惠州土地市场已开始奔向魔幻现实主义。
不少开发商纷纷向深惠君表示，上半年惠州土拍楼面价已脱离市场逻辑，惠州楼面价越来越疯狂了，越来越超出想象空间。
的确如此。
3月博罗石湾一商住地拍出惠州史上最高楼面价，以8572元/㎡登榜惠州楼面价TOP 1，轰动全城。
谁能想到县城竟能把主城区撂倒，霸榜地王呢！
这还没完。紧接着仲恺不甘落后，甩出7084元/㎡楼面价，开创仲恺新纪录；随后北站新城也加入“楼面价battle大战”，以7411元/平米刷新片区新高！
五一刚过，同是临莞片区博罗园洲楼面价冲至6292元/㎡，再次刷新园洲楼面价记录。
不得不说，惠州各大片区互相battle，狂飙地价，场面十分壮观。
与此同时，不少市民也经历了如过山车般刺激的心情，先是为自家土地价值暴涨以及快速发展感到兴奋，随后便是惊讶于楼面价的“变态”，紧接着开始焦虑未来高房价的趋势。
那么，问题来了。惠州楼面价为何如此魔幻，背后隐藏着怎样的逻辑？未来几年，房价真的会暴涨吗？
存量时代下 优质地块日渐稀缺
土地，作为一座城市发展的基础要素之一，以及作为经济社会活动的重要载体，历来是城市化发展的取胜关键。
几乎每个超大城市都面临着土地“天花板”。如北京为控制土地使用，提出到2020年末全市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，到2035年则控制在3670平方公里。
图源：摄图网
而深圳市早在2015年全市建设用地面积就已达到975.5平方公里，距离2020年控制目标1004平方公里，仅差20多平方公里。
尽管惠州陆地面积约1.13万平方公里，但是目前来看，“抢手区域”依旧是惠城区、临莞、临深片区。
根据惠州市自然资源局发布，2020年市区（惠城、惠阳、仲恺、大亚湾）城镇住宅供应计划为2.2518平方公里；博罗临莞区域石湾、园洲2020年度住宅用地供应计划仅为0.156691平方公里；
汇总之后，以上区域，2020年总存量住宅面积仅为2.408491平方公里！
图源：惠州市自然资源局
这数据着实令人震惊，在地大物博的惠州，住宅供应面积竟是如此稀缺？更别提核心区域优质地段了。
以博罗园洲楼面价6262元/㎡地块为例。5月8日当天，共有博罗园洲、惠东、大亚湾三地块一同开拍，却呈现出“两极分化”现象：一边是各大房企争先出价疯狂抢地，另一边则是无人问津，最终流拍结束。
图源：摄图网
无数相似却又不同的“抢地”案例都在说明，在土地存量有限的时代下，优质土地的稀缺性更为显著。
而这，正是能够将惠州楼面价推向“魔幻”的一大推助力。
僧多粥少 房企抢地竞争白热化
除此之外，优质土地资源稀缺，房企却数不胜数，显然，僧多粥少的局面势必让土拍市场陷入更为严峻的态势。
土地储备作为房企生命线，以及持续开拓市场的关键一环，不断补充优质土储对房企可持续发展的重要性不言而喻。
据惠州中原数据统计 ，2021年第一季度惠州全市经营性用地挂牌共32宗，挂牌面积为76.44万㎡，环比下降57.87%，较2019年上涨22.28%。
图源：中原
与此同时，据惠民之家数据，截至目前，全国百强房企名单中，已有58家布局惠州，如碧桂园、万科、保利。特别是碧桂园，目前落子超50个，已经入市项目就有42个。
图源：惠民之家
而博罗园洲高达6k+楼面价的地块，正是被保利夺下。为何要疯狂储备土地？
一是，作为房企，拥有足够多的土地储备才是企业的生存发展之道；而拥有足够多的核心地段地块，才能突破城市发展，创造更大的品牌影响力。
另一个是，在一定程度上，土地储备决定了房企的融资能力。在房企的“世界”里，资产规模决定了企业的发展高度和宽度。
倘若一家房企在优质区域、地段拥有足够多的土地储备，其融资能力远比在普通地段拿地的房企更显优势。
这也再次说明了，为啥很多房企不惜成本代价也要扩大土地储备量。
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正如合能不惜成本以超12亿元斩获北站新城两宗地块。其中一宗地块楼面价甚至高达7411元/㎡，折算下来，不少人预估未来北站新城房价将要突破1.5w/㎡。
凭借惠州北站即将通车利好，其片区房价飙升并非不可能。但是，深惠君疑惑，博罗石湾8542元/㎡的楼面价，难道房价真能飙升至1.8w/㎡？！个中原因，关于“税票”和成本的故事，懂的人自然懂。
其次，很多开发商抱着“抬价”心态，一同加入竞价行列，从而将楼面价再次抬高，以此可以拉高区域的楼面价，为自家项目的后续备案价做准备。
如此看来，博罗石湾新地王纯属个例，长远来看，区域房价一定会持续走高；但未来几年，在全国楼市管控不断升级的情况下，房价恐怕难以大幅度飙升。
地价飞涨 是惠州跃升前兆
其实，惠州地价飞涨，是惠州城市能级跃升的前兆。只有一座城市的未来被看好时，它的土地价值和资产价值才会出现快速上涨通道。
在粤港澳大湾区规划不断推进下，惠州的区位优势已开始散发光芒，产业不断集聚、众多项目已开始动工建设、交通规划利好不断赋能城市发展。
惠州，正如一个踌躇满志的青年，拥有无限发展可能。相比广州、深圳、东莞等老大哥，数十年的快速发展，其土地资源少之甚少，房企也无法在莞深广等城市继续扩大土地储备。
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惠州，无疑是最佳选择。先来回顾下惠州近年来的发展轨迹：
2016年，粤港澳大湾区被提出；
2019年，粤港澳大湾区正式推行；
2021年，深圳官宣惠州全域纳入深圳都市圈；
2021年，北站新城即将建成通车；
2021年，惠州官宣支持深圳地铁延伸
除此之外，惠城南站、广汕高铁、惠州1号公路、惠州地铁1号线等交通规划密集落地，进一步推动惠州的区域价值持续爆发，同时也吸引了大批莞深广房企争先恐后进军惠州市场，享受爆发前的红利。
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如保利、融创、时代等品牌开发商，已逐渐布局惠州，落子保利天汇、时代风华等等项目。
不难想象，未来的惠州必定是一片光明。区域价值、土地价值连带着房价也势必朝着更高的方向前进。
而如今看似“魔幻”的土拍市场，很可能是惠州爆发前夕的先兆。尽管未来几年，受全国大环境影响，惠州房价并不会大肆飞涨；但是，当你站在城市之上，便会发现，鹅城腾飞之时，便是城市资产价值跃升之际。
而深惠君更希望，这座城市的土地、资产价格，和市民的财富同步增长，才能让这座城市真正受益。
参考资料：雪球、中指研究院、惠州市自然资源局
作者：深惠君 梁桂英
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