任何市场都有一个崛起的过程,过去20年是中国楼市的黄金阶段,也是个“捡钱”的过程,经营房地产的企业就如雨后春笋般不断涌现,一栋栋商品房高楼也如雨后春笋般拔地而起,全国各地都在大兴土木搞房地产开发建设,整体一幅欣欣向荣的景象。当然,房地产的发达也带来了不可估量的益处,首先来说中国经济在近20年里,发展速度是飞快的,这点毋庸置疑。其次,20年时间的楼市建设里,千千万万的市民家庭走出了破旧民房,住进了设施齐全的商品房,甚至还有一批人得益于房地产的繁荣从而实现财富升级。

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随着房地产市场进入到繁荣期以后,老百姓住的问题是基本得到了解决,按照正常逻辑来说,当刚需时代结束以后房价就不该再涨,但这个时候房价并非停止上涨的趋势,反而是越发疯狂的向上增长,这个时候聪明的人就从中看到了商机,炒房客这一楼市里的职业团体也就由此诞生,短短几年的时间就将原本用来居住的房子炒作为一种投资商品。

在炒房被默许的楼市环境下,很多房地产商也都丢掉了企业社会责任感,他们纷纷以利益为导向,毫无节制地拿地扩张“高周转”,最终导致我国的商品房体量越来越大。有统计数据显示,如今中国楼市总市值已经达到400万亿,全部住房面积大概能够容纳30亿人口居住,其中空置房面积大概能够满足16亿人口的居住。

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一面是触目惊心的楼市数字,一面是房价还在高位站岗,为何高房价如此顽固难以下跌呢?其实很大一部分原因是人为主观意识在控制房价走向,可以总结为以下几大因素。

1.地方城市为房价托底。这一点在过去房价上涨周期里是我们所不曾发现的,现如今楼市大势已去,地方城市也露出了真实面目,在开发商想主动降价卖房的时候,地方的相关部门就站出来了,并“责令”叫停开发商的降价行为。

2.银行需要房价稳定。银行属于金融机构,同样还是房地产业背后的重要支撑机构,为房地产的建设与交易提供雄厚的资金支持,因为开发商拿地建房需要依靠银行来融资,同样老百姓买房也需要向银行借贷,房价越是保持上涨,开发商融资的规模就会越大,老百姓买房的积极性就会越高,这样一来银行才能赚到更多的钱。反之如果房价呈下跌之势,开发商也不愿再向银行融资,老百姓借贷买房的热情也会大大减退。

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3.有房的人不允许房价下跌。这点相信大家都是心照不宣,毕竟房价下跌老业主要求开发商退房补差价的案例已经比比皆是。除此以外,持有多套房产的投资者和涉及房地产业务的企业也是不胜枚举,这些利益派骨子里都在暗自祈祷房价能永远上涨。

但楼市铁一般的规律都是疯狂过后就是危机的来临,比如日本当年爆发的房地产泡沫危机,2008年美国发生的次贷危机,这些危机所带来的负作用直到今天还未全部消退。而上述提到的一组楼市数据也已经释放出非常明确的信号,如果当前我国再不对楼市做出紧急预警措施,楼市可能同样要面临“高位解体”的危险。

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说到这里笔者想起前首富王健林几年以前对楼市做出的犀利预判,他曾表示,按照目前中国房地产市场现状来看,现有土地供应量和存量房,已经导致了很多地方的楼盘卖不动,再加上地方债务的持续增长,不少地方城市都把卖地作为还债的财务基础,这样发展下去别说三四线城市的房子没人要,就连部分二线城市的房子都会滞销,所以除了几个热点城市以外,其他城市两年后都没有必要再进行调控。