再过几天，5月份就要过去了，在过去的五月里，房价走出了和往年不一样的走势。在过去的20多年里（除了2020年），每年的5月份楼市基本上都会迎来“小阳春”，开发商会利用五一假期通过涨价来刺激购房者买房。但是在今年的五一假期，房价并没有按照开发商设计的走势来发展，因为开发商在春节之后所有的推销、宣传以及贩卖“焦虑”的手段，都被3月下旬收紧的楼市调控政策给“无情”搅黄了。本身在春节之后已经出现回暖的楼市以及部分已经过热的楼市，也都因为楼市调控政策的收紧而由热转冷。因此，在今年的五一假期，本该上涨的房价也没有出现，资金链紧张的开发商不得已推出了降价促销活动来吸引购房者。
根据国家统计局数据显示，截至2020年底，我们国家的平均房价已经高达9860元/平方米，这么高的房价已经让很多刚需购房者买不起了。因此对于2021年下半年和明年的房价到底会怎么走势，刚需购房者非常关心，同时其他的人也一样关心房价的走势。在目前楼市调控政策和住房供需关系的影响下，有专家预测：今明两年或将超乎常人的想象。
当然，现如今依然用过去的思维和经验来看涨未来的房价，但是这种经验可能是错误的因为目前的楼市环境已经和过去天差地别了。房价为什么能够不断上涨，其实土地价格上涨、地价上涨和物价上涨都是次要原因，人们对住房的需求才是主要原因。在过去，由于我们国家的住房资源非常紧缺，很多人都没有房子，并且每年都有大量农村人口流向城市，导致了人们对住房需求非常大，住房供不应求。正是因为很多人都没有房子，住房供不应求，才导致了房价的不断上涨。但是现如今楼市的供需关系已经发生了改变，不仅是住房资源已经过剩，就是楼市每年新建的商品房也已经够新流入的农村人口居住了。
根据数据显示，在2009年时全国城镇常住人口为6.22亿人，而到了2019年已经涨至8.48亿，这意味着在这10年里全国平均每年有2260万农村人口流入城市。而在2019年全国新建成商品房750万套，如果按照一套房子居住3口人来计算，2019年新竣工的商品房已经足够当年城市流入人口居住了。另外，根据央行数据显示，截至2019年全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均已经超过了1.5套。通过这些数据可以看出，就算随着城镇化的建设，每年依然有大量人口流入城市，目前楼市的住房资源也已经趋于饱和，甚至已经出现了严重的过剩现象。更何况根据七普数据显示，目前我们国家的常住人口城镇化率已经高达63.84%，距离国际上城镇化率非常高的国家80%左右的城镇化率，差距已经不到20%了。可以预测，未来随着城镇化建设放缓，住房资源过剩的问题也将越来越严重。特别是现在00后和10后大多都是独生子女，他们的父母、姥姥姥爷和爷爷奶奶可能都有房子。因此，随着00后和10后慢慢成为购房主力军，人们对于住房的需求将越来越少。
虽然目前人们对住房的需求还很大，在过去10年甚至更长时间就可能出现这种情况，但是楼市供需关系的转折点已经出现了。有专家预测，房价不会再像过去只涨不跌了，为什么说今明两年房子会迎来贬值潮，主要有以下3点原因。
1、楼市已经出现了供大于求现象，并且退休潮已经来了
目前我们国家的住房已经出现了供大于求的现象，根据数据显示，截至2028年底全国新建商品房库存数量超过5.1亿平方米，而二手房市场更是挂牌量不断激增，3月份是全国新增二手房挂牌量环比上涨了86%。可以看出，目前楼市已经出现了严重的供大于求现象。
另外，现在购房者数量也开始减少，因为随着退休潮来临，劳动力越来越少。北京大学国民经济研究中心苏剑主任认为，我们的劳动力高峰已经在2012年达到了高峰，并且在2012年之后以每年几百万的速度在不断减少。1962年是我们国家新生人口高峰期的开始，这也意味着从2022年开始，我们国家也将进入大规模的退休潮了。根据计算，预计2022年之后，劳动力将以1000万/年的速度减少。随着退休潮的来临，也意味着以后购房的人数也将慢慢减少，房地产也将因此迎来拐点。
2、新生人口数量不断减少，人口将进入负增长
根据七普数据显示，2020年全国新生人口大约在1200万，全国综合生育率已经降低至1.3，而日本目前的综合生育率在1.41。可以看出，目前我们国家的生育率确实已经非常低了，更重要的是人们的生育率还在不断降低。
虽然在2016年国家已经放开了二胎政策，但是也就2016年和2017年新生人口出现了增长，随后新生人口数量又开始了不断降低，并且最近几年以来不断创新低。根据贝壳研究院发布的《2020年二胎家居需求》报告显示，适龄人群有超过30%都没有生二胎的打算。其实，对于目前很多年轻人来说，他们一胎都不愿意生，更不用指望他们生二胎了。有专家预测，如果新生人口下跌趋势不能遏制，未来5年我们国家的人口大概率进入负增长时代。
3、房住不炒或将成为永久性调控政策，楼市调控政策不会放松
目前楼市已经出现了住房资源过剩和供大于求的现象，如果仅靠购买力不足的刚需购房者，不可能继续支撑房价的继续上涨，房价只能因此慢慢回归合理水平。而对于投资客来说，虽然他们有购买力，但是他们投资房产是为了收益。而现如今楼市调控政策不断收紧，丝毫没有放松迹象，并且很多房地产专家都认为，“房住不炒”或将成为永久性的调控政策。在这种楼市环境下，房价已经失去了大涨的动力和基础，随着房价走势越来越稳定，房子也将慢慢失去投资价值。
而随着楼市慢慢失去投资客，房价也会根据真实的供需关系而慢慢回归合理水平。可能未来还有一些一二线热点城市的房价还会因为人口的不断流入而继续上涨，但是大部分城市的房价短时间内都会出现滞涨或者回调的现象。
因此可以看出，在目前这种楼市政策环境和供需关系，2021年下半年房价上涨的概率是微乎其微，反而是下跌的概率会非常大。根据目前房企公布的财务数据来看，现如今绝大部分房企，特别是很多中大型房企的资金链非常紧张并且负债率居高不下，不符合“三条红线”的规定。并且根据住建部和央行在2020年底公开表示，未来要扩大“三条红线”的试点范围，因此目前绝大部分房企都有降低负债率的任务。再加上房企们资金链也都非常紧张，所以在2021年下半年房企们大概率会加大降价促销的力度，以此来吸引更多刚需购买房子。而对于降价的幅度，可能超出很多坚信房价一直上涨的人们的想象。
最后，对于准备在今明两年买房的购房者，建议要理性看待开发商降价促销，要理性看待房价的变化。同时买房时不要光考虑价格的因素，一定要注重选择开发商和房子的品质。如果购买新房期房，最好选择实力雄厚并且口碑比较好的房企，避免遇到配套缩水、延期交房甚至烂尾的风险。当然，如果有适合的新房现房或者二手房，那么就尽量不要选择新房期房。
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