4月21日，北辰区与王府井集团签订合作协议，双方将联手打造王府井北辰项目。
北辰王府井坐落于淮东路商业综合体，在淮东路东侧与北辰道交口处。就是以前的永旺，永旺撤出后，王府井接手。该商业总建筑面积约26万平方米，目前已完成主体施工。
北辰王府井商业大致位置
淮河道板块是近年新兴板块之一。
2015年，北辰淮河道板块迎来首个品牌房企——金地，随后恒大、正荣、融创、碧桂园、星河、绿地、中骏等多家房企纷纷进驻（排名不分先后）。
2017年，淮河道板块新房成交达到峰值，能贡献北辰新房市场一半的成交量。随着多个项目接近尾盘状态，淮河道板块市场声音减弱。
数据来源：CRIC2020
上个月底，分析师和测评团队来到了北辰淮河道板块，一探究竟淮河道市场怎么了。
区位板块
还是先从区位聊起，北辰共有三个板块与市区相邻，分别是瑞景、南仓和宜兴埠，淮河道板块是一个四至均为北辰区的板块。而实际上瑞景和淮河道板块距离市区中心的直线距离是相近的。
淮河道板块是近年来新兴的一个大型居住片区，目前正在积极建设中，对比北辰其他几个板块，淮河道板块早年间工厂、企业较多，相较于区政府所在的北仓或者是刘园瑞景片区和宜兴埠板块，淮河道板块原住民更少，也就是说地缘客户少。天津市场下，大多数项目都是以地缘客户为主，淮河道地缘客户较少，则需要与其他板块相竞争来获得客户。
淮河道板块规划为北辰活力片区，在天津市控制性详细规划中，板块内以大型的居住用地为主，仅淮河道北侧设置少量工业用地，整个板块的北侧以绿地为主。目前板块正处在房地产开发的初级阶段。
资源配套
配套设施是淮河道板块与其他板块核心竞争力之一。目前板块内已入住项目屈指可数，工作日白天人气较弱，淮东路上车辆零星、行人零星。
下图拍摄于某工作日白天，图为淮东路，职业大学站附近。
01
交通配套
目前，地铁5号线已经全线运营，沿淮东路南北贯穿淮河道板块，板块内距离5号线站点最远也仅约为1.5公里。
02
商业配套
板块内大型商业体都是在规划当中，包括开篇提到的王府井，还有星河COCO PARK均为规划。北辰王府井商业约26万方，星河COCO PARK其总投资约18.8亿元。
目前板块内已入住的项目较少，据了解，商业配套仍以临街商铺为主。板块内还有天津职业大学，预计未来也会为商业提供大量的消费群体。
03
市政设施
淮河道板块新房项目多宣传北辰文化中心坐落在板块内，但目前仍为规划当中。
主力在售项目
目前，淮河道板块在售新房项目主要分布在板块的中间位置。
根据CRIC2020系统显示，目前板块内主力在售项目共有四个，北宸正荣府、星河国际、碧桂园中心和绿地新里北苑等四个项目（排名不分先后）。
除星河国际仍有两个地块未推售外，截止2021年3月份，其余三个项目其住宅库存均在3-5万㎡之间，存量较少，可以说是处于尾盘销售的状态。
01
北宸正荣府
北宸正荣府是板块内正荣第二个项目，该项目距离职业大学地铁站约300米。
项目规划了18层到顶的高层产品和9-11层的小高产品、6-7层的洋房产品。高层产品主推82㎡+99㎡，小高产品主推110㎡，洋房主推108㎡/125㎡。
项目总价范围在150万到240万之间。
02
星河国际
星河国际和北宸正荣府有一个共同的特点，相对于其他两个项目均离地铁站较近，且星河国际规划星河COCO PARK商业mall，其建筑面积约5.5万平米，定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，目前正在加紧施工。
星河国际共规划4个宅地，目前在售的是1期和2期地块，规划为高层和洋房产品，高层主推99㎡+115㎡，洋房主推117㎡、133㎡，精装交付。
星河国际房价已成为板块内的天花板，190万起到320万。
项目规划户型较大，据销售口径，客户多来源于市区，地缘客户较少。从板块区位来看，从市区外溢到淮河道板块，需要跨过宜兴埠板块或者南仓板块，虽然两个板块在售项目较少，但的确有一定的难度。
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碧桂园中心/碧桂园中心天宸
从前面的地图可以看到碧桂园中心项目距离地铁站，在这四个项目中直线距离最远。可能也是因为这个原因，项目在四个主力在售项目中价格低出了地产圈的认知，也或许因为土地地价低和疫情的刺激市场等原因，其首开不到单价16000元/㎡，与板块内天花板项目相差约4000元/㎡，分析师真的没有算错。
碧桂园中心项目全部规划小高产品，精装交付，主推86㎡两室和106㎡，总价控制在130万-170万之间。
据克而瑞天津机构市场监测数据来看，五一期间，碧桂园中心推出几套特惠房源，提高优惠点位，到访及认购数据在板块内名列前茅。
04
绿地新里北苑
今年，绿地新里北苑在CRIC2020系统中，成交量板块排名首位，并且高出第二名一倍的量。
项目规划全部为6-8层洋房产品，建筑面积约80、95、105、125㎡，总价控制在155万-245万之间。
总的来说
01
农药厂
最后先说说大家关心的农药厂气味问题，分析师去的那天风不是很大，职业大学地铁站附近并没有闻到刺激性气味，道路两侧绿植较多。
但也有部分居民反映大风天气，仍有刺激性气味。
目前据各案场了解到，农药厂于2000年停产搬迁，目前有关农药厂污染问题仍在治理当中（碎碎念，保护环境最重要）。
02
客户来源
板块内地缘客户有限，多来源于瑞景和北仓两个板块，瑞景板块在售项目逐步增多，地缘客户回流。
落户客户则全城挑选项目，板块与西青大学城板块和津南多板块存在价格上的竞争，落户客选择增多，分流加大。
03
总价分布
北辰淮河道板块的入住门槛在130万，具体售价请询各项目销售人员。
北宸正荣府总价范围在150万-240万之间。
星河国际总价范围在190万-320万之间。
碧桂园中心总价范围在130万-170万之间。
绿地新里北苑总价范围在155万-245万之间。
04
淮河道板块“过气”
从数据和售楼处现场上来看，淮河道板块的确没有前几年那么辉煌。其实主要有两个原因，也是文中提到的。
第一、地缘客户问题。较少的地缘客户购房力的确较弱，加之近两年环内供地量加大，各板块项目逐步增多，周边地缘板块的客户回流，人气自然也就下来了。
第二、在售项目库存较少。目前各项目存量约3-5万方，除了星河国际，基本都是处于尾盘在售，不过这也同样映射出一大优点，各项目快到交付时间了。
整体看下来，目前淮河道板块路网和绿化都搞得很好了，等配套一一兑现后，板块内的人气应该还会回到巅峰时期。
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