新田是冷静的，新田也是幸运的。

随着郑州发展的日新月异，商业在城市更新中的助推作用越发明显。 近十年，郑州商业体量高速扩容，商业地产开发商集中入市，城市消费热情的高涨有目共睹。与郑州商业发展黄金十年共同成长的新田商业，其进军一线的商业格局正在形成。

新田360广场上海康桥店悬挂满旗、下水，定在初夏。4月16日，新田商业发布消息称，经过7年投资、基建，这宗12万平方米的购物中心的开业筹备基本就绪。这是该公司在上海市场投放的第二个大型商业体，它与华侨城店（2017年收购）一起，向沪上消费者呈现河南商业的代表作。同期，新田商业公布了筹备中的新一批门店清单，这包括郑州象湖店、郑州荥阳新田城店、开封小宋城店等。

此时的新田商业，正在驾驭实体购物中心模式，纵贯特大城市、省会城市、省辖市、县域四级市场，在国内商界展现一代中原商业“新角儿”不同寻常的竞争力与品格。

新田商业启动上海新舰，康桥店入夏开攻浦东

新田360广场上海康桥店拟在近期开启试营业。这一刻让沪上消费者、河南观众久等了。

该店起源于2014年8月，新田集团在上海浦东新区周浦中心镇购得一宗地块。该店商业面积约12万平方米，定位于区域级休闲生活购物中心。百度地图上已清晰加载它的坐标：该店位于浦东新区秀浦路，与迪士尼一路为邻。它所在区域中，云集了百联东郊购物中心、宜家、红星·美凯龙等商业项目，尤其与万达广场上海周浦店相隔仅1.3公里，二者必有近距战。

4月16日，新田商业董事长田中飞在接受大河报·大河财立方记者专访时称，康桥店开业在即，标志着新田商业在上海市场布局的发展框架、资源禀赋已完成初构。

该店所在的浦东新区，是中国改革开放40年的发展前沿，也是当今国内商业经济全球化接轨最发达、最活跃的土壤。新田在此生根，旨在探索对国内特大型城市核心商业区的打开方式，完善自身对不同类型城市或区域市场的开拓力及经营模式。

“出中原、闯上海”，这是迄今河南商界的第二例。而上一次，是上世纪末“野太阳”郑州亚细亚在国内疯狂扩张，开设了上海仟村百货。怎奈寥寥几年，它便随亚细亚折戟而消失。

新田是冷静的。

它非常清楚，由二线市场闯入一线市场，需审视其综合能力、资源禀赋与新市场环境的适配性，至少要吸取仟村百货的失败教训。在跨省开拓的初始期，它要逐点攻破、一店一役，而不是去“撒胡椒面”。

新田也是幸运的。

2017年，新田集团对上海市浦江镇的O’mall华侨城商业中心进行了全资收购。该店商业面积约8.6万平方米，收购价约15亿元，现已更名为新田360广场上海华侨城店。值得一提的是，该店与康桥店均在黄浦江东侧，虽处上海不同的行政区，两店相隔却不足10公里，且商业体量相近。掌控此店后，新田同时接手了一套完整的门店经营班底。一语概括，华侨城店是新田可遇不可求的“练兵场”，但它遇到了。

接手华侨城店的3年，新田商业实施异地门店管控，对其团队、商场运营模式、品牌整合能力、资金链等要素带来多重挑战。

田中飞坦言，该店遇到过经营风险和管理漏洞，也发生过损失。这是实体商企开启跨区域经营要交的“入门学费”。3年实战化历练弥足珍贵。当前，华侨城店的物业租金价格较接手前已提涨50%~100%。门店经营面貌改观、盈利能力提升，由此印证了新田商业对上海市场的认知度、上海团队的成熟度在持续向好。

综上来看，康桥店+华侨城店，即是新田商业在上海市场布局的基础框架。这一刻，新田准备好了。

新田商业贯穿一至四线市场，驾驭购物中心横向通吃

新田商业不是河南的头部零售商，却是驾驭购物中心业态的出色玩家。

创立15年的新田商业，真实的起步点是在2010年，它由4万平方米国贸360广场购物中心（现名为新田360广场郑州国贸店）迈入了零售圈。

彼时，国内零售市场的购物中心虽昂扬崛起，却无定式，消费市场的一线阵容仍是百货店。郑州市场所开设的一些购物中心，也多为百货店改造版。因而，当新田由地产跨入零售业，以零起点打开购物中心业态，商界与坊间对这个“新手”无疑有诸多打量，更不缺有关它的各种段子。

比如，新田商业在新田置业的“尾盘”上起步，这是豪横的接盘，还是无奈的自持？

比如，新田挣惯了地产界的“快钱”，是否真能忍受零售业细水长流的“薄利”？

比如，拿8万平方米物业租给大商，在它旁边开个小号商场做邻居，“房东”新田在租赁合同中是否也签下了“龙套”戏？

2015年，初出茅庐的新田商业给了河南商界一个惊讶：其一，它的首店活下来了，与隔壁大商门店完成了错位，打出了令同业羡慕的单店运营指标；其二，新田360广场许昌亨源通店开业，到河南第三大零售商胖东来的门上去寻“对手戏”，走出了品牌连锁发展的第一步；其三，为数不多的人知晓了新田筹备“出中原、攻上海”的计划。“江山代有才人出”，是那时商圈儿里对其成长速度的一声感叹。

