｜肉眼可见的老旧

“去年购入的一套金融城北区的旧房子，涨了1万/平，今年还要不要再买一套？”

｜聊天截图

金融城北区、西区的规划范围清晰之后，有不少人来咨询，板块附近的二手值不值得投资。

复习一下：金融城西区、北区规划要来，二手又要涨了？

文章开头提问的这位网友，就是其中之一。

去年他赶巧上车，以单价4万+的价格，入手了金融城北区儒林大街远洋宿舍的一套楼梯房，现在已经涨了将近1万/平。（贝壳4月参考均价53172元/平）

｜远洋宿舍位置示意

看到再次被提起的金融城北区规划，他在犹豫，要不要咬咬牙，再入手一套？

值不值，无非考虑两个方面，一是时间成本，二是收益预期。

远洋宿舍，1997年建成，楼龄超过20年，房屋、配套设施老化，小区管理也有限，对口的棠下小学，也不算特别好。

目前，链家上一套63平左右的2室1厅，售价318万，均价超5万/平。

｜内部保养比较一般

当然，买它的人，基本也不考虑自住。

人家核心的卖点也不在这，便捷的交通、清晰的产权以及等待兑现的规划红利才是重点。

这样看来，处于北区范围内，还有学位的加持的骏景花园，价格站上7万+，也不那么令人讶异了。（贝壳5月参考均价72224元/平）

片区附近和片区以内的区别，大概就是干儿子和亲儿子的区别。

| 骏景花园

回首2016年，骏景不过3万出头，如今翻了不止一番。

北区的规划，自然是利好骏景，但在明牌的情况下，值不值要考虑清楚。

（之前评论区有粉丝开玩笑：懂了，挂牌价再上调10%···）

放眼整个金融城北区，除了骏景，就是棠下涌片区、羊晚片区、黄洲工业园片区、骏景北片区。

把羊晚、骏景推倒重来的可能性基本为零，因为本身已经较为成熟了，以升级为主。未来发展建设的重心，还是棠下涌以及中山大道（骏景北片区）一带，个人观点，上限不会很高。

那么，起步区和东区呢？

看规划图，又红又紫又粉的，基本上是什么总部、写字楼；

黄色的宅地嘛也有，就那么几块，已经是稀缺豪宅盘的天下了，没什么二手上车空间，pass。

｜起步区规划方案示意图

｜金融城东区规划效果图

不妨把目光，转到西区，这块等待开发的土地。

目前，起步区已经处于在建中，东区规划也已获批，北区在2018年也有控规出来。

唯独西区长期以来，只有一个“产业数字化转型示范区”的概念。

｜金融城片区

西区的基础数据已经在5月底已经完成招标，21天出成果。

这说明，除了旧村改造部分外，西区已经有一定的规划成果了，只是公布时间问题。

｜来源：中国政府采购网

金融城西区，作为珠江新城连接金融城起步区的黄金地段，范围内现状以旧厂、村屋、村集体物业以及小产权房为主，此外还有部分住宅小区及商务办公楼。

未来发展的空间，相比之下要更大一些。

｜金融城西区土地摸查现状图

如今，板块内的二手房不少，且大多楼龄超过20年，且集中在核心区以北、以东部分。

｜金融城西区二手分布示意图

真真正正位于西核心区的，仅有2004年建成的牧业大厦，电梯楼，目前链家上有2套三房房源挂牌。

其中，一套约96平满5无抵押的3室2厅，挂牌675万，折合单价超7万/平。

｜来源：链家

西区范围内，核心区以外的，二手盘很多，价差也很大。

当然，这些数据仅仅是业主的挂牌价，部分价格区间跨度极大，只能作为参考。

金融城西区部分在售二手报价情况

数据来源：贝壳

小区

最早建成年代

挂牌价

美林海岸花园

2002年

8.2-12.3万/平

天荟公馆

2016年

10.0-10.6万/平

都市兰亭花园

2002年

7.9-8.5万/平

东璟花园

2004年

6.1-8.1万/平

兰亭上东

2006年

5.5-10.0万/平

旭日雅苑

2000年

6.4-9.2万/平

