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33分钟，加价152次，平均每13秒出价一次。

最终，1651.63万成交，溢价率达479%。

这一组数字，来自深圳一栋法拍私宅。

5月16日，宝安沙井一栋私宅在京东拍卖平台上成交。据了解，该栋私宅建面333.99㎡，起拍价为285.22万元。

▲沙井法拍私宅成交价1651.63万 | 京东拍卖

“这很可能是今年深圳法拍的溢价冠军。”关注法拍房的业内人士评价说。

目前沙井的红本新房均价在5.2万/㎡左右，这栋私宅的成交单价约4.9万/㎡，已直逼商品房价格。

它为什么能吸引竞买人出这么高的价格？

▲这次引起热议的沙井法拍私宅 | 京东拍卖

法拍小产权房溢价479%

成交价比业内估价高出300万

从285.22万竞拍到1651.62万，对于外行人来说，这栋私宅的成交价已然是天价。

但在从事法拍房的人士眼里，他们对于溢价479%的结果，似乎不意外。

“沙井本身就是热点区域，这里的小产权房拍出什么价都不奇怪；当然，也是有天花板的，肯定不会比商品住宅的价格高。”

在深圳专门做法拍房的中介金戈分析称，上述的法拍小产权房有3层高，又有院子，类似别墅，而且装修也不差，这都是吸引竞拍者的原因。“说不定还有开发商参与。”

“这个是绿本小产权房，过不了户，但是国土局可以备案。我们预估大概1300万能成交，没想到能拍到1600多万，太火了。”从事法拍房工作的张亮说。

▲沙井法拍私宅的基本情况 | 同致诚评估

他介绍称，深圳法拍市场里，只要有小产权房标的，最后的成交价一定会比市场价高。

以2019年龙岗坂田西村的一栋法拍私宅为例，起拍价为345.4万，历经671次出价，最终以2248.9万成交，溢价率高达551%。

如果从安全的角度来看，相比市场上的小产权房交易，通过法拍渠道竞买所得的小产权房还多了法院确权，安全系数更高一些。

张亮认为，上述沙井标的之所以这么火，主要有两方面原因：

·楼市调控收紧后，小产权市场火热，因为不需要名额、也不需要交房产税，资金要是想找出口，会有一部分流进小产权房；

·政府正在严厉打击小产权房交易，在这种情况下，法拍小产权房这种合法的购买方式，一定会被追捧。

▲这次引起热议的沙井法拍私宅 | 京东拍卖

不过，也有观点认为，拍卖成交并不表示交易完成。由于这套私宅的竞拍门槛并不高，保证金只有28万，不排除有竞买者非理智出价，但后续付不了尾款。

需要提醒的是，如果竞买方没有及时交尾款，保证金将被没收。

对法拍小产权房心动？

最大的风险是收不了房

与一般的小产权房交易相比，法拍小产权房的产权确认不成问题。

“针对绿本私宅，深圳用的是司法备注产权。”

广东华商律师事务所周争锋律师解释称：“绿本私宅没有制定过户规则，只能把司法拍卖裁定的事项记载到不动产登记簿。法拍私宅在产权上没有风险，法院的执行裁定书就是确权证明。”

但不代表这类房产没有风险。

“最大的风险是收不了房。”周争锋说。

张亮也持有相同观点。“法院写得很清楚：因历史遗留问题不清场交付。这是村里的自建房，如果原业主不愿意腾空交房，竞买人想收房，分分钟比法拍红本房还麻烦。”

@深圳买房计划 了解到，深圳出现过竞买方成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例，现在还在打官司。

同时，因为没有房产证，这类房产不能办理抵押登记，对竞买人的资金要求比较高。以上述沙井私宅为例，竞买人需要一次性交1600多万。

即便是法拍红本房可以贷款，也不是想贷就能贷。

“法拍房的贷款条件非常苛刻，几乎贷不了，贷款审核要比二手房交易严格得多。”周争锋说，很多竞买人竞拍成功后申请贷款，会发现不如他们想得简单，最终还是要全款买。

“法拍房的贷款的确比较严格。”金戈说，今年深圳几起悔拍的交易里，有一部分就是因为贷款无法通过导致付不起尾款的。

对法拍房心动的朋友，你们确定足够了解法拍房的风险了吗？

有什么问题或者心得，

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