顺丰最近不太“顺风”。

2021年第一季度顺丰控股（002352.SZ）业绩刚刚“爆雷”、市值一度跌超2000亿元。而由顺丰掌门人王卫亲自挂帅的新上市公司顺丰房托基金（02191.HK，下称“顺丰房托”），尽管其国际配售部分于招股首日2小时内已录得超额认购，且有国际房地产投资基金等机构投资者表明拟长线持有，却未能持续获得投资者的认可，上市首日遭遇破发。

5月17日，顺丰房托每股报价4.49港元，跌破4.98港元的发行价，收盘当日，大跌16.47%至每股4.16港元。

作为国内首个物流地产REITs，顺丰房托的上市引起市场的广泛关注，“挂牌即破发”，外界普遍归因于近年来该公司盈利走低、“母公司依赖症”下顺丰控股一季度经营业绩的下滑、以及港股市场一贯对REITs热情不高。

背景：赶上了好时机？

顺丰房托作为中国内地首个赴港上市并以物流为主的房托基金（REITs），由顺丰控股100%持有。有分析称，王卫选择今年推动顺丰房托在港上市，实际是赶上了好时机。

在政策层面，香港刚刚放宽REITs投资限制；从物流行业来看，过去五年进入市场的优质物流地产相对较少；从需求侧来看，由于物流快递、电子商务、冷链物流近年快速增长，导致现代物流地产日益短缺，租金持续上升。

公开资料显示，截至2020年12月31日，顺丰控股在中国50个城市拥有物业项目，规划总建筑面积约440万平方米，已竣工建筑面积170万平方米。而顺丰控股向顺丰房托提供了5年的优先购买权。

除了有顺丰控股在中国的市场影响力以及成熟的物流网络作靠山以外，经验丰富的管理团队和优质且稳定的租户基础也被认为是顺丰房托的另两大优势。

但是，“挂牌即破发” 却是事实，为什么？

原因1

业绩过度依赖母公司业务

母公司顺丰控股经营业绩下滑，一季度的业绩“爆雷”，被视为影响顺丰房托上市首日股价表现的一大重要因素。

“顺丰控股在一季度报中净亏近10亿元，这在一定程度上造成了负面影响。” 同策研究院资深分析师肖云祥说道。

与同行业内诸多通过分拆集团业务实现新公司主体上市的企业类似，顺丰房托过往的业绩对母公司依赖程度较大。企业披露信息显示，截至2020年末，顺丰关联租户约占顺丰房托同期总租金收入的80%。

原因2

企业本身盈利走低

此外，肖云祥表示，破发或与顺丰房托近年来盈利走低的因素有关。

资料显示，2018年-2020年三个年度，顺丰房托取得的运营利润分别为4.23亿港元、2.86亿港元、1.6亿港元；归属于拥有人应占年内盈利分别为2.98亿港元、1.75亿港元、2688万港元。2020年归母净利润同比降幅超85%。

上海中城仓储服务有限公司董事长周建成表示，物流地产是一种引致需求，即由其他需求引发的需求。具体而言，是由物流行业引发的需求。

“就顺丰房托而言，其是由物流领域里快递物流这个细分领域引发的需求。由于快递物流增速下降，导致以其为基础的物流地产前景堪忧。”周建成认为。

原因3

对中国香港的业务过度依赖

还有分析称，破发的主因之一是丰房托的资产组合表现出对中国香港的业务过度依赖，而后者目前受到疫情影响相对比较明显。

据披露，顺丰房托投资组合初步以三处物业为底层资产，主要靠租金和管理服务获得收入，相关资产位于香港、佛山、芜湖三地。其中，香港物业是顺丰房托基金目前最核心的资产，估值达52.8亿港元，在估值绝对比例上占到91.5%。实际上，顺丰房托归母净利已经出现两连降，由此也导致其收益率显著低于业内平均水平。

原因4

港股市场对REITs热情不高

国内首个物流地产REITs遭遇破发，或许也与市场本身有关。

一般而言，港股市场对于REITs一向热情不高。因为房托基金大都由大型房地产公司分拆上市，如招商、阳光城、越秀等，这些公司本身就持有大量房托股票，炒作资金很难兴风作浪。

此外，房托基金大都业绩缓慢并稳定，不可能短时间内暴涨几倍，进一步限制了资本炒作热情。最近上市的一家房托基金——招商局商业房托，首日也收跌3.8%。

值得一提的是，自REITs上市后，越秀REITs完成“四连跳”，资产规模从45亿元提升至2020上半年的363亿元。但正因为有了越秀REITs这个样板，顺丰房托挂牌首日破发，被业界视为其自身成色不足。

未来仍可期？

破发当然不是好消息，不过，知名地产分析师严跃进指出，影响顺丰房托股价下跌的因素还有很多，包括近期股票市场处于一个比较波动的时期，受国际市场的影响较大，“但就顺丰房托基金整体业务及成长性来看，其实还是有很多优势的，包括背后的物流产业和物业地产发展机会等，都会对此类企业的业务发展形成影响。”

北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥也表示，“我们还可以观察的另一个指标是流动性，顺丰房托首日换手率10.51%，港股首日换手率中位数在10%左右，交投相对活跃。市场流动性充足是定价机制的前提，也是扩募的先决条件；对管理人来说，提高管理能力、完善质量结构、提高信息披露质量、加强和投资人交流尤为重要。”

此外，“从市场建设的角度，不同市场定价的差异由多种因素决定，其中投资者差异是一个重要因素。基础设施REITs试点正在顺利推进，多只基础设施REITs产品将在沪深交易所上市交易。相信，中国内地C-REITs市场和香港房托市场将形成良性互动，相互促进。完善定价机制，提高定价能力，给投资者创造长期价值，是市场建设努力的方向。”张峥教授如是表示。

本文部分内容综合自《南方日报》、中国REITs论坛、《北京商报》、《中国房地产报》