从去年年底开始，嘉定新房就开始加大供应量。

十几个刚需盘接踵而至，仿佛回到嘉定的鼎盛时期，急的旁边青浦兄弟大喊：“不是说好轮到我发展了吗，怎么还带截胡的？”

嘉定回话：“老弟，你我同为五大新城，难道不应该牵起手来一起发展吗？”

而安亭，这几年一直支撑着嘉定新房的供应量，这次也不例外。

近期就有四个新房在售和待售中：

旭辉公元还剩少量一、二楼尾盘在售；

奥园金地格林云尚认筹结束等待五月份开盘（售楼处仍在接待，你懂得）；

中骏璟尚和万科西郊都会已经过会，等待认筹。

这些风格相仿、价格重合、入市时间相近的新房，是否让你选择困难了呢？

今天雪莉就为大家盘点下安亭新房，希望看到最后能让你有所收获。

01

安亭有什么底气能一直供应新房？

和6站到漕河泾、9站到徐家汇的泗泾相比，安亭偏居一隅，连给市区做睡城的资格都没有。

距离虹桥20公里，距离市区30公里，反而与昆山花桥无缝衔接。

这样的地段注定其内生性，而安亭也是这么做的——将汽车产业发展的如火如荼，如今还将引入医疗产业。

将产城融合进行到底。

汽车产业方面有大众MEB、长城、滴滴、复星FFT等项目加持。

去年安亭的医疗产业园也正式开园，一期出租率已经达到90%，引入38家生物创新型企业。

目标是在今年将医疗产业规模提升至100亿元，引入医疗方面的人才2000名。

按照规划，安亭将打造“国际汽车城”和“国际生命健康城”，预计未来人口将达到32万，其中20万为汽车产业人群。

正是这些人群，为安亭提供着强大的购买力支撑。

而2010年开通的11号线可以连接市区，近年来安亭也在持续的用“低总价的地铁房”来吸引纯刚需客户。

比如曾经一年一次的路劲上海派，甚至可以买到230W以下的外环外普通住宅。

所以本地就业人群+纯刚需地铁房人群构成了安亭主要的购买力。

现在还多了相当一部分投资客群。

02

安亭地域辽阔，全镇总面积可达89.34平方公里，虽有地铁但覆盖面积毕竟有限。

回归项目，四大新房位于安亭不同的地段，现状特点和发展潜力不尽相同。

中骏璟尚紧邻安亭地铁站，是四大新房中唯一一个标准的地铁房。

一个地方开发时间越久，新的地铁房就会越少，除非人为捂地。

除轨交优势外，中骏璟尚的商业优势也十分突出。

项目步行可到地铁站门口的商业中心，嘉亭荟、三德广场、财富广场加在一起体量可达40万方，嘉亭荟的二期还在修建中。

不止如此，中骏本身就是一块综合性用地，包含了30%的商业部分，是四大新房中生活最为便利的项目。

劣势是未来的学校资源可能较差，新房虽不承诺学区，但其他项目周边的教育资源相对不错。

大家望子成龙的心态都是一样的，即使是刚需家庭。

至于发展前景则相对受限——下一站就到花桥了！

中骏璟尚均价3.7W/平，而花桥新房均价不过2W+/平，如果在教育资源差不多的情况下，多坐一站地铁选择花桥不好吗？

距离地铁最远的是旭辉公元和奥园金地格林世界。

二者位于高铁安亭北站附近，在十四五规划中这里被划为嘉定新城的一块“飞地”。

在百度词条里，“飞地”是指一种特殊的人文地理现象，不论形成背景是什么，都会不同程度的加大控制难度和管理成本。

即飞地受管理程度较弱，想要发展成功难度更大。

嘉定新城划分这块飞地看中的是这里的交通枢纽：

安亭北站包含了沪宁、沪苏、京沪三条高铁。

安亭西站包含了沪苏通铁路。

二者相隔只有400余米，组合在一起打造安亭枢纽，未来一站高铁可直达虹桥和静安。

但高铁毕竟不是地铁，大部分人并不会接受日常高铁出行的通勤方式——乘坐高铁，苏州到上海的时间也不过半个小时而已。

而且销售口中的14号线延长线也没有得到官方证实：

在《2020对话区委书记系列访谈》中，嘉定书记表示将在十四五期间争取打造安亭枢纽，并力争14号线的延伸。

翻译过来就是：梦想是有的，但能不能实现还不能确定，现在这里就是一个没有轨交的纯新板块。

在这个小范围内，旭辉公元和奥园金地是先行开发的住宅项目，后续还会规划其他住宅用地及相关配套。

因为周边现有的住宅稀少，商业配套匮乏，只能依赖奥园金地自带的小型商业来满足日常生活。

虽然荒凉，但奥园和旭辉拥有医疗和教育方面的优势。

奥园北侧就是三甲医院东方肝胆外科医院，再北侧则是九年制上海外国语大学嘉定外国语学校。

