被征收房屋的价值—30元/㎡罚款—100%市场评估地价

3.2 市场化的整村统筹

以坪山区南布社区为例：

普通房屋按照1:1置换住宅商品房，有瓦面的老房以其建筑面积为基数按照1:1.5置换住宅商品房。

三、总结

深圳的城市更新正在快速的发展过程中，就像坪山区的南布社区是属于全国首创的市场化的整村统筹。市场中没有最完全的方案。

深圳的用地由于历史原因：权属、规划、征用与否、补偿到位与否等种类比较多。

深圳土地上的历史遗留建筑也是因为建成年代和面积等有诸多不同。

本文列出了一个框架和轮廓，跟实际情况相差不会太大。

还有一点，就是我们见过的所有城市拆迁项目对于小产权业主都是优待有加，赔偿标准都比市政府的指导标准高一些。

如果各位读者有见过低于市政府赔偿标准的，欢迎交流。