在过去的四十年间，北京酒店业经历了改革开放初期由政府主导的市场供给到千禧年的蓬勃发展。自2008年奥运会带来的酒店投资开发巅峰之后，随着城市核心区域的可开发用地的减少，北京的酒店市场也放缓了发展的脚步，如今存量更新成为了北京酒店市场投资的主旋律。今天的内容酒店圈儿将带你回顾4月底浩华管理顾问公司在首北兆龙饭店举办的CHAT下午茶讨论的核心内容。回望过去，并结合当下相关市场数据，对北京酒店行业的发展进行深度解读。

01「十年」一阶段的北京酒店业发展历程

北京现代酒店业的开端可以追溯到上个世纪80年代。在过去的40年里，北京酒店业以十年为一阶段不断发展。

改革开放初期，北京的酒店大多数都是由政府主导，为解决当时社会急需引入外资进行经济建设这一需求而开发建设。在这一阶段也诞生了一批具有划时代意义的酒店，例如82年第一家中外合资的酒店建国饭店开业；84年北京丽都饭店开业并成为首个推出会员俱乐部的酒店；85年长城饭店正式以喜来登品牌冠名并成为北京第一家国际五星级饭店等。

北京酒店业发展的第一阶段

迈入90年代后，地产驱动下的高端酒店投资模式开始成为主旋律。北京的酒店开发不再仅限于政府主导和政务接待，外商投资的引入使得高端酒店开始并入地产综合体项目中，诸如中国大饭店，凯宾斯基，嘉里大酒店，东方君悦大酒店等酒店都不再是独立的个体，而是开始与写字楼、商场开始相伴而生。这一模式也在90年代末的地产开发浪潮中变得尤为明显，且一直持续到了今天。

北京酒店业发展的第二阶段

北京高端酒店的开发伴随着千禧年的到来而踏上了快车道。申奥成功将北京酒店市场推入了前所未有的开发热潮中——大量酒店在2008年集中入市，使得北京 高端酒店的供给量在奥运前夕陡然上升，接近2001年市场供给量的4倍之多。

北京酒店业 发 展的 第三阶段

至10年代，北京酒店市场的供给增速开始趋于平缓，但伴随着一些高奢酒店的入市，北京酒店的产品力也步入了新的高度。自此，北京酒店市场上出现了真正能够与国际高端酒店相媲美的产品。

北京酒店业发展的第四 阶段

02北京酒店市场的多维度解读

北京、上海酒店供给量领跑一线城市

从供给端来看，当前北京酒店的供给呈现稳定的金字塔结构。在供给总量上，北京与上海处于一个量级内且远领先于广州与深圳。在供给结构上，北京四星级及以上定位酒店供给约为四成，与上海大致持平。由此，上海和北京两座城市在供给端一侧处于第一梯队，发展领先于广州和深圳。

北京酒店的供给呈现稳定的金字塔结构

高端酒店供给集中在北京东部和北部

从地域分布上看，北京高端酒店供给格局呈现出「东多西少」、「北多南少」的特征。这些供给集中区域多位于距离城市中心轴线北向45度线的方向上，这两条线也成为了标注北京高端酒店聚集地的黄金线。其中，天安门/王府井和国贸两大商圈便汇聚了北京大部分高端酒店。

北京高端酒店的供给格局

北京酒店市场业绩十年起伏

从市场业绩水平来看，自2009年起，北京酒店市场业绩经历了多次震荡和 调整。2008年的金融危机以及奥运期间的集中性酒店供给，使得北京酒店市场在2009年经历了显著的回落。随后，2012年至2013年间八项规定的出台，使得市场业绩再次震荡。在往后的十年中，酒店供给逐步趋于平缓，需求的结构性调整也逐步完成，因而业绩逐步回暖。直至2019年，北京酒店市场业绩水平达到了过去10年的历史最高点，平均房价突破了1000元人民币。但是2020年的疫情却使得整个市场业绩再度下跌至冰点。由于受疫情反复以及更为严格的出行管控所带来的影响， 北京酒店市场业绩恢复情况 相较于其他一线城市则显得相对缓慢。但需要明确的是，疫情的影响是阶段性的，若将时间维度拉长来看，北京市场业绩进入上行周期的趋势依旧明显。

北京酒店市场业绩经历了多次震荡和调整

以一般散客为主导的需求结构

在过去10年，北京市场的客源结构也由以商务协议为主转变为以一般散客为主。究其原因，首先是国内旅游休闲需求的崛起，从而推动力旅游散客的提升；再而是预定渠道的多样化，特别是线上预定的普及，进一步提升了一般散客的占比。

