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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

近期瓯江口再次进入HOT模式，土拍热潮一浪高过一浪。

3月3日，瓯江口C-02c、C-01d-2地块被绿地香港分别以14.3亿元+10000㎡政策性用房，6.755亿元+7800㎡政策性用房竞得。紧接着5月8日，瓯江口另两宗地块出让，一宗被龙光以31.14亿元竞得，另一宗被美的以18.066亿元+5200㎡安置性质商品房竞得。

其中美的竞得的地块，需要设置约12万方安置性商品房。而龙光竞得的地块代建配套较多，并且还要建设不少于8万方的商业综合体。

同时还要求根据商业综合体的工程进度，分批预售住宅，这将增加不少财务成本。加上这些隐形成本后，美的和龙光的地价同样相当高。

综上，可以看到瓯江口今年实际楼面价已突破约6000元/㎡。相比，2018年约2000+元/㎡的楼面价，2020年约5000+元/㎡的楼盘价，今年瓯江口地价再次迈上了一个新台阶，这是市场一致看好的结果。

据统计，今年参拍瓯江口土拍的房企共计多达17家，这些全国知名房企，在竞拍土地之前，都有精准的市场调查与研判。他们敢于以更高的成本拿地，是基于目前瓯江口板块火爆的销售，以及对后市乐观的预期。

目前，在瓯江口板块南片生活区，共有5个在售楼盘，整体去化率高达约92%（截止5月12日房管网数据整理统计），即使某楼盘最低的一期去化率也有约73%。

可以看到瓯江口南片生活区板块，不是个别楼盘好，而是整个板块都相当好，这是温州大多数板块都难以企及的热度。

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土拍这么热，去化这么好，供销两旺的瓯江口，背后是城市发展，规划红利的支撑。

在2020年温州市政府工作报告中，就明确提及“瓯洞一体化和瓯江两岸协同发展”，“支持瓯江口产城融合”，将其作为“着力促进大都市区协同融合发展”的重点。

同时，“十四五”规划要求行政区划调整取得实质性进展，明确提出加快中心城区扩容提质步伐，大力度推进撤县（市）设区行政区划调整。

并且就在近日，《浙江省国土空间总体规划（2021-2035年）》（征求意见稿）发布。文件中指出：确定全省海洋“二带四片”的空间结构，即沿岸带、近海带，杭州湾南岸陆海一体化区、甬台象山港-三门湾陆海一体化区、台州湾陆海一体化区、温州瓯江口陆海一体化区。

换言之，作为国家级海洋经济示范区的温州瓯江口新区的地位，再次得到确立，将迎来更大的发展红利。

综上所述，一个大温州大都市的轮廓已相当明显，城市框架将发生时代级的升级。站在更高的视角俯瞰整个大温州，将鹿城、瓯海、龙湾、洞头、永嘉、乐清、瑞安都纳入视线内。你会发现，城市向东趋势相当明显，整个升级的重点就在温州大东部。

在城市东部，温州机场综合交通中心已开工，将形成以机场为依托，集航空、高铁、市域铁路、长途汽车等交通方式于一身的新型城市交通综合体，项目东侧紧邻T2航站楼，西临高铁东站，总投资约39.51亿元，交通中心地上部分，计划2022年建成投用。

另外，我们看到已建成的轨道交通S1线横穿鹿城、龙湾由西至东到达瓯江口，而正在建设的S2线则由北至南，纵贯乐清、瓯江口、瑞安。

两条温州至关重要轨道交通线，交汇于城东的瓯江口及机场综合交通枢纽，形成了一个“横T”型轨道交通大动脉。

而位于交汇点的瓯江口，无论从地理区位，还是交通规划上都处在一个相当关键的位置，将成为连接温州、乐清、瑞安三地，人流、物流、车流的重要节点，区域价值和板块地位将发生悄然变化。这也是众多房企和购房者看好瓯江口板块的重要原因。

与此同时，瓯江口北口大桥计划将于2021年底通车，乐清去瓯江口就不用再远绕七都，可以通过此桥快速到达瓯江口以及飞机场，甚至比鹿城去瓯江口和飞机场还近。再加上预计2023年开通，建设中的轨道交通S2线。瓯江口有可能将从目前吸引市区购房者为主，变成吸引市区、乐清、瑞安三地购房者来此置业的盛况。

除此之外，在2015年洞头撤县设区后，瓯江口新区发展进入快车道，威马汽车、唯品会、宏丰电工合金等知名企业及温州综合保税区、文博科技产业园、欣乐加生物科技产业园、中信阿里云·机器人产业园等纷纷落户。

今年3月又一超百亿项目——台升国际·瓯江岛公园+（暂名）项目与瓯江口达成战略合作协议，形成了温州少有的高新技术产业集群。

有了产业的落地，自然就会有人才人口的流入，人流又会带动服务业的兴起，这是个被多次验证过的发展路径。就像杭州未来科技城一样，5-6年前你还在感叹道路的宽敞，如今你不得不面对早晚高峰拥挤的车辆和人群。

瓯江口不管从城市发展，还是规划红利，以及产业布局上都呈现出诸多潜力，这就是目前板块供销两旺背后的原因。就像当年跨江发展的杭州滨江区，城市趋势滚滚而来，各种规划纷纷落地，造就了时代级城市发展的机会。

那么环顾整个瓯江口板块，哪里才是更具价值与发展潜力的区域呢？

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对于新区来讲，交通、配套、行政中心三大要素是衡量其价值的重要标准。

