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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

买房，买商品房，还是买安置房？想必不少人的答案都是商品房，品质更高、户型更好、管理更好。的确，温州各种高层“老破小”安置房，早就伤透了不少拆迁户和二手购房户者的心。

不过，当安置房的建设品质不断提升，你还会那么坚定地选择商品房吗？或许有人会动摇。

这些年，温州“大拆大整”“大建大美”，安置房的建设逻辑发生了重大改变——数量巨增、品质提升。

当前温州不少安置房，已由知名开发商代建

那么，原先盯着商品房的购房者，是否会考虑买安置房？或者说，当前持有安置房的市民，尤其是有多套安置房的市民，应继续持有还是会抓紧抛售？

这时候，不少人纠结了。

那么，到底当前温州的安置房供应量有多大？品质提升后的巨量安置房交付使用，会多大程度上影响房地产市场？

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在讨论今天的话题之前，我们不妨先看一组数据。

来自市住建局的数据显示： 2016年，全市新开工保障性安居工程(城中村改造安置房)25639套，基本建成28855套，竣工23008套，交付使用15363套； 2017年，全市新开工建设安置房（含货币化安置）66676套，竣工72129套，交付58651套； 2018年，全市开工安置房项目151个、10.8万套，竣工安置房项目8.96万套、交付8.5万套。 2019年，全市新开工保障性安居工程（棚户区改造）33502套，竣工14734套，交付12141套； 2020年，全市新开工保障性安居工程（棚户区改造）3306套，竣工21420套，交付21207套。

“十三五”期间，我市累计对155个行政村实施整村改造，涉及20.6万户。不算开工套数，单这5年交付的安置房有19.23万套。尽管市区到底有多少套安置房交付没有数据，但市区占了绝大部分这是客观事实。

沿温瑞大道在建的大批安置房

或许看数据比较枯燥，若你走在温瑞大道、瓯江路龙湾段、过境路双屿段沿线等地方，就会发现大片的安置房正在建设中，颇具视觉冲击力。

据温州房管网和克而瑞监测数据统计， 2020年度温州全市商品住宅成交总量为73029套，其中市区商品房总成交28229套（近5年最高）。

如果我们以一种不太科学的方式计算：以市区安置房占全市70%来算,就有近13.5万套交付，剔除自住的，假如有四分之一安置房流到二手房市场，这个供应量差不多有3.36万套。

梧田一处在建安置房

当前，不少拆迁户都有5套、6套安置房，有部分甚至有10套以上的，流到二手房市场只有更多，所以二手房市场3.36万套的预计供应量，其实已经是巨量了。

那么，是否会形成供应洪峰尚难确定，但巨量供应会一定程度上影响商品房市场的供求关系，进而会影响房价逻辑。

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其实，光凭这数据，若还是原先的“老破小”安置房，或很难打动购房者的心，更重要的是品质。不过，如今新建的安置房，品质到底提升到了怎样的水平？

自2016年以来，市区多数安置房由知名房企代建，要求与商品房同质。2018年，鹿城区开始推行安置性质商品房，由开发商竞拍获得土地，最终由当地政府回购用于安置。

梧田一由房企代建的安置房已展现外立面

这些安置房均与商品房有着相同的设计，且也有与多数商品房相同的人车分流、1：1以上车位配比等，从效果图看与商品房无异。其中，部分三产安置房还有商品房更大的楼间距。

同时，由开发商参与设计的户型，与商品房相近，比传统安置房大为进步。更何况，当商品房几乎取消了拓展面积，安置房与商品房的户型、得房率相差并不大。

乍看之下，部分新建安置房，与周边商品房差不多。来源：百度全景

不过，从那些已交付、即将交付的安置房来看，除了少数与商品房同步建设的安置房外，多数新建安置房品质与商品房仍有一定的差距。

当然，对于中端需求的购房者来讲，建筑风格、外立面材质并非首要因素，在各项因素达到商品房基础配置后，更多看性价比。

南湖板块部分在建安置房

在此情况下，不少投资客开始涌入在建安置房，南湖板块是一个典型的安置房投资区域。大约两年前，这些安置房刚启动时，该区域不少在建安置房的成交价约9000元/㎡，如今不少已达约13000元/㎡。相比较周边在售商品房约23000元/㎡的售价，有一定价差。

其实，如此巨大的价差，是以无法备案、无法公证的风险换来的，且需一次性付款。不过最近，受教育利好影响，这些安置房竟也有微幅上涨。

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换作此前，传统安置房与隔壁的新安置房，在二手房市场上存在很大的价差，甚至大户型房价仅周边新商品房的约60%。

不过，此前核心城区小户型电梯房非常少，商品房几乎没有，主要集中在安置房，因此此类安置房哪怕品质不佳，依旧能卖出25000元/㎡以上的价格，甚至破30000元/㎡。

一房企代建的安置房，外立面遭破坏。来源：百度全景

不过这些年，在“大拆大整”推进的同时，不仅安置房增加，同时商品房土地供应量也大增，开发商为了错位竞争，也在核心城区大量推出小户型，导致安置房小户型不再那么吃香。

那么，如今少量已交付的新安置房，受到购房者欢迎了吗？

以黄屿板块一房企代建的安置房为例，该小区与周边商品房外立面相近、楼间距更大，但在绿化品质、物业管理方面弱于周边商品房。

近期，该小区成交的部分二手房单价约24000元/㎡，而周边商品房同类房源二手房价约32000元/㎡。

多数人车分流的安置房，都没能管住电瓶车

由于当前黄屿的二手商品房，都还有拓展面积，因此价格偏高。

那么，将这些新安置房与周边无拓展面积的在建新盘比较更合适。当前，黄屿仅有蓝光广城·未来天辰一个新盘在售，毛坯均价约27300元/㎡，显然价差正在缩小。

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总体来讲，安置房的大量交付与品质提升，对商品房市场是会带来一定程度的影响。特别是商品房、安置房供应量的同步增加，对二手安置房的卖房速度、成交价格带来了较大影响。

当然，受住户群体、物业管理、小区知名度等多方面影响，哪怕品质与商品房相同，依旧摆脱不了安置房的先天属性，价格无法与商品房比拟。

安置房哪怕有了较好的硬件，却输在了软件上

若是安置房与商品房同属一个小区，且商品房住户达到一定数量、拥有商品房的物业管理，那么小区的整体品质相对更容易保持，房价也会与商品房更接近。

那么对于购房者，这些新安置房值不值得买？对于新安置房的持有者，要不要抓紧出售？因人而异。

若价格与周边商品房存在一定价差，且自身对居住品质要求没那么高，刚需购房者买这些新安置房确实是一个不错的选择，价格低于周边商品房，品质高于此前的安置房。

对于有品质追求、资金没那么紧张的购房者来讲，无论是居住品质还是资产保值、增值的角度，买商品房依旧是更好的选择。

对于多套安置房的持有者，若小区周边无优质学区、大型景观，建议尽快出手，置换商品房。或许刚交付时看起来跟商品房差不多，但时间越长，安置房与商品房的品质差距就越大。更何况，新安置房越多，小区的独特性就越弱。

梧田部分在建安置房

当然，当前新安置房交付的仅少数，更多新安置房正在建设中，特别是货币安置取消后，实物安置将成主流方式，安置房交付量将会逐年增加。

至于今后安置房到底会有多大程度影响房地产市场，我们拭目以待！欢迎大家留言讨论。

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