成华区七中英才实行全区摇号背后的逻辑|天府新区|学区房|成华区|成都市|锦江区|青羊区

政策 · 看点

4月27日，成华区七中英才学校官方宣布，从今年开始，一年级入学采取全区摇号的方式入学。该类政策首次在成都市实施，对于二手房、学区房降温的也是具有试探性的重大意义。

本文将以学区房市场为线索，从多个层面来分析学区房在市场中的站位，帮助读者更全面的认识成都的学区政策，了解学区资源。

开年以来，成都多个重点板块的二手房房价出现异动，高新南区、青羊区、锦江区等重点片区的二手房出现抱团涨价、交易周期明显缩短、启动涨价等等现象。其中还衍生出“房价指导委员会”指导业主联合涨价、一夜涨价几十万的操作。

随后，成都市住建局、市网信办联合发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实维护房地产市场正常秩序的通告》，坚持贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”精神。

资源配套差异板块价值分化

纵观成都市二手房市场中，区域之间的差别愈加凸显，究其根本是由于区域发展节奏、板块资源配置的不协调而导致的。在年初领头涨价的小区也正处于享受到优质资源的板块，如高新区大源板块、锦江区攀成钢板块。

而随着城镇化进程加快，人们的认知以及生活水平提高，对于居住的追求不仅仅局限于地铁公交、商业娱乐、公园绿化这些已经陆续成为标配的公共配套。对孩子发展的重视，导致如今大部分家庭愿意花更多成本去考虑教育资源。

而由于优质教育资源的不均衡，以及社会烘托的城市生活的焦虑，导致了优质学区房的价值被集体看好，并引发价格上涨。

成都主城两区教育资源优势明显学区房价格水涨船高

一直以来，成都的教育资源都是往主城两大区倾斜，包含青羊区与锦江区。最为出名的“五朵金花”（成都实验小学、盐道街小学、泡桐树小学、成师附小、龙江路小学），一直以来凭借教育质量以及对口中学的优质，成为许多家长的心头好，而这几所重点学校本部也多集中于锦江区与青羊区。

在特殊政策（天府新区小学实行“多校划片”、成华区试点学校七中英才实行“全区摇号”）出台之前，成都小学入学阶段实行的是“单校划片”政策，就是一个区域对应一所小学，户籍决定了可入读的公立小学。

因此，只要通过购买学区房并落户后，小孩就可以进入对口的小学，而进入好的小学之后，后期对口的中学资源也不会差。

比如青羊二区，作为被广泛认为最好的学区，一方面是因为该区域的小学好，拥有“五朵金花”中的泡桐树小学和成都市实验小学，除此之外的胜西小学和东城根街小学也很有名气；另外一方面是因为其对应的初中有成都王牌中学“四七九中”中的两所——成都树德中学、成都石室联合中学。

如果小孩能够就读区域内对应的优质小学，则也有了参与对口初中摇号的机会，进而拥有了进入重点初中的机会，那么上重点高中以及重点大学就比较稳当。

因此，在这样的背景下，很多家长愿意花比较高的价格来购买学区房，学区房的价格也随之水涨船高。

学区典型——青羊二区

学区房和非学区房之间的价格差距十分明显，而在学区房中也存在因为学区不同导致的价格差异。青羊二区和锦江二区教育资源在全市范围来看最为优质，其中对应的学区房也是最抢手的，存在着量少价高的现象。

拿青羊二区的泡桐树小学举例，泡桐树小学本部每年招生八个班，没有校区扩建，每年的招生数量有限，所以对应的泡桐树小学划片区范围比较小，学区房供不应求事态再次导致了房价的上涨。

图：泡小对应学区房与非泡小学区房对比

资料来源：亿翰智库

经过调研发现，泡桐树小学对应片区内，虽多为1995-1998年左右开发的老房、宿舍楼，但是房价仍然高昂，平均单价为4.2万元/㎡左右，远超主城区其他非学区房的单价。同样位于成都青羊区宽窄巷子旁，地理位置相差不大，但是由于学区不同，享受不到泡小资源，长顺上街98号小区整体均价不到两万。

泡桐树7号是泡桐树小学划片区内的一个老小区（1995年建成），在某平台上显示该小区总共两套房源在售。其中一套面积段54㎡，总价280万。由于房子房龄较老，所以居住体验感较差，但是因为买到挂上户口就可以就读旁边的泡桐树小学，该房源单价突破5万/㎡。

图：泡桐树7号小区待售二手房情况

资料来源：链家

而除了因为老牌优质教育资源集中，房价一直傲视群雄的青羊区、锦江区以外，“高新五区”也因为拥有了优质学区资源，对应片区二手房一直是高居不下。该片区学区房最低门槛为108万，对应锦晖小学，一室一厅，单价2.2万元/㎡；而泡桐树小学（天府校区）对应学区房的门槛值则达到了235万，对应中航国际交流中心的56㎡户型，单价4.2万元/㎡，如果选择中海城南一号、西派国际等小区，户型更大，门槛也就更高。

促进教育资源合理配置仍在探索多种方式

学区房的热度一直不减，一方面是因为近两年因为成都的各种新房政策出台，部分购房需求转移到存量市场，导致二手房价格呈现上涨趋势，而学区房的二手房价格也随之不断上涨；

另一方面则是社会带来的“内卷”焦虑，家长们对于孩子教育的重视，使得家长们对于学区的热衷程度也在不断攀升，愿意在教育方面下“狠功夫”。

为了应对“学区房热”，成都天府新区也在出台一些政策。

2020年5月，成都天府新区正式公布《四川天府新区成都直管区2020年小学学区划分方案》。首次将天府新区内的36所小学，按区域划分成了12个小学学区，一个学区内有多所小学。并首次提出会采用“多校划片”、“单校划片”两种招生方式。

天府新区是成都市内首个大规模推行小学阶段多校划片的区域，热点学校和普通学校划分到同一个学区，非该校学区的学生也有机会就读，而原本对应的学区房的学生却不一定能够就读这些学校。在政策调控之下，“学区房”火热的情况则会受到一定降温。

天府新区能够大规模施行该政策的原因还在于其为城市新开发区域，大部分是新兴区域，学校也以新学校为主，没有具体的升学率数据可以参考，所以在新区推行“多校划片”的阻碍不会太大。

而如果在主城区实行同样的政策，则会有一定难度。因为主城教育资源格局比较固定，按照天府新区的政策推行会与较大阻力。为了促进教育资源的合理配置，主城区尝试了其他的方式。

2021年4月27日，成华区的成都七中英才学校官宣，从今年起，一年级实行全区摇号，面向全区招生，成华区户籍的适龄儿童均有机会参与摇号。

成华区的教育一直相对落后，很多家长则希望七中英才的出现能改变这成华区教育现状。如果按照惯例划所在片区，七中英才对应的则是二仙桥板块内小区。因此，二仙桥板块的多个楼盘之前也将七中英才作为项目亮点。不少购房者置业于此，看中的就是以七中英才为首的优质教育资源。而区域内有首钢璟辰里和朗诗乐府等新房项目，优质的教育资源也助力这两个项目今年的成交均价都超过2.6万元/㎡。

综上可以看出，新政策的发布，一来是为了平衡教育资源，让更多孩子能够在尽量公平的条件下，享受教育资源；同时也需要稳定学区房市场，促使其平稳发展。

也在释放出一个信号：学区房或许并不是一个保险选项，如何选择一个学区均好的区域或许是许多家长、购房者需要做的一门功课。

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