一位来自松江的中介小哥告诉我：
今年的莘闵别墅，不是好不好卖的问题，是你抢不抢得到的问题。
说实话一开始我觉得他在吹牛，怎么可能连莘闵的别墅现在都好卖了？
然后我打开链家随便看了一套莘闵别墅区一个叫丽水华庭的房源带看记录：
惊了，这究竟是市场的恐慌，还是版块的蜕变？
01
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黄金十年，莘闵别墅梦
对莘闵来说，2000年的前后几年就是它的黄金时期，很多人在这里圆了自己的别墅梦，带着“久在樊笼里，复得返自然”的心情来到这里。
在这个黄金十年的物业鄙视链里，别墅是在鄙视链上游个那个，普通住宅还是刚需的代名词，同样是2006年取证的莘闵别墅区的欣绿名苑和莘庄的好世鹿鸣苑，2015年差距就已经拉开；
至今二者就挂牌价来看，一个是开盘价的5倍，一个是开盘价的8倍，莘闵小区涨幅完全跑输：
所以说莘闵别墅区是通过跑输大盘，跌出了性价比，甚至逐渐作为外环外一个刚需版块存在着，在最近房价 高涨的情形下，引起市场的注意合情合理。
并且随着莘庄的建成，莘闵的地段相对来说不那么偏远了：
从前吃喝玩乐都要去徐家汇，现在多了一个莘庄的选择。
说它逐渐刚需，是因为莘闵别墅区曾经也辉煌过，甚至是一代人的梦想。
20世纪初，外国人把别墅从西方带到上海租界内，那时候的别墅对上海乃至中国来说都是个稀罕玩意，各类城堡、庄园，普通老百姓一生都无法触及。
到了20世纪8、90年代，外销房开始走俏，特别是虹桥西郊；由于三大国宾馆的确立，直接被打上了国宾区的标签，受到高端人士的青睐。
不少外籍人士、港澳台富商都选择在此置业，一时间大批外销花园别墅面世，西郊别墅区也由此闻名。
九十年代末到2000年初，内外销并轨后，国民长期被压抑着的高端居住需求也逐渐被唤醒；那些从小住着住着厨卫都几家共用的城市居民急需寻找到自己度过余生的乌托邦。
奈何近市区的版块早已楼满为患无地可用，此时的开发商不得不到更远的地方开拓新的战场。
于是，像莘闵这样的别墅区出现了。
价格不贵，有天有地，临河而居，自带大花园，种种菜养养花，抚平都市人在钢筋水泥森林里躁动不安的心。
今天我们可以在这个版块里看到二十多个风情各异的别墅小区，有些容积率与占地面积已经成为绝版:
但当莘闵人开始追求性价比和通勤距离的同时，莘闵别墅区也逐渐地“刚需化”。
让本该住在九亭泗泾公寓里的刚需住在别墅群，本身就是一个悖论。所以其实很长一段时间，莘闵风评都不算太好，硬伤之地和万年不涨的标签，很多人纷纷选择“逃离”这里。
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为什么他们，逃离了莘闵？
比起佘山，莘闵别墅区的配置稍微有些不一样，这里没有国际学校， 没有四通八达的道路，没有各种会员店......有的是小火车、飞机噪音、不堪忍受的拥堵，十年都无法落地的道路规划和无数的抱怨。
甚至被设想为最适合住别墅的老年人也从这里搬到了在市区的子女身边，因为市区有更丰富的医疗资源。
真的要总结，莘闵现在的问题很多——空置率高，交通不便，配套差，版块逐渐刚需化，各小区物业管理水平参差不齐，规划难以落地......
孩子上学，上补习班，送市区；老人生病住院，送市区；自己去市区上班，自驾害怕堵得怀疑人生，公共交通只能去春申站坐金山卫小火车，要坐公交车接驳的人群，还能再体验一下125路带来的恐惧......
