01

南京突发新政

严禁独栋、联排、双拼别墅审批

就在前两天，南京市规划和自然资源局发布《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（以下简称《规则》），明确自5月17日起，南京将不再审批“别墅”类房源规划。


政策要点如下：

（1）规划审批中应加强对低多层居住建筑的管控。严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。

（2）低层居住建筑单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间。低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于三户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米，单户复式住宅地上建筑部分不得超过两层叠加。

（3）低多层居住建筑不应设置围墙、围栏或绿篱等设施，将居住建筑首层外的绿地和公共空间作为建筑首层的专有使用部分。

（4）低多层建筑的一层会赠送一部分“院落空间”，后期，这种占用公共绿地的行为也被明令禁止。

简单来说，就是：

  • 南京明确严禁审批独栋、双拼和联排户型；

  • 严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。

  • 容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

  • 低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。

一石激起千层浪，该政策立马冲上新浪微博热搜，引起网友的热烈讨论。

南京是江苏的省会，是长三角都市圈重点城市，南京是都市圈的核心，在江苏省有一定的政治地位和城市首位度，所以南京所出的政策，都带有一定的代表性，甚至是提纲挈领的作用。可以预见，接下来会有很多城市跟进，明确禁止批复别墅用地。

此次政策严厉程度历史之最，“严禁”是新规中出现多次的词汇。别墅用地被严令禁止的城市，从源头断绝，拒绝擦边球行为，可见政府对别墅禁止审批的态度之坚决，同时也为其他城市做好表率作用。

我们来看下新规的影响：

1.南京市面上的独栋、联排、双拼别墅即将退出历史舞台。尤其是那种低密的纯别墅，将在市场上销声匿迹。

目前市面上在售、已经获得审批的双拼、联排、叠墅等房源，将成为最后一批，即面临绝版。

2.目前市面上的纯别墅产品将迎来热销。物以稀为贵，豪宅别墅是实现财富保值增值的优质资产，自然受到层峰人士的热烈追捧。

02

从层层限墅到全面禁墅

别墅的稀缺时代已经来临

2019年4月，一张住建部发文在网络中流传开来，文中提到，“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理”。

△图片来源：网络

事实上，中央层面对于别墅的限制并不是第一次提出，从1994年开始，我国就陆续有文件出台来加强对别墅的管控。

1 994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制;

2005年，国家发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；

2006年,国土资源部发文，要求停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，防止大套型商品房多占土地；

2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

2016年，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

2019年，住建部发通知要求，全国各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

从限墅到禁墅，别墅的规划供应被一减再减，别墅产品从源头上切断供应，让别墅产品成为卖一套少一套的稀缺品，别墅产品未来将从住宅新增供应品类中 消失。别墅稀缺时代已然来临。

为什么国家要出台“禁墅令”？我国土地资源紧缺，有数据表明，21世纪初，中国的耕地面积仅剩18亿余亩，而守住这条红线，至关重要。土地集约、节约利用，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。

别墅产品本身容积率不高，土地占用面积大，浪费土地资源。因此，国家禁止别墅开发，限制对别墅开发用地批复。

“限墅令”的出台旨在更好地利用土地空间，杜绝土地资源浪费，对房地产行业的健康发展具有积极意义。但整体来看，对市场影响并不会很大，毕竟这类产品也非楼市主力。

03

苏州低密别墅供不应求

市场火热

我们来看苏州，近几年出让的地块中，容积率低于1的地块几乎销声匿迹，也就是说基本上没有纯别墅地块出让了。即使偶有容积率特别低的地块出让，也是容积率超过1的，基本上打造的产品都是以洋房、叠墅类产品为主，真正的独栋、双拼、联排别墅几乎将要告别市场了， 目前市场上的在售 待售的 低密别墅 基本都是2019 年之前 的地块 入市 。

就拿即将开拍的苏州5号公告来看，共挂出32宗涉宅地块，仅姑苏虎丘16号地块的容积率是1.1。

我们来看下近几年苏州市面上纯别墅（联排、双拼、独栋）产品的供求情况。

从近几年苏州独栋、联排、双排别墅供求量来看，供应套数逐年减少，成交量并没有因为供应量的萎缩而变少。

2021年1-5月，苏州独栋、联排、双排别墅供求套数仅有262套，成交套数达到420套，供求比仅为0.43！可见苏州纯别墅市场的需求之旺盛！目前的市场供应远远不能满足需求！

这几年苏州的低密别墅新增供应量少于成交量，说明现在的成交量几乎都是库存。

我们再来看二手房市场，据链家网统计，今年1-5月，苏州1000万以上的豪宅成交套数为183套，但2020年全年苏州1000万以上的豪宅才成交了224套，也就是说今年前5个月，就完成了去年的82%的成交量。