上外嘉外今年对口的学区范围包含了两个新房所在位置，实际情况以交房后为准。

而万科西郊都会紧邻高尔夫俱乐部，自带万科流量，体量颇大。

项目位于三江交汇处，高层可俯瞰周边风景，视野开阔，可惜周边也甚是荒凉。

距离地铁站直线距离2公里，步行需要30分钟以上，更别提到安亭站商业中心的距离了。

周边配套除了滞销多年的安亭瑞仕项目外，就是一路之隔的同济大学附属嘉定实验小学和中学了。

按照规划来看，万科未必能划进学区，存在一定风险，只能说距离很近希望很大。

综上，中骏璟尚占据了地铁和商业优势，生活便利度最高；

旭辉和奥园金地坐拥三甲医疗资源和上外嘉外，教育资源最为确定；

万科西郊都会风景优美，但周边荒凉，更多依赖KFS自身营销能力。

03

项目定位、KFS风格不同，小区品质自然不同。

中骏璟尚即将加推二期，这次最小户型从76平变成了86平——300W起步。

因为太过靠近商业、地铁，项目自身还是一个综合体，不可避免的要忍受噪音，私密性也较差。

以及受到西侧高层凯德都会新峰的挡光影响。

户型中规中矩，86平3房能够做到南北通透和三开间朝南，只是73%的得房率使得实际空间变得局促。

小区体量中等，共793户，有914个停车位，停车比1：1.15好评，只是高达3.5的容积率让人一时难以接受。

因为二期和一期相比均价没有变化，遂传开发商将在精装标准上“动手脚”，二期或将取消全屋空调。

在各大新城的地铁新房均价纷纷突破4W/平时，安亭的地铁房的确是“价格洼地”。

300W左右想买有地铁、有商业的新房，中骏璟尚的确是为数不多的选择之一了，一期211%的认筹率就是证明。

只是价格几乎等同于价值，不是所有到洼地都值得盲目投资，还是把中骏留给自住的刚需客群吧。

旭辉公元和奥园金地只有一街之隔，因为旭辉入市时间早，现在只有尾盘在售，不能接受一二楼的人可以直接去隔壁了。

和中骏相比，旭辉的品质已经有所提升：

人车分流、2.3的容积率、最小户型69平进一步降低总价。

只是地段实在太偏，去年两次开盘认筹率都低到无需公证摇号。

其实我们已经被大量非正常的“日清”现象洗脑，忘记了一个项目卖半年到一年才是常态。

旭辉二期不过去年年底才开盘，不到半年售罄代表这个地段还是有人接受的。

尤其是投资客群明显增多，无论是旭辉还是金地的销售，在你到访时都会优先询问“您是自住还是投资？”，并重点介绍安亭枢纽规划。

前文提过单纯投资飞地存在风险，雪莉更建议周边上班、不依赖地铁的自住客群购买。

特别是在项目旁边医院和医疗产业园内上班的人群。

和旭辉相比，奥园金地的产品力又有所提升。

这一点，从1-2层采用干挂石材就可以看出，得房率也提升至77%。

在周边荒凉的前提下，小区自带2.6万方商业、1.3万方办公配套，对业主来说非常便利。

万科西郊都会是四个新房中均价最高的，并且包含了别墅产品，即将入市的是四期项目。

万科深耕安亭已经多年，小区品质和万科物业水平都在线，KFS还邀请了日清设计创始人宋照青来打造产品。

大面积的玻璃幕墙搭配窗外绿色风景，让人心情舒畅。

可惜高压线成为一个障碍，尤其是四期高层距离高压线太近，增加购房者的心理压力。

还有万科一贯的低容积率值得吐槽，本身高层户型偏小，72%的得房率更是让屋内空间过于局促。

值得期待的是小区旁边规划有5000平的邻里中心，可以解决周边的生活问题。

综上，奥园和旭辉价格最低，适合周边上班的自住客群及想要长期投资的客群。

毕竟旁边还有很多待拍住宅用地，为了这些新房能持续曝光和销售，ZF势必会不断造势。

中骏璟尚就是一个纯刚需地铁项目，适合依赖地铁出行的刚需客群。

万科西郊都会自带品牌效应，且提供别墅产品，适合周边上班的自驾刚需客群及本地改善客群。

以上即安亭四大新房项目分析，地段、品质、发展前景都有所不同，还应从实际需求出发进行选择。

因为板块内生性及新房刚需化，可以预测中短期内安亭都会是“价格洼地”，缺乏明显上涨的动力。

对安亭上班的刚需购房者来说是好事，买房压力不大，预算实在够不到还可以选择去花桥看看。

至于市区客群及想靠打新来快速增加财富的人还是不建议考虑安亭。

如果自己不住的话为何不考虑投资南京、苏州、宁波等潜力城市呢？

以上为正文

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