人们在抱怨这里的配套不好，这里的教育资源不好，这里出行不方便，这里缺少一条地铁，不断地信访，不断地失望 ，有的莘闵的业主也早已明确了佛系态度：
申北四路当初说要修的时候，我孩子才三年级，现在正在上大学，孩子大学毕业前能修好我就满意了；没办法，莘闵是松江，不是闵行。有机会，我也想逃离这里。
的确，莘闵的交通规划是众多人心中最痛的那道伤，日复一日，一拖再拖，今年一定好，明年一定好，但就是建不好；
信访写了不少，其实主要的功能就是看看今年收到的回复模板改了没。
事实上，确实很多人已经“逃离”了这里。
现在莘闵的小区里，随处可见空关着的房子，就算看起来有住人，很可能也只是租客而已。
很多买莘闵别墅的人群大多不止一套房，甚至有些人买来就一直空关到现在。
你也许好奇为什么宁愿空关也不出租，原因是很简单：
一套别墅花费上百万的装修，每个月只租1万简直无关痛痒，再者是，这里的租赁市场也并不好，交通都不方便，怎么会对市区的上班族有吸引力呢？
而且莘闵也老了，很多小区的别墅建成年代久远，外立面和小区道路都到了需要集中维修的时间，另一个痛点又出来了，版块物业整体实力偏弱。
偌大的别墅版块却没有一个专门做别墅运维的机构能够像4S店为车辆提供保养，难道还指望着物业费只要1.3元/平/月的物业公司能做好吗？
曾经1995-2005的黄金十年，莘闵和别的近郊版块站在同一起跑线，甚至它的地理位置和居住人群优势比现在很多睡城更加明显；
然而高端人士“功成名就”后的离开，难以落地的规划，服务水平整体偏低的物业，都让莘闵被其它版块不断超越，很长时间都沦为一个“三不管”地带。
在今天的莘闵别墅区，百佳花园一个203平的独栋只要800万，甚至都比不上一套壹府澜庭的上叠，让人唏嘘不已。
你说最近它好卖了，但是它其实一直都是那个输家。
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是莘闵别墅区错了，
还是你们错了？
前面叙述了很多关于莘闵别墅区的抱怨，说了它被其它版块拉开差距的理由，但故事的最开始，莘闵别墅区真的是如今我们想象的这个定位吗？
回到别墅的本质，是为了改善居住品质，获得一种生活态度，让自己在居住上多一种选择，而不是孤注一掷，搭上全部身家在莘闵买下一套别墅美名曰享受生活。
一个别墅区，就是一个富人区，富人们为什么要自己每天打扫院子，为什么出门购物，为什么要自驾出行？
这些都是富人们交给自己的管家、保姆、司机做的事情。
一个出行都是自驾的别墅区，真的会在意小区周围是否有足够多的沿街商铺方便自己消费？
当初觉得花更少的钱享受诗和远方的梦想逐步被打扫不动的卫生，涨不上去的房价，没人接手的焦虑所代替。
曾经买房时最吸引你的花园和草坪，已经没有精力细细打理，几场春雨之后要是没及时修整就变成农村自建房既视感，完全没有当初kfs为你描绘出的理想生活的感觉。
后来的某一天终于恍然大悟：原来有钱人，每天有人帮忙打扫卫生洗衣做饭的，那才是别墅生活；你只是换了个样式的农家小院，还没有宅基地；
电视剧中一家人住别墅其乐融融，仔细想想，原来这一家人还包括了管家司机和保姆，而你却要一人扮演几个角色，说好的享受生活呢？
反正能确定的是，大上海的便利确实是没享受到。
莘闵别墅区也许有错，错在后期建了太多的公寓，错在迟迟没有接通的道路，还有没有高端范儿的物业管理，把自己变成了一个外环外刚需聚集地；
所以随之而来的是各种刚需视角的抱怨，路不通、学校不好，没商业，医疗不方便......
