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提问：房姐，你好，sfsd 首都能到160 想买个上车盘小2居，目前看了通州京贸国际城 dbc 加州小镇 亦庄的新房 远洋禧瑞天著和北京经开汀塘，目前比较纠结，因为天津经济技术开发区有一套房产，卖出的话可以凑到300，但是不好卖，想咨询下，目前是先上车，还是等等把天津房卖了再买北京的房子？如果先上车推荐哪个楼盘呢？

回答：你好，距离主城区越近的新区，越容易发展起来，资金流动，人口流动更容易。北方空虚，北京一个城市基本把血吸完了，吸不了的留给天津一点，多少有点不足。滨海新区＝没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法进行持续上涨。滨海新区比较看空。滨海新区估计永远不会翻身了，一定要回避。你看看天津滨海新区怎么样了，当你从第1大道，直接逛到第18大道的时候，就知道那里有多么的不靠谱，尤其是冬天的时候，满目的萧条和疮痍，让你平生“投资”两字何处安放 。这些二线城市长期投资来看都是有问题的，如果你凑巧用了“炒波段”的方式去炒，说不好效果还不错，但一旦你长期持有的话，你的利息成本和慢慢的等待周期，天荒地老，千万不要用2017-2018年全国轰轰烈烈的“去库存”的思路去二线城市、三线城市买房 很危险 所以，如果你有钱和名额，有限选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，所以选对城市很关键，相当于选对了城市的这只股票。建议卖掉天津，把子弹都用在北京。推荐楼盘见知识星球内部文章

提问：基本情况：男方有一朝阳区尚东阁四十多平房，购于2017年，房价降了不少，有贷款，中介说卖掉能到手90万。现在将结婚，想在婚前用女方首套首贷资格换一大点房子。目前两人均在亦庄工作，计划选在亦庄（或通州）。 方案一：在亦庄摇号购买共有产权房，首付需要九十多万，目前手头有六十万，尚需借30万。该方案前提需摇到房子，共有产权房大概一年多能拿到房本。保留原朝阳区的房子。因户口放置需要所以不能先卖掉原朝阳区的房子。 该方案一人付首付和还房贷压力大。共产房后续不确定有没有其他影响。目前共有产权房位置居住上班等方便。 方案二：卖掉原朝阳区房子，在亦庄（或通州）购买二手房。计划购买均价3.5-4万，首付一百多万的房子。购买二手房的话需考虑自住上班方便，后续几年孩子上学方便。希望周边有学校，生活方便。不要太旧 公司周边小区有：泰河园，鹿海园、南海家园等，网上看在售房较少，回迁房多。附近新房价格高，买不起……亦庄人大附周边据说不错，不是很了解，附近有合适小区推荐吗。稍远点看到过“米拉”小镇，上班不是很方便，具体不是很了解。米拉小镇 小区在售房很多，这为什么？ 能说明该小区有什么缺点吗？ 马驹桥怎么样？ 请问：朝阳尚东阁房子还能涨上来吗？现在卖是否合适？亦庄的话哪些小区合适？通州也可以考虑。或者房姐有别的更好方案?小白诚心求教，请房姐指点，多谢！！！

回答：1. 共有产权房是坑， 共有产权房 不是房子，产权握在权力的手上。 一桌菜吃掉一半，剩下的绝对不是再卖出50%的价格。 共有产权房，产权风险敞口太大。 2. 考虑居住质量可以看看亦庄北岸的正规一居室，品质还可以。你们的预算考虑亦庄人大附的学区可以看下 梅园小区、听涛雅苑 ，当然居住品质肯定会下降 3. 米拉因为总价低属于上车盘， 市场也比较活跃，小区有两栋楼是70年住宅，其余是商业，住宅有60平米的一居室，70到90平米两居室。就是位置偏了一点离但有地铁 ，其它没有什么硬伤 做为上车盘可以选择 4. 尚东阁价格已经跌到底了 没有下跌空间了 ，不过最近三年跌幅有点狠，管庄商圈已经快恢复到三年前的水平，尚东阁整体跌幅任然达到20%，主要原因是之前的次新溢价过高，上车盘的品质是不值钱的，所以贬值速度很快。

提问：房姐你好，北京社保，首房首贷，目的是自住保值。家有老人小孩，目前在国贸上班，租房，现金300，家庭税后40。现在看了双桥水郡长安，豆各庄富力又一城，旧宫盛悦居，亦庄禧瑞天著。实在纠结，求推荐！其他小区也行！

回答：这几个位置不太推荐， 双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，以后除非大改造否则发展受限，旧宫以亦庄都没性价比高的楼盘 300能700左右的标的，以t淘百子湾片区

提问：请问亦庄河西区的限竞房可不可以买现在89的三居普遍都在420左右，将来升值潜力如何，意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以在抵押出来吗，现在这个时段买合适吗，非常感谢，已经进入持币待购阶段。

回答：你好，金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。 限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。

提问：1、非京籍，有北京市工作居住证； 2、北京昌平有1套自住型商品房； 3、孩子目前在朝阳区就读小学； 4、首付200万左右（到12月份差不多220万左右）； 5、想购置一套朝阳区的正规1居室（近期关注了一下，这个首付，2居室够不上）； 6、购房的目的：一是保值，二是孩子上初中，万一能用到； 7、本人自主创业，年入30-50左右，不是特别稳定； 8、目前关注的区域：望京地区，马南里小区，在建的阿里北京总部离得不远，但是小区很破，经适房；常营地区，北京新天地之类的，但是不知道那边潜力如何？ 以上情况，需要请房姐给指点迷津。 1、想购买的区域是朝阳区或海淀区 2、保值（或将来能升值）的想法，对于一些潜力较大的地区重点考虑。

