黄埔多个小区爆开发商私改规划
民生无小事，今日多关注！不起眼的小事，在老百姓那里可是大事，分享一位祖国花朵的填空答题（长大的愿望）：长大后，我多想成为一名 老百姓 ，因为 他们都得为我服务 。小孩抖机灵答题，大人读了意味深长。
△图片源于拓海朋友圈
普法小能手拓海又上线了，今日来关注下困扰很多业主的难题，开发商擅自改小区规划到底违规吗？应该怎么办？下面看下黄埔一些小区的案例。
△图片源于领导留言板
越秀保利爱特城小区的业主诉求：“保利爱特城15栋南边的地块距离15栋只有不到5米的距离，该地块原本规划是绿地，在未经过业主同意的情况下开发商擅自将改地块改成了游乐场，每天早上8点到晚上10点多都有人在玩耍，非常吵，影响居民休息。”
“并且该地块附近还设置有人行出入口，外面就是车道，游乐场设在此处后续出入口开通后小孩子一不小心就会跑到车道上，非常危险。希望可以将该地块改回绿地。”
△图片源于领导留言板
知识城凤湖花园业主表示，物业私自伙同建筑商违建幼儿园，没有政府发文报建审批手续，在居民楼建设幼儿园占用业主公用地方，应立即停止施工并恢复原状。
△G2栋作为凤湖花园扩建区 图片源于领导留言板
开发商擅自改小区规划的现象，近年在广州楼市已经屡见不鲜，比如变更售楼部用途、在容积率做文章，绿化率缩水/绿化改车位、说好小区严格的人车分流，实际交付时道路规划却是一塌糊涂等等。
业主明明买的是“奔驰”、“宝马”系列，交付之后却变成“老福特”，规划变更得面目全非，居住体验大打折扣，实在糟心不已！
大大小小的案例在黄埔也是多如牛毛，那么小区业主到底应该怎么维权？
对于此类问题，业主应该如何维权？
首先要明确一点，在楼盘建成未出售之前，经过相关部门审批同意后，开发商是可以变更小区规划。产生纠纷的情况多是在项目出售后，所有权人变成了业主，开发商若要变更，必须得经过法定的系列程序。
新版民法典的相关规定：
《民法典》第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地】规定，建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有（城镇公共部分或者明示属于个人的除外）。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
也就是说，小区内的道路、绿地、公用建设等是属于业主共有的，物业作为提供小区管理以及维护服务的职能单位，在没有履行相关程序下，是不得擅自更改小区规划的。
在《民法典》第二百七十八条更有详细的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，以及各种有关共有和共同管理权利的其他重大事项时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
即涉及共有部分的决定事项，应由“双三分之二”业主参加，再经其中“双四分之三”业主同意。
△小区规划图示例，图源于网络
此外，还有重要的一点，开发商变更之后的规划图是需要拿到规划局等相关部门审批的，只有取得规划部门颁发的建设用地规划许可证和和建设部门颁发的建设工程规划许可证后，其建设或改建活动才是合法的，否则会被认定为违建拆除。
总之，就是小区改建后的规划图必须要与规划局等部门提交的保持一致。
所以，业主想要向相关部门反馈开发商的违规行为时，先要确认小区规划图是否跟小区现状一致，确认开发商是否进行了合法报批，需提供业主本人有效身份证件和购房合同的复印件到所在地的城建档案馆进行查询。
市馆已经由珠江新城迁到了白云区这边，不过广州开发区也有，就在黄埔图书馆（香雪馆）附近。
那么上面提到的越秀保利爱特城小区绿地变为游乐园，以及凤湖花园物业私建幼儿园的问题，若业主查实了确实存在违规变更小区规划，变更后未获规划局审批，以及未合法按程序征求业主意见等，可以向相关的规划主管部门反馈，经查处若实属违建，可以责令拆除并恢复原状。
△爱特城居民晨运，非事发地，图片源于爱特城业主平台
此外，爱特城小区15栋的业主若受到游乐园的噪音影响，还可考虑以相邻权受到侵害要求侵权赔偿，具体可参照民法典第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
如果在购房合同中，开发商和业主有具体约定不能更改小区规划，那么即使开发商变更的规划获得了规划部门的批准，开发商也需要承担违约责任。
不过追究违约责任不太现实，因为开发商拥有强大的法务团队，不可能在合同里让你找到漏洞，而且卖方市场下，购房者在合同条款上也没有讨价还价的余地。
所以，如果购房合同中没有关于变更规划的具体约定的话，业主可以在开发商更改规划获得批准后尚未或刚施工时，提起行政复议或行政诉讼，并申请停止更改规划批复的停止执行，这是处理问题的黄金期，不然违建弄起来之后就是漫长的维权了。
拓海在咨询了相关法律人士后，总结了一下，在面对开发商私自改规划的重大纠纷时，业主大致要经历的阶段。
一、开发商规划变更的公示阶段，需要紧锣密鼓地组织和团结业主，枪口一致，把不利的规划因素扼杀在摇篮中，这是维权成本最小的阶段。
二、有些开发商会在小角落里暗地公示，业主如果错过了上述的第一阶段，就要在规划批准后尚未或刚施工时，提起行政复议或行政诉讼，上面刚分析过了。
三、民事诉讼阶段。目前关于规划变更在商品房纠纷的官司里面是比较难赢的，耗时耗力又耗钱，关键是即使你最后赢了，能够获得的赔偿也非常有限，因为开发商因变更规划给业主群体造成的损失，在法律上是很难量化的。
小纠纷可以提请相关部门处理，重大纠纷还是得找专业律师，另外不要错过处理问题的黄金期，科普完毕，下期见！
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