所以在如今的莘闵别墅区里，空置的那群人和居住的那群人其实已经是两类人群：
一个是为了满足自己哪怕一年十天的居住需求也愿意花费千万买下这里的别墅，精心装修的人；
一个是因为当年便宜或者跟着开发商的节奏“误入”这里，每天仍然自驾两小时，接送孩子老人去其它地方上学看病的人。
所以有些买别墅的人，一开始就很明白别墅的意义；而很多人至今也不明白，这里的别墅是怎么走到和公寓一样的鄙视链上，又是怎么反而变成自己生活枷锁的。
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所以当下买别墅还会是坑吗？
如果是碧云尊邸或者是露香园，我想引用一下文章开头中介小哥的话：不是好不好卖，而是你抢不抢得到的问题。
但是别墅一旦到了郊区，甚至远郊，真的还有这么香吗？
莘闵是上海别墅产品黄金十年的典型产物，但随着03年限墅令的出台，上海的别墅时代其实已经走向尾声。
但在莘闵之后，我们仍然看到了不少kfs在继续为上海的购房者们编织着别墅梦，比如美兰湖、朱家角、崇明。
前两天朱家角的新盘中环境秋月开盘，洋房+别墅的产品组合甚至触发了积分，有103组积分未入围；
那么问题来了，在莘闵别墅区这样的前车之鉴面前，建别墅的与买别墅的，都是什么心理？
对开发商来说，别墅无疑是很好的获利工具，即使没有低容积率的硬性条件，机智的开发商们也能设计出各种高低配来保证利润。
举个很生动的例子，周浦网红中建融创壹府澜庭，一个典型的高低配小区，容积率2.0，占地5.2万方，建面10.4万方，平层均价6.6万/平，叠墅均价7.53万/平。
1.假设这块地全部用来做小高层，那么预计总货值是：
10.4万方*6.6万元/平=68.64亿元。
2.实际上它做的是16-17层的中高层+叠墅的配置，实际容积率按照以往规律来算，前者2.5，后者1.0，假设高层占地面积为X，叠墅为Y：
X+Y=5.2；
2.5X+Y=10.4。
最后算出X和Y，计算总货值约为70.19亿元。
一来二去，粗略算下来，高低配起码能为kfs多挣1.55亿，别墅不愧为开发商赚钱利器！
而对于这些别墅消费者们来说，市场的信息差依然很大，他们甚至不知道上海有莘闵别墅区，也不知道佘山美兰湖这样的高档地段其实也有很多常年空置的房子；
但是他们还是想买别墅；毕竟，他们的别墅梦这辈子还没有得到满足。
但事实上住别墅的成本远比你想象得多，买下它仅仅是花钱的一个开始。
首先是装修费用，一套别墅的装修费动辄上百万，但是在二手市场里，装修这个东西是很因人而异的，但可以肯定的一点是，你花了一百万打造出的杰作，下家不可能花一百万为这个装修买单，甚至因为装修理念的不一样，百万装修在下家眼里变成了这套房子最大的缺点；
其次是维护费用，除了比公寓高得多的物业费，你还得为你的别墅定期修理花园，清理各种通风管道和空调机，或者你想住成农家小院可以随意；
最后还有转手时的难易程度，高昂的总价和税费都是让别墅流通性变差的原因。
所以总结下来，真正的别墅生活分为两种：
富人，反正也不常住这里，有需要可以花钱搞定一切；
不富裕但是甘愿为宁静的墅居生活牺牲配套的人，但一定是够勤快，任何事亲力亲为，真正享受“归园田居”般的生活，如果二者都不是，郊区别墅很可能就会沦为你幸福生活的一个枷锁。
至于目前市场上被吹得漫天飞的叠墅，个人认为已经失去了别墅生活的真正意义。
特别是一些标榜自己追求生活品质的年轻人，包括装修款在内，多花200万住进壹府澜庭的叠墅真的能让你的生活有实质的改善么？
你和平层的业主享受的是同样的社区配套，别墅小区引以为傲的低容积率在这里完全没有，有的只是2.0的容积率，甚至一些普通的圈高层小区容积率也仅仅在1.5左右。
而当时和你花同样的总价买了大华街区次新房的你的同事，学校、医疗、商业、地铁样样都有，每天起的比你晚十分钟，每天还能比你早十分钟到公司。
长此以往，这种复式住宅带给你的快乐真的能抵消通勤的疲惫、孩子上学的焦虑吗？
对于首套置业的年轻人来说，缺乏配套的别墅绝对不是一个好的选择。对于老人来说，需要爬上爬下的叠墅更是积累。
所以远郊别墅能不能买？
能！
什么时候买？
等到你不再用刚需眼光看待那里的那一天。
我是作者山风，文中部分数据来自链家网统计，与实际或有偏差；欢迎各位评论区参与莘闵别墅区的讨论。
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