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又要封顶吗？

限购限贷、新房限签、房贷收紧、严控新房备案……

一套组合拳之后，东莞土地热度，依旧胜过夏日般的炙热。

计划于5月12日拍卖的寮步缪边地块（编号为2021WR010），提前在5月10日上午10点55分开抢。

该地块面积为26039㎡，虽不是大规模地块，但位置不错，地块信息如下。

地块位置图，图源东莞自然资源局

截止到10日下午5点半，已有33家公司报价，报价33轮，一家一轮。东莞市场在售的主力楼盘房企都有份，还有要努力想进东莞的其他房企，比如广府系、西南系的一些代表等。

总价已到10.97亿，离封顶价12.69亿，只差1.72亿。

报价记录如下：

按照500万的加价幅度，如无人大幅加价的话，预计再拍30多轮，就能封顶。

看这架势，封顶是大概率事件。

万物皆看投胎技术

该地块如此之热，主要是生的好。

傍着松山湖发展，寮步早已逆袭成功，黄袍加身。寮步的地，那就是准松湖的地，兵家必争是实情。

该地块距离华侨城纯水岸，直接约500米，更靠近松山湖大道。

华侨城纯水岸与缪边地块的位置关系，图源百度地图

据说引来约30家房企，各家也是八仙过海各显神通，马甲都至少双位数起步，最多的超过半百。

华侨城纯水岸2019年拿地，剔除配建后可售楼面价约17949元。去年9月18日首次备案，均价为29410元，为毛坯。

如果缪边地块封顶的话，最高可售楼面价可达21547元，根据纯水岸11461元的房地价差推算，缪边项目入市价格或约33000元（纯属个人推测，不建议做参考）。

离项目较近，同时也位于松山湖大道的振业松湖雅苑去年底成交价格单价在2.8万左右，跟纯水岸新房价格持平。

图源贝壳找房

自去年寮步新项目供应井喷后，趁着楼市东风，成为投资客的首选之地。

当下严控局势下，还如此之热，健不健康？

寮步的二手，有点意想不到

房视君连夜深扒2021年成交的92套主力房源，楼市健不健康，主要看二手流通如何。

擦亮眼睛，走起！先上数据大图！

数据多，建议点击看大图

贝壳找房的数据显示，寮步今年共成交了92套房源。

这92套房源，虽不是整个寮步二手成交情况的全部统计，但对观察寮步市场的分化，有着重要意义。

为方便理解，把寮步二手市场分为六大板块——凫山、融东城、富竹山、中心片、靠松山湖北站片、东莞大道沿线片。

01

近松山湖北部园区 成交的都是刚需

凫山片区成交36套，占比为39%，绝对是寮步二手市场一面飘扬的红旗。

该片区的万科松湖传奇独占鳌头，有24套。

中惠松湖城一二期表现也不错。

凫山靠近松山湖北部园区，那里有华为的南方工厂、生益科技、雪花啤酒、东阳光、中图半导体等诸多高科技，且早已形成规模化效应，产业人才众多。

成交户型以两/三房为主，这一点，与刚需需求完全贴合。

成交价格徘徊在3万左右，个别四房大户型能卖到4万。看来该片区大户型稀缺呀。

凫山能拔得头筹，也是靠生的好。

02

小户型抢手 很有意思

融东城板块，也就是环城路两边，享受着东城配套，地属寮步的项目。

以万科城市高尔夫花园、鼎峰尚境、丰泰黄旗官邸为主。

紧靠东城、畅享星河城等配套，又靠环城路，出入方便。这个板块曾被东莞地产业内寄予厚望。

可看二手的成交情况，太有意思啦。

万科城市高尔夫成交10套，8套是一房户型，丰泰3套都是一房户型。

鼎峰尚境和怡丰翠云轩，只有两三套的三房户型成交。

银湖花园和嘉湖山庄，作为老破小，成交的也是60-80㎡的小户型。

这个片区怎么了？