塞拉维

2002年

6.2-9.1万/平

华颖轩

2004年

6.2-8.4万/平

百合苑

1996年

A区：4.5-5.5万/平

B区：4.5-5.3万/平

昌乐园

1982年

4.6-5.7万/平

福金莲花园

1999年

4.2-6万/平

华颖花园

1970年

4.1-5.8万/平

白马花园

1992年

3.8万/平

员村新村

1980年

4.2-6.2万/平

怡景新村

1997年

4.5万/平

员村二横路11号大院

1992年

4.5-8.3万/平

以上这些二手，基本可以归为两档：

一档为美林海岸花园、天荟公馆等比较“高端”的，业主报价基本都在8万/平起步，美林挂牌最高都超12万/平了；

｜都市兰亭及周边

二档为百合苑、昌乐园、白马岗、怡景新村、员村二横路11号大院等比较“接地气”的，楼龄大多超20年，挂牌价集中在3.8万/平起，加装电梯的价格会更高。

当中，与程界东村改造项目仅一路之隔的百合苑A区，挂牌价4.5/平起。

最大面积为108平的4室2厅户型，售价600万，单价去到了5.5万/平。

｜百合苑

像员村二横路11号大院，就在都市兰亭花园附近，距离员村地铁站不过300米，报价基本集中在4.5-5.5万/平之间。

｜员村二横路11号大院

｜员村地铁站

82年建成的昌乐园，年代感还是挺强的，报价4.6-5.7万/平。

权属也比较复杂，既有商品房，也有房改房，还有私产。

｜昌乐园

至于这些二手性价比怎么样，要对比才知道。

老黄埔网红盘为例，中鼎珺合府，限价4.9-5.5万/平；文冲的万科·城市之光也是卖到了5万+/平。

这里距离珠江新城约10公里，而西区的员村，才大约3.5公里。（直线距离）

要不是楼龄太久，周边城市界面太差，怎么会是这个价格？

有投资需求的，金融城西区二手房，可以考虑入手。

但是也要考虑时间成本，毕竟城改的风口才刚刚开始。

之前粉丝的投资故事，复习一下大壮算个球，我爱员村

｜来源：贝壳找房

当然，一切价值与利好的兑现，都基于城市更新蝶变之上。

想在西区搞建设，还是得先把员村的整体拆迁给搞定。

左手珠江新城，右手广州国际金融城，隔江相望的还有琶洲，格格不入的脏乱差、老破小，我们看着不舒服，上层也不可能看不到。

珠江沿岸的伤疤，迟早还是得搞定。

｜员村现状

根据广州市最新的城市更新方案，员村属于三年计划中的旧村改造项目。

而同属于三年计划的吉山村已经开拆，意味着员村旧改距离正式招商也不远了。

据了解，珠光已经在员村计划搭建改造咨询中心，越秀地产也已进村。

复习一下两虎相斗，珠光、越秀地产染指天河金融城员村旧改

2011年，国际金融城概念应运而生。

十年时间里，金融城的建设，经历了不少浮沉。

目前来看，早前积压的问题得到逐渐解决，起步区建筑逐渐“长高”、东区规划落实、西区旧改加速（员村、程界东、程界西），稳扎稳打，发展态势不错。

｜金融城规划范围示意

｜金融城“长高”记录

2019.11-2021.1

如今，已经有超过60家世界500强金融总部在此聚集，有南方财经全媒体集团、广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产、万联证券、中国人寿、太平保险等重磅企业。

交通方面，除目前已开通的4号线、5号线、21号线、在建地铁11号线，金融城还将规划新增25号线、23号线和30号线、广佛环线，直达白云机场。

｜在建地铁11号线

可以发现，金融城的概念阶段基本已经告一段落了，接下来的重点是搞建设。

所以，部分二手的确定性，还是蛮强的。

但是，还是要提醒一句，买房有风险，投资需谨慎，是否入手还是要从个人需求出发，千万不要脑袋一热。