首先是交通，新区需要和老区形成衔接，那么交通就是第一要素。一般而言新区的大部分建设都会围绕着交通节点进行。

具体到瓯江口新区，与瓯江口同名的“S1瓯江口站”就是最为重要的交通节点之一。事实也是如此，目前整个瓯江口板块的配套，如医院、商业、教育、公共设施等，大部分都是围绕着“S1瓯江口站”来建设的。

就如总投资85亿元，占地规模约1067亩，包括了展览中心、会议中心、五星级酒店、普通商务酒店及会展业配套产业等，整体规模远远大于老会展中心一期加三期约130亩的温州新国际会展中心，也规划落地在直线距离”S1瓯江口站“不足约200米的地方。

其次是行政中心，温州已有太多这样的案例。温州市府落地新城，带动了周边新城-绿轴板块发展了近20年。瓯海区府落户娄桥，瓯海中心区几乎拔地而起，城市界面发生了翻天覆地的变化。

这些新区发展的逻辑，基本就是以行政中心为原点，向四周铺开，越靠近板块行政中心，价值空间就越大。因此瓯江口管委会作为瓯江口的行政中心，或会成为瓯江口新区昂扬向上的一个原点。

综上，瓯江口的价值区域就是广受市场期待，由绿地香港竞得的半岛起步区C-02c、C-01d-2合计近200亩的地块。一个集趋势、板块、区域潜力于一身的价值项目。

据悉该项目将由绿地香港与众安集团两大品牌房企，强强联合开发，并于不久前公布了案名--瓯江天空树。

瓯江天空树直线距离新国际会展中心（规划）仅约200米，直线距离瓯江口管委会仅约150米，项目商业地块直线距离S1瓯江口站仅约50米（距离数据来源百度地图测距）。

项目与沿河风景街、温州外国语学校、温州附二医，12年一贯制的上海光华国际教育学校（在建）、9年一贯制的道尔顿学校（规划）直线距离均在约1公里内。可以说项目集齐了交通、配套、行政中心三大红利要素，大有发展潜力。

此项目规划有星级标准酒店、Block风情商业街区、花园式生态办公，以及建面约89-140㎡的天幕奢宅，是一个具有多元业态聚合的地标式小区。

同时利用得天独厚的区位优势，与S1线瓯江口站相结合，将其打造成总建筑面积约45万方，瓯江口首座TOD综合体，充分挖掘轨道交通节点等三大要素的潜力。

就像5-6年前的七都、三江板块一样，当时各项配套都还没跟上，房价只有1万多/㎡。后来随着交通、商业、教育的落地，整体板块价值开始上扬。

同时我们可以观察到，虽然板块内的房价均有上涨，但有着区位优势、独占资源的楼盘表现远远好于平均水平，楼盘房价早已超过3万/㎡。

杭州大热的未来科技城板块也是如此，随着阿里巴巴等科技企业的入住，地铁5号线全线开通，浙一总部余杭院区即将投入使用，整个板块形成了产业与配套双腾飞。

目前科技城板块已占据余杭区约60%的GDP，附带着就是房价高企，万人摇频现。瓯江口的演变路径与此颇为相似，未来可期。

不管是城市向东的趋势板块，还是板块内的价值地块，都需要实力房企来布局和开发，才能将区位潜力充分发挥。此次绿地香港携手众安集团，联袂钜制约45万方TOD综合体，相信能成为瓯江口美好生活的旗帜。

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绿地香港与众安集团，皆是具有国际视野的知名房企。

作为首次进入温州的绿地香港，是世界500强绿地集团旗下控股子公司，深化推进“房地产+”战略，开发项目遍布全国8省1直辖市26城，围绕“医康养、文商旅、科技创新”等优势产业，打造综合性产业集团。并将目标精准锚定长三角，“聚焦长三角一体化”占据战略布局首位！

绿地香港作为绿地集团“唯一境外上市房地产平台及品牌展示的国际窗口”就更是如同一枚璀璨夺目的宝石，将“国际性前瞻视野和严苛建造标准”嵌入了绿地香港的企业皇冠之上，彰显出他与众不同的卓然气质。

在产品打造上，始终坚持对细节的追求，以“创造美好生活方式”为主线，打造具有绿地香港特色的IP产品。

另外一家大佬房企----众安集团，香港联交所主板上市企业。公司成立于1997年，以“众享美好生活”为品牌理念，致力于通过高品质的产品与服务，整合高端居住、文旅、文化、商业配套等资源，为中国家庭提供全生命周期的美好生活方案。

此次，绿地香港与众安集团强强联手，实力品牌背书。在瓯江口价值蝶变之时，将自己的人居理想深植到城市发展中，将自己的国际视野带到瓯江口，与温州一起共建美好生活方式，把最好的理念和产品献给这座城市。

城市的趋势+板块的潜力+区位的红利，再加上约45万方瓯江口首座TOD的产品，以及两大知名房企的实力背书。瓯江天空树值得去看一看，也值得去深入了解。

据悉，瓯江天空树龙湾万达城市展厅已正式开放，感兴趣的朋友可前往展示厅咨询了解，感受区域蝶变的澎湃时刻。

近期项目产品户型即将正式亮相，预计七月份正式展厅及样板房开放，随即首开。

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询

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4、购房者情何以堪！快两年了，市区这个新盘却还在地下室施工！要烂尾?

5、市区6万多套新房供应在路上！可怕吗？

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7、温州该跨江还是该环山发展？终极方案或许是这样的！

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9、近5年，市区房价到底涨了多少？从这个角度看，你会更直观、更焦虑！

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11、官宣！瓯海大道之后，沿江快速路或将今年开建！核心城区引爆点来了？

12、区域分散、强镇林立的温州，是多么需要聚集的力量！