李嘉诚曾经这样为刚需支招。他说，买房最重要的三个因素，第一个是地段，第二个是地段，第三个还是地段。

2020年广州共有10多个板块涨幅超过20%。其中，南沙蕉门和万顷沙两大板块涨幅就超过了50%（来源：中指院），可见选对板块是如此重要。

而从目前的市场来看，广州刚需党热衷的板块聚集在知识城、南沙和新塘这三大区域。既然买房地段如此重要，那么这三个板块对应有何优劣势，哪个才是真正的刚需天堂？

黄埔知识城：性价比高，可惜限购

去年以来，黄埔楼市基本处于供需两旺的状态，全年黄埔新房成交均价为30217元/㎡，同比增长17.9%，涨幅仅次于南沙（来源：克而瑞），同时黄埔也是知识城、南沙和新塘中均价最高的板块。

知识城作为黄埔最吸睛的板块之一，从荒地、鱼塘、农田蜕变成如今的产业新城，知识城用了不到10年时间。近6年间，知识城新房均价从9689元/㎡涨到了26200元/㎡，涨幅高达173%（来源：克而瑞）。

产业聚集、招商力度大，是支撑知识城房价走高的主因。去年，知识城总体发展规划升级，进入开发建设2.0阶段。根据规划（《广东省人民政府关于印发中新广州知识城总体发展规划 （2020—2035年）的通知》），未来知识城将围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，着力打造知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区。

此外，知识城还被计划纳入广东自贸区，不断的利好动作给知识城板块喂足了兴奋剂，为其发展带来无限遐想。

但目前知识城的供求比正逐步走低，供不应求很可能成为未来知识城板块的常态。去年知识城并没有新盘亮相，基本都是旧盘推新，上市6686套，而全年成交量为7092套（来源：中指院），相比起前两年，知识城供应量和需求量的差距正在扩大。

今年知识城计划入市的项目主要为4个旧改项目，可以预见的是，这些项目将会极大刺激知识城板块的热度和需求释放。在供不应求、定位升级以及片区加速发展的背景下，知识城的房价或将继续走向新高。

南沙：产业和配套利好不断

2020年，南沙的均价达到26622元/㎡，同比增长24.46%，涨幅排在全市第一（来源：克而瑞）。和知识城一样，南沙近几年来的增值收益同样非常可观，5年内均价从1字头逼近3字头，涨幅大概在162%（来源：中指院）。

南沙的优势已经无需多言。一来，南沙有湾区概念加持，地理和交通条件都非常优越。按照规划，南沙拥有多条高铁和城际，包括地铁15号线、年内即将开通的18号线、22号线以及已建成的4号线，加上最早的跨市通道虎门大桥，让南沙未来半小时内直通广州、东莞和深圳。

此外，南沙具有海上贸易、邮轮旅游、新能源汽车等产业优势，近期广州期货交易所也已经落地，从产业层面看，南沙基础深厚，政策利好也不断。

同时南沙的配套资源也在不断完善。以教育配套为例，3月底，《广州市南沙区义务教育阶段学校招生实施细则（征求意见稿）》刚发布，今年南沙将首次投入运营滨海实验学校和广州执信学校南沙学校两所九年一贯制学校，此外备受关注的南沙7大名校招生范围也出炉。

对于刚需来说，买入南沙增值确定性非常高。去年南沙湾、横沥岛供应的地块地价已经迈入2万+水平，这意味着，南沙整个楼市的房价体系势必迎来一番变局，短期内价格走高趋势明显。

新塘：小资金刚需“上车”优选

相比起黄埔、南沙的涨势，去年因供应充足，增城部分项目却出现了以价换量的情况。但是今年随着黄埔、南沙房贷收紧等政策出台，不限购的增城关注度快速提高。

对于预算有限的刚需来说，是可以考虑入手增城的，尤其是增城最热的新塘板块。过去一年新塘市场还是相当火热，房价涨幅超过25％（来源：中指院），目前大概在2-3万元/㎡，而且今年或还有补涨空间。

新塘最大的价值在于它的“黄金区位”。新塘本身靠近广州市中心，目前有13号线作为出行支撑，只需换乘一次就能到达珠江新城，满足通勤便捷的刚性需求。

而且新塘TOD建设正在加速成型和变现，未来将会是广州东部交通枢纽，成为联通穗莞深港“湾区生活圈”的重要节点。按照规划，新塘板块将引入2条高铁（广深铁路、广汕铁路）、3条城际（穗深城际、新白广城际和佛山经广州至东莞城际）、1条市域快线和3条地铁。

新塘南站周边三大项目——保利天际、凯达尔国际枢纽中心、广汇新世界金融中心基本都规划有写字楼、酒店、商场等业态，目前新塘TOD范围内已经有超过6栋200米以上的超高层建筑。

此外，新塘板块还聚集了汽车、信息技术、金融科技三大经济产业，成功招亲了富士康、广汽、中国平安、保利等工业和金融企业。单单去年，新塘的产业投资力度就超过千亿元。由此可见，广州东部交通枢纽中心商务区的蓝图正徐徐展现。

结语

2021年，选知识城，还是南沙，抑或是新塘？对于这个问题，刚需党最重要还是从自身预算、居住需求以及回报预期等角度出发。

总的来说，黄埔知识城板块产业发达，知识人才聚集，性价比高，但是限购。南沙则有湾区概念加持，且政策利好不断。新塘离市区近，交通便利，房价和门槛都相对友好，适合资金量少的刚需党上车。

万科联手金茂在新塘推出新项目-金茂万科都会四季，地铁13号线畅达，2站老黄埔，8站到天河。13号线二期开通后，无需换乘直接串联5大中心商务区（环市东、珠江新城、金融城、第二CBD鱼珠港、新塘TOD）。项目周边涵盖新塘中学等多所重点学校，预计还会引进高规格的学校。周边配套丰富，包含行政中心、商圈中心、医疗、教育、金融、生态景观等。金茂万科都会四季，可谓含着“金钥匙”出生。

此外，项目周边涵盖新塘中学等多所重点学校，预计还会引进高规格的学[D1] 校。周边3公里内配套完善，坐拥金海岸城市广场、万达广场等商圈，未来生活丰富。

那么，第一次买房的你，会选哪个板块呢？