而后，新田商业在2017年全资收购华侨城，在2018年开设南阳摩根店、郑州绿地新都会B馆、焦作武陟县店，在2019年筹备郑州绿地新都会A馆、郑州太康路店……新田驾驭购物中心业态，由国内一线市场至四五线县域市场贯通布局，这是河南商企的第一次。

新田系能实现购物中心业态快速复制，它所沉淀的开发模式、标准化运营模式是什么？

“新田商业的开拓没有定式，也没有连锁化运营标准。只有因地、因需求而异的单体项目打开方式。”这是田中飞的答案。

他称，过往5年，新田商业外拓开店带有特殊的偶发因素。如许昌店、焦作武陟店、郑州太康路店等，多是机缘巧合促成投资。新田虽由零起步摸索购物中心业态，但在过往已充分认识到如百货、超市业态标准化复制存在的缺陷。当下，国内消费市场环境已不能支撑零售商凭品牌优势、标准化的跑马圈地，同城的不同项目也是如此。就如将郑州国贸店4万平方米运营方案，全盘复制到二七商圈太康路店项目身上，没有赢的可能。

此言不虚。过往5年市场需求端的诸多改变，是驱动国内实体商企对门店业态升级的根本。比如，消费者变用户，持续与用户互动，以获得更高黏性；比如，网购消费成为常态化消费之一，线上+线下要更好地结合；比如，顾客进店的目的性越来越弱，要玩转线下的体验感。

田中飞对太古商业、恒隆集团的市场打法颇为欣赏∶“每选择一个城市、一个项目，要立志为城市送上能代表品牌量级的一个代表作。”

由此，他对新田商业拓展模式的总结是，找准每个项目的定位，捕捉目标客群以及属于他们的细颗粒度共性需求，走细分领域、精准服务，做小而精的项目。“驾驭非标准化的开拓与操盘，才是新田商业的真实能力。”

攻上精品化高阶，新田商业完成独立行走

新田商业“闯上海”想获得什么？

在新田的“愿望清单”里，这包括专业人才的招揽、行业资本的引入、自有品牌的价值提升、合作品牌资源的扩容、综合运营能力的升维等。这是国内商业资源布局所存在的显性地域差所致，也是对所有商企最真实的诱惑。

当然，田中飞最看重的新田禀赋，不止门店贯穿国内一至四线市场，还有第一个精品化购物中心的样本。郑州绿地新都会A馆，即是他期许的新作。

新田对购物中心这一行业的高阶谋划良久。

过往十年，新田商业在时尚消费领域玩得风生水起，门店赢得了不少城市年轻人的青睐，以此树立了品牌定位与口碑。但是，它要聚拢、黏住更多的消费者，获取更丰厚的利润，仅经营一个消费客层远远不够，它需在高、中、低不同的消费档位开拓差异化的门店。不过，任一行业产品线的建立，由高向低“降维”易、由低向高“升维”难，零售业亦是如此。尤其在获得国际化品牌认同这方面，新田付出了更多的“说服”成本。

当前，郑州绿地新都会A馆的筹建已至尾声。它的定型与释放，不仅将和既有的太康路店、国贸店，构成对郑州高铁商圈、二七商圈、花园路商圈的卡位布局，同时，三家门店也将打满精品、时尚、清新时髦全客层，具备改写百货店统领郑州高端消费20年历史的可能。

另值得关注的是，郑州绿地新都会店两期项目的筹建，传导商业、置地两个业务单元在集团的经营权重或发生变化。

如田中飞所言，过往十年，集团地产业务帮助商业板块完成了新生、培育、初长成。经郑州绿地新都会店一役，新田商业完成了独立行走，这包括商业品牌及门店运营的输出。由此，“商业+地产”模式的实践，催化新田集团形成了真正意义上的“双轮驱动”。

事实上，新田商业与地产的独立性且相互赋能，在其新增筹建项目“菜单”中已有清晰注解。

比如，开封小宋城店、郑州花园北路店，是典型的轻资产运营+品牌输出，与物业方合作项目；

比如，郑州荥阳新田城店，是集团置地公司的自有物业供给；

比如，郑州市白沙象湖店，是区域板块对新田商业提出了投资需求，由此带动新田置地对项目实现了“整箱开发”。

“新田的大本营在河南，未来三年的投资权重也在河南。”田中飞称，在开拓上海门店后，该公司对合作品牌、专业人才、资本等核心要素引入将跨上新阶梯，从而持续提升新田商业的核心竞争力与行业话语权。与此同时，无论是贯穿一线至四线的门店资源，还是全客层的经营体系结构，都能为新田商业带来更好的商业估值。

从立足河南到布局全国，多项目的快速扩展，充分考验新田商业“中枢”的统筹驾驭力，以及后台资源的深度；新田商业打通了精品化路线，但高端品牌对其经营能力的升档仍有审视，郑州绿地新都会店、上海康桥店，这些都是田中飞在2021年度直面的挑战和考验，值得拭目以待。

一座城市的发展和当地商业繁荣有着密切联系，河南的商业在过去30年间经历了跌宕起伏的变迁，赋能城市运营，洞察消费趋势、引领生活方式也是留给河南商业共同的课题。【大河报·大河财立方】（记者 杨霄 实习生 牛子清 宋若旻 文图）