其中以别墅成交量为主，今年千万级的别墅成交量比往年高很多，多以独栋、双拼和联排为主。

别墅市场为何这么火热呢？

1. 别墅是实现财富保值增值的优质资产

新冠疫情的爆发后，城市的高净值人群为了跑赢经济大势、实现财富避险、保值增值的目标，选择抗风险性强的优质资产去投资。

而别墅无疑是优质资产的首选，能够抵御股市震荡、通货膨胀，实现资产的保值增值。

2.禁墅令下，纯别墅产品尤为稀缺，卖一套少一套

我们前文说的，政府对别墅市场进行严控批复直至完全限制，让别墅产品成为卖一套少一套的稀缺品，别墅产品未来将从住宅新增供应品类中消失。

3. 苏州宜居宜业，精英层峰人士汇聚

不可忽视的一个原因是，苏州这个城市的发展情况。

苏州是一个宜居城市，而且经济发展比较发达。

特别是疫情期间，政府采取了一系列有力措施恢复经济，经济恢复发展走在了全国前列。

加上这几年，与上海的联系更加频繁，沪苏同城化、长三角一体化的发展，更加带动苏州这座城市的快速发展。

而且这几年苏州不仅通过政策、补贴等各种手段来吸引人才，并且正开始大刀阔斧地“培养人才”。

说白了，常住苏州的人口本身有钱人就多，另外，苏州还吸引更多外地有钱人来置业。

《2020胡润财富报告》显示，苏州亿元资产以上的超高净值家庭有1960户，成功入围了全国前十，苏州高净值人群的数量可想而知，完全能支撑起苏州高端住宅市场的需求。

所以说，苏州不缺有钱人，更不缺豪宅的购买力。

04

南拙政 北虎丘

苏州三代低密别墅圈的演化

苏州公认的第一代豪宅区在古城核心拙政园一带，这里是姑苏城的“根”和“魂”，有深厚的人文底蕴和历史氛围，这里别墅吸纳古城精髓，沿袭苏州园林独有的建筑风格，飞檐翘角，黛小桥流水、粉墙黛瓦、曲径通幽，移步易景，尽显中国风雅，给到苏州人的是悠然自得的园林生活。

苏州第二代的豪宅区在园区双湖板块，坐拥苏州金鸡湖和独墅湖一线湖景，别墅有中式、法式、新中式、现代等风格，古典与现代风格并存。

对于购买别墅的高净值人群来说，一方面是追求身份地位象征，同时也是对稀缺资源的占有，另一方面也是对生活质量与住宅品质的追求。而在所有的因素中，自然景观资源是他们最为看重的。“天然去雕饰”的湖景别墅成为城市塔尖群体的心头好。

所以园区双湖板块别墅的地价房价一度直冲城市之巅，也仍受到塔尖群体的热烈追捧。

不难看出，从古城核心到园区双湖，苏州豪宅圈成立的本质是对“绝版自然资源”的抢夺。

如今，无论是古城拙政园板块还是园区双湖板块，别墅已经进入了存量房时代，放眼整个苏州市区，拥有稀缺的自然景观资源和大量发展空间的板块仅剩下姑苏虎丘板块。

根据板块控规，虎丘片区还有十几块居住用地，容积率0.3到0.7， 也就是说未来的虎丘片区将是一个标准的豪宅别墅区！ 将 与“双湖”、“拙政园”三足鼎立，成为苏州第三大低密别墅圈。

不过话说回来，这些低容积率地块后期政府能给到什么样的产品政策空间还有待商榷。

目前虎丘片区在售的别墅有知丘别墅，项目打造99栋联排、双拼、独栋别墅产品，户型面积段确定为约425-728m²，其中较小户型425m²占比较多。

△知丘别墅示范区实景图

目前所有房源领取预售，备案均价为35030元/㎡（不含地下室），总价区间1296-2877万。

距离虎丘塔约200米左右的天健山棠春晓即将领取预售证，项目打造172栋新苏式类独栋合院产品。且项目的容积率仅0.69，整个社区采用南北围合式庭院，项目的户型建筑面积段约为308㎡-610㎡。

△天健山棠春晓实景图

前文我们说到，限墅令让别墅产品越来越稀少，那么苏州市面上还有千万级的别墅产品在售吗？

我们的答案是肯定的，这些别墅主要集中在姑苏区。

除了知丘和山棠春晓，目前天房吴侬里、天房留风园、当代蘇洲府MOMA、北园府、拙政江南、仁恒耦前这些别墅在售。

无论市场层面和政策层面，苏州市面上的低密别墅都越来越稀缺，但是城市塔尖群体对高端别墅的追捧却不会停止。

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