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提问：

老破小都定义？199几年的房建议买吗？顾虑如下：

最近考虑换房，看到有朋友说，楼龄20年以上的不建议买，那么比如说1995年建的最好也不要买，因为DK会有问题，还有就是比如说十年后想卖房子，会有问题是吗？

回答：

01

以前带外地的朋友看北京的房子，当看了几套老房子以后，收获的往往都是满脸的问号和不屑，我大几百万就买个这？

大兄代，你这整的都是什么玩意儿？不是忽悠我呢吧？

你这也忒不靠谱了吧？崽儿一点新房子都没看着呢尼！？

乖乖，这房子定是不中，你这是弄啥来？

Your house is too old, isn't it? Not even an elevator！

我就还是挺无语的，你们不能拿你们其他地方的经验来衡量北京的房子啊？那是一回事吗？你们城市里的老破小那可能真的就是一个破房子，风吹摇三摇，一脚踹个窟窿那种。

可北京的老破小一定要仔细甄别的。最普遍的当然是学区加成，只要考上一个好学校就算是一块空地那也是有价值的。

多说无益，拿数据看一看。

02

北京的存量房的房龄到底都是多少？估计很多人都只能说个大概的印象，我以前应该是统计过我能找到的所有的房源的年龄，数据量有限，不过也是能反映一定问题的。

统计数据上来看，2000年以后的房子只占到了47%，还不到一半，所以北京的存量房要有一多半的房子是2000年以前的。

其实再细分一下，90年到2000年的的房子占到了28%，也就是说九几年的房子占到了四分之一还要多。如果再加上80到90房子占比18%的话，那就是46%。

没想到吧？北京的八零后九零后的房子将近占了一半，至于说八零年之前的房子，75年到80年的房子还能占到5%，那些更古老的房子总共也只占到2%，基本可以忽略不计。

上次统计还有个1921年的超级老房子存在，竟然卖出去了，估计是当文物保存了吧。剩下几个四几年五几年的大爷继续撑场子，这些超级老破小多是以前的大杂院，私产居多，估计也只能是全款交易了，买这些房子更多的是情怀或者做民宿？

其实吧，你要是要买学区房，那就是东西海朝丰，好点的就是东西海，海淀可能还有一些次新可挑选，东西城简直就是老破小的天下，原来的宣武崇文就是这里面的重灾区。

其实老房子也没什么不好，正因为是老破小，谈判的时候才能杀价，都说漫天要价就地还钱，可你你也得有的放矢啊，不能一直说你给我便宜便宜吧？

你这片区学校调剂可能性大、房子不朝南啊、没电梯啊、装修拉胯啊、一楼啊、旁边就是铁路啊、离地铁太远了……

因为它破才能砍价，所谓的拆骨折价法。

03

看两个老破小吧。

这东向大进深的长条户型，还真就一言难尽。48平的大小还要整两个卧室，什么叫房住不炒啊，这就是，进门就是卧室，走几步还是卧室，这房子就是拿来住的。

西城西四爱民里小区，旁边就是北海公园，这地段那就是核心中的核心（只从居住角度来看），1990年的房子挂牌830万，够老够小，其实不是很破，装修上还是花了心思的，起码住起来不会很难受。

对口西什库小学，之前可以直升四中的，现在多校划片了，什刹海片区内也没有太差的学校。

很多人眼里七十平就算老房子了，在找老房子的时候看到了这一套。题主问九几年的房子可不可以买，这一套1999年的房子我觉得很值得买。

西城德胜门新外大街28号院，也就是普天大院的房子，套内七十多平的两居室，八层的小楼还带电梯，啧啧，真不错。

再看看这户型，这可能是我看过最方正的户型了，不是四四方方那个方正啊，这个两居室的布局简直完美，要是卫生间带窗户干湿分离的话那就更好了。

至于德胜学区，我还有什么好说的呢，育翔小学那是相当不错的。要说这房子有啥缺点呢，贵，算不算缺点呢？1390万的挂牌价还是很哇塞的。

结语

北京的老破小能不能买？当然可以买。九几年的房子能不能买？当然也能买。其实这都是要具体问题具体分析的，不能一概而论的。

有些老破小那就是老破小中的霸主。

老破小中的霸主是什么？

还是老破小。

老房子客观上劣势只会随着时间流逝而愈演愈烈，再优质的利好也无法对抗自然规律，我们要做的就是最大限度上压缩老房子上面那些不合理的溢价，以最合适的价位入手满足需求才是王道。