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时代的洪流向来不留一丝情面，稍有不慎或许就会被狠狠地甩到后方，这一点在商业地产领域被验证过无数次。
以老百货为例，这一商业体在全国各地商业地产飞速发展，诸多新兴商圈及更具趣味性的商业项目不断崛起的大环境下，显然已经无法满足主流消费者的需求，黯然落幕成为了并不意外的结局。
NO. 1
曾经的老百货可谓零售界龙头老大，作为占据当年最核心商圈位置的商业体，它也曾有过风光时刻。但“花无百日红”，如今，全国各地的老百货都在面临一场巨大的考验。
☆北京
始建于1953年、曾于1993年挂牌上市成为商业第一股的北京天桥百货商场，于2019年因借款合同纠纷被挥泪大拍卖，历经66年风雨的老百货始终未能敌过时代的巨轮。
早前，建于1990年的长安商场迎来了闭店升级改造，作为当时北京西城区最大的商场，该项目也不得不转型改造为社区购物中心。
无独有偶，一直以来颇具规模，至今已经营业28年的北京赛特购物中心也于去年正式关闭停止营业。事实上，这些仅仅是一小部分缩影，诸如西单百货、燕莎百货等等都已淡出人们的视线当中。
☆上海
开业于2000年的上海太平洋百货不夜城店由于租约到期于2020年宣布闭店，并进行为期150天的特卖会告别消费者，自此一代时尚地标画上句号。
成立于1918年的老牌商场永安百货历经百年沧桑，也难逃闭店浪潮，宣布升级改造。90年代初开业的高端百货代表虹桥友谊商城风光不再，早已于2018年落下帷幕。
☆广州
1959年，第一家百货零售友谊商店面世，在当时可谓广州百货界的龙头老大。尽管数年来友谊商店曾多次尝试异地扩张，但都因水土不服而宣布结业，2019年更是以38.32亿的价格“卖身”广百集团。
曾经承载广州人记忆的百年商业地标南方大厦早前率先在国内开设24小时便利店，并创立首家货仓式批零自选商场。经营期间，该大厦还曾转型数码商城，但其经营权已于2019年9月1日被广百集团收回。据了解，南方大厦将被改造为体验式商业中心。
☆杭州
日前，成立于上世纪的杭州大型综合性商场天工艺苑因无法偿还贷款于今年2月整体带租被拍卖，结果一度流拍。4月，天工艺苑再度流拍，只得进入售卖程序。
与之走向相同命运的还有另一老牌商场—运河商厦，也是曾经的景福百货大楼，创立29年间，该商场也曾创下杭州零售百货行业中排名第5位的优异成绩，谁知在多次易主后也难逃停业被拍卖的命运。今年3月10日，景福百货大楼二拍开拍，降价3000万却又被再度中止，未来它的命运如何谁都不清楚。
☆西安
民生百货，开元商城，世纪金花都曾经是西安本土老牌零售企业，一直呈现三足鼎立的局面。然而，民生百货随后被卖身海航集团，近年来在西安的多个商场关门结业，几乎退出市场。
陕西本土品牌世纪金花曾经是高端系的代表，曾为西安引入多个奢侈品牌，并于2006年在港交所上市。但随着SKP、中大国际等高端商场的进入，世纪金花业绩不断下滑，其多个门店关门结业，曲江店如今更是变身为大悦城。2019年，世纪金花终以6422万的价格被卖身曲江金控。
再看三巨头之一开元商城，最后也以33.61亿的价格被银泰百货收购，由此来看，至此西安本土三大老牌百货无一幸免。
当然，以上仅仅节选了部分城市的现状，还有诸多知名老百货在今年暗淡退潮：哈尔滨秋林集团日前因连续亏损于2月22日宣布退市、70余载中山新中百货前不久挂出谢幕公告，告别消费者......