回答：马南里这个不要碰，位置偏的老破小没啥潜力，即使阿里过去也不是短期就能带动的 看看望京的南湖东园二区 也带学区，涨幅也能跟上大盘 朝阳 东三东四可以看看 晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区

提问：房姐好，新人提问，今年刚结婚，8月份有购房资格，刚需，sfsd子弹120+，想在朝阳买一个小两居或者一居可改两居的老破小，请问有小区推荐吗？我在望京上班，老公在东直门上班。

回答：120首付看300左右的标的，以公房为主，后期置换也会更好出手，板块推荐 团结湖、十里堡、石佛营，标的并不多建议都淘一下

提问：请问回龙观风雅园二区的复式18年初买入，交了很多税费，看中了公园和加装电梯，后感觉增值能力不强，又总是纠结北京人家，后悔没买，请比较下这两个盘的增值潜力，看有没有必要换，谢谢！

回答：风雅园是当年第一批经适房，除非全款买，不然税费高，6层板楼无电梯 高层不方便，这边的复式价格优势不大。 北京人家 密度低，绿化高，公摊也比较小，居住还不错，就是交通出行不方便。 北京人家要比风雅园好一点。但你刚买入2年，置换成本考虑进去，现在换有点亏，除非有找到不错的标的可以考虑，否则不建议换

提问：房姐，您好，新人首问。我目前准备把通州玉兰湾的房子卖了，价格5.5万，不知道时间是不是卖合适？然后准备在东城官书院小区换个房，不知道目前在东城安定门官书院这块买房时间是不是合适？还是可以靠后些？房价是不是便宜些，目前买房就是单纯为了住，因为在东城有公房，户口都在里面，不耽误孩子上学。还有如果买的话贷款，采用那种还款模式比较好啊？请房姐给予指导。

回答：现在可以置换，官书院是很早期的商品房面积偏大，这个小区还可以，比较安静就是开车比较麻烦，门口的路太窄。还款模式 先息后本>等额本息>等额本金

提问：房姐您好，关注很久了，刚入星球，新人首问，目前情况：北京无户口，刚满五年社保sfsd，子弹约200左右，想上车次新两居室总价520万左右，主要以自住＋保值，未来5-6年考虑再换朝阳三居或者好点学区两居，我工作在崇文门，爱人工作在安贞门、德胜门、复兴门附近三个地点之间轮换，看您介绍和推荐，主要考虑石佛营，朝青，高碑店，十里堡等东边五环里的房子。对居住环境有一定的要求，目前看了炫特嘉园、都市华庭、晨光家园、兴隆家园、都市经典花园、国美第一城和奥森附近公安局宿舍等小区，苹果社区南区两居不太能够的上，国美感觉附近餐馆多比较乱，炫特嘉园听说一居较多租户比较多人员较乱，都市华庭只能买楼层朝向不好的两居。晨光家园a区比较旧。 1、请问以上小区怎么排序 2、石佛营附近中水金海，紫罗园小区较小，环境一般值得入手么？ 3、兴隆家园社区较大，都市经典花园小区环境还可以，520万左右，这两个小区现在是否溢价？考虑增值保值和居住您推荐么 4、东五环里总价520万左右两居还有别的合适的小区或板块推荐么（次新，有电梯）？

回答：1. 500内基本都是上车盘，靠近城区肯定就需要牺牲一点品质。你看的这些直接对比小区没有意义，都属于一类产品。涨幅差距并不大，需要看标的比较 2. 有性价比的标的，也可以入的 3. 都市经典可以入，兴隆家园一般 4. 还可以看看常营板块 万象新天、柏林爱乐

提问：房姐你好，我在苏北盐城，已婚，名下有一个厂房（市郊开发区，占地30亩）但没有住房，厂房纯投资出租、没有实际经营生产、没有流水、但有房租，母亲名下有一个住房。家里以我母亲的门市做贸易，流水很足。想Di押厂房D款，去二线城市买房。之前试了一次用我母亲的名义做经营D，我做担保人，在ZG银行申请600，只批了100。现在茫然失措，不知道怎么才能D款出更多？请问要去小银行试试吗？用我的名义？求解。谢谢。

回答：不好意思这个问题之前没有看到。 厂房是很难贷款，在物业中属于评估值和贷款层数的底层。 优劣排序： 市区住宅，郊区住宅，商住，写字楼，厂房 一线城市，二线城市，其他城市，非城市。 首先需要评估出价格，以及贷款产品成数。 郊区厂房，需要跑点关系，盐城住宅抵押也不成熟，厂房还需要多辛苦挨个跑银行咨询。 建议可以考虑出售，换杭州。

提问：请问您觉得丰台青塔片的楼盘推荐吗？考虑居住品质，孩子上学，这个片区有没有入手的价值？

回答：你好，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 青塔这个板块，看着挺成熟，但是涨幅不行，没有亮点，一堆屌丝小区，整体显得苍老缓慢。 如果生活半径在青塔，关注学区，推荐五一小学学区房，离的不远，可以看看六建、复兴路30号院、太平路40号院、太平路42号院

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