北京市场的客源结构以一般散客为主

北京高端酒店市场盈利能力稍显逊色

从经营的角度来看，与其他三个一线城市相比，北京高端酒店的经营毛利绝对值和经营毛利率水平上都稍显逊色。而这也源自于，北京高端酒店市场在运营方面一直面临的两大挑战。

北京高端酒店的经营毛利稍显逊色

第一个挑战是相对疲软的餐饮收入。在收入结构上，北京的餐饮收入占比只有33%，大幅低于其他三个一线市场，且在经营毛利绝对值上也处于落后的位置。因此，北京酒店的餐饮板块难以为酒店贡献相对理想的收入。

北京酒店的餐饮难以为酒店贡献相对理想的收入

第二个挑战则来自于偏低的人工效率。与其他一线城市相比，北京酒店的人房比并不占据优势，但是整体行业的用工成本偏高，且甚至平均高于广、深地区25%左右，这也导致北京酒店的运营成本高居不下。

北京酒店业的用工成本偏高

对市场特点的深入了解和应用或能帮助北京酒店业「扬长避短」。所谓「扬长」，即迎合市场，发挥北京酒店市场在客房收益上的优势，强化客房的收益，并做好客房收益管理。所谓「避短」，即针对当前市场餐饮需求相对疲软且人工负担重的情况，对低效的餐饮空间进行调整和优化。

03「存量迭代」或成为未来北京酒店业的关键词

北京率先进入存量时代

在过去五年中，北京新签约的高档品牌酒店客房数 在一线城市中只占到20%左右。在这些签约酒店中，存量项目占比超过三成，远高于其他三个一线城市。与此同时，北京政府对五环内建设规模的严格管控，也导致五环内少有新增的酒店项目。由此，北京已经率先进入到了酒店存量时代。

存量项目在北京新签约高档品牌酒店中占比远高于其他城市

北京酒店业的存量更新不只限于修复性的翻新，而更应该关注产品结构调整和内容赋能这两个方面。一方面，通过结合市场需求变化下，对产品的结构性调整，以坪效驱动，实现产品效益的最大化。另一方面，如何将北京丰厚的历史文化底蕴和艺术资源进行盘活和转化，为酒店空间赋能，是行业进行存量更新时需要关注的重点。酒店在未来不应该只是作为专注于客房和餐饮的运营者，而是应该成为打破业态的边界，成为一个多领域的空间运营商。

非中心城区正在成为北京酒店市场的签约主力

除了北京酒店开始存量迭代这一趋势以外，北京的非中心城区正在成为酒店签约的主力。在过去五年中，非中心城区的客房签约量已经占据六成。其中延庆和顺义作为非中心城区两类市场的代表，成为了酒店签约的热门地区，占比近八成。

北京的非中心城区正在成为酒店签约的主力

顺义代表的是北京外围区域的商务市场。随着城市中心发展饱和，中心城区产业开始逐步外溢到外围区域，带动了区域开发的向外延伸。因此顺义、 昌平和大兴等区域吸引了酒店投资人的关注。此外，顺义和大兴空港片区的开发建设也带动了空港地区的酒店开发。

而延庆则代表的是北京近郊的度假市场。受益于世博会和冬奥会，延庆也成为 近年来外围区域市场中开发最为火热的区域之一。2022年的冬奥会也或将使延庆成为北京高端度假酒店最为集中的区域，目的地效应在此也将继续强化。

随着需求的增长，北京的度假市场不仅在地域分布上呈现出多个目的地集群，也在产品形式上涌现出了诸如精品酒店和民宿产品等多样化的产品。在后疫情时期国内旅游消费的刺激之下，北京近郊市场的复苏情况也十分乐观。尽管这种强势反弹可能是阶段性的，但基于庞大的北京富裕人口，并在多样化且高品质的产品诱导之下，近郊市场的发展未来可期。

特别感谢

浩华管理顾问公司

项目总监 刘桂彤女士

提供本文素材

©CHAT

欲查看更多当日实况

可扫描下方二维码进入目录页查看详情

今年浩华还将推出更多CHAT下午茶，敬请期待！

百年历史的酒店及旅游业专业顾问公司在全球36个国家和地区共设立45个分支机构深耕中国近四十年，在中国区已完成近2,000个项目。

欲了解更多项目信息，欢迎垂询：

北京办公室：010-8518 1833上海办公室：021-6136 3248深圳办事处：0755-3335 3212

香港办公室：（852）2524 6073