不只内资百货陷入关店潮，较早入场国内的一些外资百货同样如此：英国最大的跨国商业零售集团玛莎百货于2017年全面退出、美国梅西百货因水土不服2018年正式撤出中国，日本高岛屋于2019年关闭上海门店宣布撤退......老百货的难局始终存在。
NO. 2
老百货为何难逃闭店命运？
尽管老百货退场方式各有不同，但从这些倒闭浪潮中，我们依然能够梳理出一些相似之处，小商认为这与以下几点密切相关。
// 场所老旧 配套设施匮乏 难以吸引消费者
老百货所面临的最直接的一个问题就是场所老旧及配套设施匮乏。由于成立时间较早，老百货的装修风格早已过时，层高过低，难以在视觉上打动人心。其次当时的动线设计及功能分区并不合理，导致店铺冷热不均，人流难以到达的位置往往销量极低，这对于品牌留存造成了一定影响。
再看配套设施，一般来说，配套设施的充沛及便利程度很大程度上决定着一个商业体是否具有吸引力。从卫生间到停车位配比，诸多老百货商场并未预留足够的空间供消费者使用，这样一来消费者的购物体验将会大打折扣。
// 业态杂乱 选品定位有误 难以留存消费者
老百货曾经以品类全面著称，但随着时代的变迁，消费者购物理念在不断升级，老百货过时杂乱的选品难以适应市场需求。加之电商对线下实体店的不断冲击，老百货商品在价格上毫无优势可言，自然难以留存住消费者。
其次，部分老百货业态杂乱，既无特色主力门店的支撑又无补充门店的协助，有些甚至缺失餐饮类业态。作为商业项目，假如失去了能够吸引人流的业态配比，走向“灭亡”也是在所难免。
// 未能及时提升服务水平 数字化发展缓慢
对于一个商业项目而言，客户完成购买，获得利润才是整个交易环节的完成，然而如今的消费者对于购物体验越来越“挑剔”，老百货销售人员薄弱的接待意识和服务水平难以满足注重悦己需求的客群，无法促使客户走向最终购买步骤，这是其落后于其他新兴商业体的很大一层原因。
另外，部分老百货难以跟上时代潮流，未能及时拥抱数字化，导致运营管理系统混乱，在商品调度、会员体系各个环节滞后于新兴项目，使其逐渐退出消费者视野。
除了以上项目自身弊端之外，城市更新进程中导致所处商圈的没落也对老百货造成了一定影响，加之传统商圈租金一向高昂，很多项目运营成本过大，难以维系，最终走向衰退。
NO. 3
重塑+升级，老百货也能焕发新生
时代洪流之下，老百货是否只能乖乖服老，黯然退场呢？其实不然，已经有诸多先例让我们看到了重焕新生的可能性。
日本
日本老牌百货大阪心斋桥PARCO投资近8亿改造后保留其原有百货强项，还引入了近170家特色店铺，融入了动漫、潮牌、餐饮等多个元素，从各个方面刷新项目优势。
在外观设计上，心斋桥PARCO采用垂悬式设计与大阪“水都”特色相呼应，既简洁又时尚。结构上，PARCO打破原有百货模式，将2-10层与大丸百货相连通，地下一层与大阪地铁御堂筋线“心斋桥站”直通，从各个角度吸引消费者进入项目。
此外，心斋桥PARCO还提出“无性别”及“国际化”概念，将艺术与科技融入整体，多次举办主题活动及展览。在高科技层面引入AR虚拟体验装置、AI机器人等为消费者带来诸多小惊喜。
法国
法国巴黎乐蓬马歇百货历久弥新，多年之后依然屹立不倒。其重要原因就在于该百货不断以艺术加持商业，除了在空间上进行艺术装置改造外，还联名新锐艺术家出品相关设计，将中庭等区域留给画家、建筑家等使用，使百货商场变身一个巨大的画室，在视觉上重拳出击。此外，商场加入绿植打造出移步换景的场景感，既提升空间效益，又为产品附加更多品牌价值。
其次，该百货始终明确定位，以高奢路线为主，精准匹配顾客群体，消费者在此可以选购到全球奢侈品，即使是一些年轻业态同样也保持高级调性，不追求低价策略。同时，乐蓬马歇百货在灯光设计方面追寻自然光线渲染，光照度及光感都非常柔和，与商品陈列完美结合。
