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随着房地产市场变化及行业竞争加剧,近年来精装修住房比例逐步提升,2016年以来,部分省份土地出让时,会明确要求全装修,可见精装修住房日益成为行业趋势。

精装修住房,是在原有毛坯房基础上同时为业主提供房屋装修服务。精装修住房销售合同签订主要两种形式:第一,与开发商签订精装修房屋销售合同,在房管局按精装修备案,竣工备案按精装修验收(以下称一次验收形式);第二,与开发商签订毛坯住房销售合同,房管局按毛坯房备案,竣工备案按毛坯房验收,之后再进行精装修施工并验收,同时与精装修公司(一般为第三方)签订合同(以下称分次验收形式)。

这两种形式有什么区别,开发商该如何选择签订合同的方式呢?

我们先谈谈开发商销售精装修房屋的目的:

增强竞争力

首先是增加产品力,市场竞争激烈的情况下,在产品精装业务有优势的开发商会用优秀的精装修产品吸引客户,增加自身产品力;同时提升价格竞争力,因为大批量同质化精装修,设计服务、材料采购、施工服务的集中采购优势非常明显,开发商每平米2000元的标准投入能够实现业主4000元才能实现的精装标准,如果精装服务不追寻过高利润,能显著促进产品销售。增强产品力、价格竞争力角度看,无论那种验收形式,实现效果没有差异,并不影响开发商选择

突破“限价”

近几年,部分城市土地市场火爆,很多城市为了稳定房价,实施了预售价格审批不得上涨的限价制度,导致先前预期较高的售价无法实现,房企只能铤而走险,高价捆绑车位、高价销售精装等手段全都用上。这种情况下,精装部分可以有效突破限价。一般采取两种形式:第一种,毛坯房审批价格20000元,精装房审批价格23000,那么房企可以一次验收,增加1000元装修成本,将备案售价提升3000元;第二种,毛坯房价格20000不变,单独签订精装修合同,增加1000元装修成本,将备案售价提升更多也不受限制。如果政府给与的精装修指导价格能够达到开发商的利润诉求,采取一次验收形式政策风险较小;如果为了进一步突破限价,实现更高价格销售,则需要采取分次验收形式。

税务筹划

土地增值税作为房地产特有的一个税种,普通住宅优惠政策有其特殊性,增值不超过20%予以免税,此外开发成本可以加计扣除同时作为计算费用扣除的基数(合计约30%)。在这种情形下,房企即使以成本价销售精装修服务,同样可以获取税务筹划收益;如果精装修部分增值率不高,采取一次验收形式,可以有效降低增值率,降低税负。如果精装部分利润率较高,一次验收可能拉高增值率或者提升增值额时,应该采取分次验收形式。同时,逆向思考,我们可以分次验收,将毛坯房价格转移到精装修服务中,降低增值率的效果会更明显(需适度,关注税务风险)。在考虑税务筹划时,还需要考虑在土地增值税退税的风险以及一次验收导致的土地增值税预缴增加因素,尽量避免,筹划方案良好,多预缴了税金最终无法退税的情况出现。

以“贷”促“销”

对于某些业主来讲,资金实力不够充足,缴纳完购房首付款,装修费用紧张,即使符合条件能做“装修消费贷款”,还款期限短,还款压力大;将装修款纳入房屋总价,采取一次验收,可以进行按揭贷款,降低业主装修资金压力。同时,站在业主角度,这部分精装修费用需要缴纳契税,这也是部分融资成本,如果贷款年限较短时,可能对贷款成本影响较大。为了以贷促销,不可避免要采取一次验收形式

除了考虑开发商精装修目的外,还需要考虑影响企业形象及业绩的两个重要因素:

交付风险

分次验收,不需要对精装修服务验收,比较容易通过,验收难度较低。出现延期交房,尤其精装修部分延期交付时,毛坯验收环节只要通过,该部分无需承担违约责任。分次验收可以有效降低房企验收风险和违约责任。在市场竞争白热化阶段,品牌美誉度、客户满意度重要性不言而喻,所以交付环节,首先按时顺利交付是开发商底线,分次验收显然更有优势。当然,如果房企自身精装修业务管理能力足够,两种形式并不会产生实质影响,还能合并某些工作流程,减少验收工作。

利润实现

分次验收,竣工备案工期比一次验收要短,可以采取分次验收方式,尽早实现部分利润结转,但如果精装修单位为非系统内关联企业时,精装修部分利润实现路径会受限,如何确保该部分利益回流开发商,需要做好路径设计,规避税务风险。一次验收,则可以确保精装部分利润全部在企业合并报表范围内实现,但如果精装修部分利润率低,需关注该部分纳入报表后,对报表净利率影响。

综上,开发商在分次验收和一次验收形式选择时,主要考虑因素总结如下:

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对表格进行简要分析,对于精装利润率高的项目,一般是为了突破限价或者赚取更高收益,目标客户能支付每平米几千元精装费用,一般不属于纯刚需客户,该类客户对于精装部分贷款需求并非十分强烈,如果企业能够通过路径将精装利润纳入合并报表范围内,建议采用分次验收形式签订合同;相反对于精装利润率低的项目,在做好品控的前提下,则建议采取一次验收形式签订合同;对于利润率适中的情况,建议根据企业诉求进行选择

来源:哏都地产人(ID:tj-realestate)本文已获授权。