全国七普，
广东凭借1.2亿常住人口，
夺下了全国一哥宝座。
为了适应人口增长新形势，东莞近期密集拍地，连已经“断供”很久的松山湖地区，也开始拍出新地块，昨天寮步新地块更是出现了“近60家房企抢1块地”的盛况。
与此同时，全城的旧改如火如荼，大规模的旧改规划，已经成为东莞房地产不可忽视的领域。
根据5月11日的数据，本月内东莞已经有7个镇街宣布旧改，总面积超过3000亩，涉及厚街、清溪、企石、万江、大岭山、凤岗等等，一大波城市更新项目正全面铺开！
东莞为什么要旧改？
回顾历史，东莞从1985年撤县设市，到1988年升格为地级市，当时广东省社科院主办的杂志《新经济人》说，“东莞人获得了一个自由的发展机会，并趁势迈上了经济快车道”。
确实，“东莞县”这个叫法，总感觉搞不了什么大项目，而成了“东莞市”后，无论是招商引资效果，还是办事效率都大幅提高，东莞以肉眼可见的速度，快速成为中国沿海知名的现代化大城市。
改开40多年，东莞从只有6亿元GDP的农业县，发展成为GDP超过9600亿元的现代制造业名城，而且2021年还将往万亿迈进，城镇化水平达到91%！
但！
过去的辉煌只属于过去，为了满足人民对美好生活的向往，东莞正从“世界工厂”，转型升级为“生态科技栖息地”，要全面绿化、便利化，要天蓝、山青、水秀、气纯。
要绿色崛起，就要对那些年代老旧、配套不足的地区进行改造，该整顿的整顿，该梳理的梳理，从地面建筑到地下排水排污水电气，都要全部回炉重造，捏出一个符合当代现代新城的样子。
目前，东莞不少城区、镇区、农村存在以下问题：
1、不少是当年围绕老工厂、老学校临时建设的生活区，道路狭窄，杂乱无章。
2、原有基础设施老化，极少或者没有休闲设施、文化设施，功能不完整。
3、一些居住小区仍然采用步梯上下，生活方式和管理层面不够智能化。
4、东莞在整体建设上已经全面TOD化，各镇区的现状已经难以适应新城市规划的发展。
5、人口已呈现大幅增长态势，现有老旧居住区无法承接入莞大军。
以上种种问题，只是挂一漏万，旧改面临的问题可谓是千丝万缕、责任重大，但从近几年东莞的三旧改造推进速度来看，决心和投入都是非常大的，这有助于这些疑难杂症的顺利解决。
东莞旧改规模到底有多大？
事实上，东莞早在2009年发布《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》文件以来，已经12年过去了，每年发布的旧改规划，可谓是看花了眼。
但是真正的旧改高峰，是从2018年开始的，从发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》开始，东莞的旧改项目，就一路绿灯，随手扔出的都是王炸，掀起一波又一波的关注高潮。
据不完全统计，2020年全年，中标前期服务商超过160个，涉及更新改造面积超过4000万平方米（约6万亩）。
2021年第一季度中标前期服务商38宗，更新单元总面积高达916.03万平方米（约1.37万亩），涉及17个镇街，南城、虎门、塘厦、东坑、道滘、长安等等大镇街都榜上有名。
这不，踏入第二季度，今年5月11号，东莞又是一波3000亩旧改招标上架。
所以难怪，东莞地产人天天被旧改消息刷屏，有人惊呼：
大半个东莞都在旧改！
旧改对周边房价的影响
旧改过程中，加建电梯、改造水电气线路、增加公园、运动场、绿化区等等，原业主不但得不到政府的大规模补偿资金，还可能要为了改善自己的房子、工厂、商铺的状况，付出一部分资金。这样一来，新增的资金就比较少，不容易流入周边楼市，推动价格上涨。
旧改过程中，加建电梯、改造水电气线路、增加公园、运动场、绿化区等等，原业主不但得不到政府的大规模补偿资金，还可能要为了改善自己的房子、工厂、商铺的状况，付出一部分资金。这样一来，新增的资金就比较少，不容易流入周边楼市，推动楼市上涨。
此外，在旧改过程中，也有可能新建一些商品房项目，这些作为新供给的商品房，进一步分散当地居民到周边购房的需求，这对周边房价反而不利。
不过有一个明显的变量是，旧改后，改造地区各方面更加便利，增加的各类设施提升了居民的生活质量，比如增加文化公园、体育设施等等，能够吸引更多的人气集聚。
就历史经验来说，旧改后，房产、店铺等得到价值重估的机会，部分一二线城市旧改地区房租、铺租都有不同程度的上涨。
总结
新区建设，旧区改造，不管房价如何，工业东莞都将变为人文东莞，无论是老东莞还是新莞人，都得重新认识一下东莞了！
相信用不了多长时间，
整个东莞都会焕然一新，
新东莞将迎接越来越多的新莞人，
在这里生活、奋斗，
找到属于自己的家，
自己的人生！
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