从“房住不炒”到“三道红线”再到土地集中出让，近期楼市信号不断！
这不，又迎来了一个重磅级的土地政策。
昨日，财政部颁布一个新政：土地出让划归税务征收。
这无疑又是一个炸弹，再次炸开了网络！
中央终于对地方财政出手了，这个政策又将带来哪些影响？
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6月4日，财政部、自然资源部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
▲《通知》内容截图（来源：中华人民共和国财政部网站）
《通知》提到，先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。
暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，2022年1月1日起，全面实施征管划转工作。
也就是说，7月1日起只是在河北、上海、浙江等七个省市先期试点。明年1月1日起，全国推行。
同时，《通知》还表示，四项政府非税收入划转给税务部门征收后，以前年度和今后形成的应缴未缴收入以及按规定分期缴纳的收入，由税务部门负责征缴入库，有关部门应当配合做好相关信息传递和材料交接工作。税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定，依法依规开展收入征管工作，确保非税收入及时足额缴入国库。已缴入财政非税专户，但尚未划缴国库的有关资金，由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。
《通知》还要求，税务部门应当商财政、自然资源、人民银行等部门逐项确定职责划转后的征缴流程，实现办事缴费“一门、一站、一次”办理，不断提高征管效率，降低征管成本。
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为何要把土地金转划归中央？
为什么要把土地金划转税务部门征收？
要读懂这一行为，就要先了解去年9月中办、国办印发的一份文件——《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。(以下简称《意见》)。
▲中办、国办印发的《意见》截图（来源：中华人民共和国中央人民政府网站）
《意见》指出，按照“取之于农、主要用之于农”的要求，调整长期以来“土地增值收益取之于农，主要用之于城”的分配格局。
《意见》明确，从“十四五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达到50％以上。
为保证这一目标的实现，《意见》要求“加强对土地出让收入用于农业农村资金的核算。规范土地出让收入管理，严禁变相减免土地出让收入，确保土地出让收入及时足额缴入国库。严格核定土地出让成本性支出，不得将与土地前期开发无关的基础设施和公益性项目建设成本纳入成本核算范围，虚增土地出让成本，缩减土地出让收益。”
这就是从非税收入改由国税征收的原因，由中央垂直管理的国税征收，可以有效避免地方政府从“从减少收入到虚增成本”两个方面挤占土地出让收入。
另一方面， 长期以来，土地出让收入用于农业农村的比例偏低。
据统计，2013年至2018年，我国土地出让收入累计达28万亿元，土地出让支出用于农业农村资金只有1.85万亿元，仅占土地出让收入的6.6%。
这一数据，远远低于50%的目标。
要将土地出让金“取之于农、用之于农”，就要建立财政投入稳定增长的长效机制，不断提高土地出让收入用于农业农村的比例。
而土地金划转税务部门征收，专款专用，无疑是最有效的举措之一。
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对地方财政和房地产发展有什么影响？
该《通知》最受关注的点莫过于：国有土地出让收入划转给税务部门负责征收。
土地出让金归于税收部门，也就是从地方政府划转到了国家手中，土地收入不再是地方的小金库。
众所周知，土地出让收入一直是地方政府收入的有力补充。
对于地方政府来说，土地出让收入能解决地方城市基础设施建设资金的缺口，还能解决保障性住房、教育、水利等基建的资金缺口，乃至专项债的还款来源，土地财政的重要性不言而喻。
2019年11月的一次地方政府专项债券偿债机制研讨会中提到，从结构看，能够作为专项债券偿还来源的地方政府性基金收入中，土地出让收入占91%左右。
甚至，有些二三四线城市的发展已离不开房地产市场的增长。
可见，地方政府对于土地财政的依赖度之高。
现在土地金归中央，就是要降低地方政府财政收入对土地出让金的依赖，让地方政府真正的思考发展问题，做增量税收。
另一方面，土地出让金划转，也体现了“顶层设计”对房地产调控的雏形正在形成。
未来，地方在房地产行业的话语权重，将越来越低，房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。
一方面，监管之下，土地市场将更正规。之前不少城市可以分期缴纳土地出让金，交由税务部门征收后，开发商想要缓缴存就有难度了。
另一方面，棚改/旧改项目或受影响。 在新模式下，收支模式更加规范，税务部门征收完，地方政府要花钱就没有那么容易了，棚改/旧改速度或将受到影响。
同时，城市的外扩速度也会减缓 。城市外扩，大部分是靠卖地支撑土地整理和基础设施建设。如果地方政府不能随意支配土地收入，在地方财政收入减少的情况下，城市外扩的速度势必会受影响。
最后，房地产税试点，可能会提前到来！ 土地出让金归于国家税后，一方面，国家有更多的财政用于公租房和共有产权房建设；另一方面，更多的土地出让金收入转移支付给农村，要维持城市发展速度，就得开辟新的增收渠道；再加上前段时间，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，可以预见，房地产税试点或将提前到来。
以上，就是笔者对新政的解读以及新政对楼市可能产生的影响。
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■撰文：慕辰
■编辑：77
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