刚需不来，能望黄旗灯笼的豪宅也没卖出价格。

思来想去，可能就是小姐身子丫鬟命吧，生在两不靠的地方，都想靠，结果都靠不着。

学位是寮步的，生活是东城的。

但东城人看不上周边某些地段的脏乱差、噪音大的缺陷，归根结底喜欢它的人还是寮步人居多。

可寮步刚需一看价格，心想“还是算了，还是买回真寮步吧，踏踏实实做寮步人”。

还有一点没说透，为何小户型今年成交火热？

单价来看，该板块一房户型成交主力价格在一万七八左右，不过放盘时间都偏长。业主早就想卖，结果卖不掉。

房视君推测，可能是一些单身刚需，且是生活工作在周边的，被去年房价上涨刺激之后，他们凭借着最慢的灵敏度，最长的反射弧，今年终于入市了，小户型开始哐哐哐成交。

市场上有种声音说，要珍惜“首套首贷”的处女资格。但资格在刚需面前，家更重要。

这类小户型，如果懂行，并非不能获利。

03

靠松山湖北站片区

再说一下靠松山湖北站的星城翠珑湾三/四期吧！

它就是寮步二手房的喜马拉雅山，在这片连绵建筑中，自然孕育出二手里的珠穆朗姆峰。

今年最高成交价格，是3月20日卖出的翠珑湾三期的111㎡/三房两厅，单价为48232元。

可惜，翠珑湾的整体成交少了一点，今年只有8套而已。

并非业主惜售，贝壳显示目前三/四期一共有184套住宅在售。

高价盘，即便是核心地段，也不是那么出手滴！

04

东莞大道沿线片区——新生力板块

最后说一下东莞大道沿线片区，该片区房源虽有，但尚未连发发展，配套较弱，出行堵车概率较大。

不过随着东莞大道沿线的开发，片区发展肯定会越来越好。

但堵车问题，恐怕只会越来越严重。

片区较多，不一一点评，有兴趣的可以进群互动。

总体来看，寮步各板块的二手成交情况还是不错滴，成交还是以刚需户型为置，价格也符合市场情况，并没有想象中的被投资客霸占的那样。

所以有新盘，可以理性购买。

想看寮步缪边地块拍卖直播的，扫码进群即可，明天上午出结果，看看是哪家。

据说那谁和那谁势在必得。

寮步新盘分析

从2020年至今，寮步多盘去化成绩夺目，全年住宅供应及成交量都位列前茅。

合富大数据显示，寮步新房均价稳企3万，其4月新房均价为30200元/㎡，房价同比上涨19%，成交量同比下降19%。

据房视君不完全统计，寮步目前在售/待售项目有10个，洋房的价格普遍3字头起。

在售分别有：光大松湖云台2期、万科金域东方、裕大知府、鼎峰松湖雅境、金地保利领峯、源悦、家和时代、珑远翠珑湾、皇庭峰景壹号、保利卓越中环广场。

光大·松湖云台2期：

建面约98-119㎡的精装3-4房，均价为30000元/㎡。

金地保利领峯：

洋房主推建面约96-125㎡的精装3-4房，均价为32000元/㎡；

另外同步在售公寓，建面约35-60㎡，均价为17000元/㎡。

珑远翠珑湾：

建面约96-129㎡的精装3-4房，均价为33000元/㎡。

源悦：

建面约90-130㎡的精装3-4房，均价为33500元/㎡。

万科金域东方：

4月23日加推洋房，主推建面约78-120㎡的精装3-4房，均价为33700元/㎡。

裕大知府：

4月底加推洋房，主推建面约93-122㎡的精装3-4房，均价为30600元/㎡。

保利卓越中环广场：

洋房已售罄，即将加推商办，建面约30-120㎡，吹风价约1.7万元/㎡。

皇庭峰景壹号：

洋房和商办均顺销中，洋房主推建面约90-122㎡精装3-4房，均价为25000元/㎡；

公寓主推建面约33-57㎡复式，均价为18000元/㎡。

鼎峰松湖雅境：

尾盘销售，在售洋房均价都在3万左右。

至于美尔顿越洋广场，入市时间未定，一直处于待售状态。