美国
成立于1901年的美国Nordstrom百货近年来也在不断尝试项目更新及改造，其纽约旗舰店为主要奢侈品牌引入限时概念购物体验，还为旅途中的客户提供快递，24/7的在线订购，第二天送达等服务。在商场内，客户能及时为手机充电，十分到位贴心。
Nordstrom还尝试与日本多品牌零售商和买手店运营商Beams联合推出男装快闪店、开设本地服务中心来服务社区消费者等措施来进一步巩固购物体验。不得不说，Nordstrom为未来百货打造了一个全新模板。
中国
回到国内领域，银泰百货改造值得一提。仅仅三年时间，银泰就借助数字化工具搭建起新零售模式，吸引超2000万线上会员，使之与线下实体门店完成闭环，实现项目优化升级。基于此，银泰百货于2020年诞生了12个全球第一柜，16个全国第一柜的傲人成绩，为老百货提供了一个成功更新范例。
堪称中国最赚钱的高端百货SKP始终坚持奢侈路线，去年一年销售额高达177亿元。除了坚持自身定位外，SKP还全面布局买手店模式，引入全城闪送推动消费升级。
从以上更新改造实例中，我们可以发现老百货想要留存下来必须得置之死地而后生，抓住一切与消费者对话的机会，开启自救模式。
// 打碎重建空间结构 颜值上一击即中
建筑外立面及内部空间构造是吸引消费者的第一要素，老百货要想自救首先需要打碎重建空间，从建筑材料、到灯光设计、再到商场陈列等各方面入手，确立主题元素及客群定位。
其次，颜值上制造场景感至关重要，超级文和友的复古风、重庆光环购物公园的自然元素就凭借其独特定位和气质吸引了众多消费者前来打卡。在这样的购物环境中，消费者能够创造更多的情感记忆点和联结，也更愿意为项目延长购物时间。
// 调整业态比例 引入首店经济吸引Z世代消费者
老百货的转型之路还得从业态配比抓起，毕竟颜值为“骨”，优质内容为“血肉”，及时调整业态比例才是改造的核心要素。就目前客户群体来看，餐饮、儿童亲子等业态都需要不断提升，毕竟这两大版块堪称实体商业客流永动机。
此外，新兴业态比重也应不断增加，如泰国的Samyan Mitrtown就推出了24小时免费开放共享办公学习空间，打造“共享友好型社区”；日本南町田Grandberry引入宠物友好商业，从业态上不断丰富内涵，吸引消费者。
再者，Z世代消费者作为各大商业体瞄准的主流客群，其需求变化对于实体经济有着一定的指向作用。为了注重悦己消费和独特个性的群体，各大城市不断发力“首店经济”，2020年，上海引入各类首店909家，北京引入129家，新一线城市成都引入386家。
无论是业态调整抑或是首店引入，各大百货都应以“体验感”为关键词，打造项目亮点，满足消费者互动和社交的情感诉求。
// 实现数字化突破 完成运营模式升级
毫无疑问，对于成长于5G时代的原住民而言，紧抓数字化潮流才能使老百货立于不败之地。
打造线上流量服务体系，与线下门店进行结合，再通过大数据应用寻找客户需求，提升销量转化，形成这样一个完美的闭环才是老百货未来应该踏入的模式。尤其是在科技快速发展的当下，数字化转型更是迫在眉睫。
结语
小商认为，老百货的难局其实也是诸多线下实体经济共同面临的，在创新和迭代的过程中难免会遇到种种难题，但只要尝试就一定会找到破局之道。
要知道，在同质化“厮杀”中败下阵来不可怕，可怕的是就此一蹶不振，放弃与消费者对话的机会。这是不止老百货，而是所有商业都应该知晓的核心要素。
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