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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

温州未来的城市形象区域在哪？反映历史文化与地域特色的，要看历史街区的改造与修缮。体现现代化、高质量城市发展的，要看滨江CBD的建设。

温州的高端社区又集中在哪？沿着瓯江，瓯江路以南、江滨路以北，外滩国际公馆、曼哈屯、鹿城广场、翡翠滨江，等等，组成了一片高端社区。

学院路附近，嘉一国际、中央公馆、华府天地、金色尚品、置信原墅、学院路七号，形成又一片高端社区。

瓯江路

倘若在历史街区、滨江CBD以及两片高端社区的围合之下，留着一大片城市疮疤，会是一种怎样的情景？

平时常去欧洲城、花园1956的年轻人，一定很有感触——走出繁华商业，即刻蓬头垢面。

欧洲城东南角视角。来源：百度全景

花园1956南入口视角。来源：百度全景

曾经驾车从瓯越大桥进城的市民也有这样一种感觉——在大桥上看温州很壮观，下了桥看两侧却很破败，完全是两座城市的感觉。

在环城东路以东、惠民路以西、江滨路以南、黎明路以北区域，以老旧小区、城中村、老旧厂房、老旧市场为主，大多建于上世纪80年代，建筑老旧、道路狭小、城市界面差、人居环境堪忧。不少人认为，这片地段绝佳的黄金宝地，被浪费了。

垟儿路曾经的城中村

2016年开启的“大拆大整”，拆除了该区域的城中村。然而，由于老旧小区、老旧厂房、老旧市场太多了，这片黄金地段的城市界面，依旧未得以改善。如今，更大的蜕变，正在路上。

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去年，五马街道办事处相继发布了对矮凳桥区块、东方灯具市场的房屋征收公告，预示着该片区的老旧小区启动拆迁。

5月27日，滨江街道办事处发出《关于鹿城区滨江片区保障性安居工程房屋征收有关事项的通知》，对灰桥片区、黎明侨村、夏屋社区、筲箕涂小区启动房屋征收相关工作。

从矮凳桥到筲箕涂，这些老旧小区的拆迁，又将腾出一片黄金宝地，令城市界面蜕变。当然，这里还有很多老旧小区尚未有明确的拆迁消息，比如十八家、洪殿，但从这趋势来看，只是时间问题。

区域实景（2020年初）

这片黄金宝地拆完，会如何打造？去年起，这片区域就接连发布了相关规划，对这些地块有了明确的规划。

根据《江滨单元（0577-WZ-HX-04）控制性详细规划暨城市设计》（东至灰桥浦，南至黎明西路，西至环城东路及飞霞北路、北临瓯江），该单元功能定位为温州市核心片区重要组成部分，集时尚商业、商务与品质居住等功能于一体的滨江综合居住片区。

根据《洪殿单元C-18等地块控制性详细规划修改》（东至高田路，南至黎明东路，西至民航路，北至江滨路），该区域为打造人文魅力社区，创建商业活力新区，形成融合地域特色的现代简约建筑风貌区。

根据《洪殿单元D-06等地块控制性详细规划修改》（东至惠民路，南至黎明东路，西至高田路，北至江滨中路），该区域旨在打造人文魅力社区，创建商业活力新区，形成融合地域特色的现代简约建筑风貌区。

可见，这里依旧以住宅为主，辅以少量商业，主要依托现有欧洲城、花园1956，另外布局一些教育设施。

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当周边滨江CBD、历史街区功能明确，该区域并未布局更多大都市功能，以人居为主，在寸土寸金之下，势必会拍出高地价，也必然打造高端小区，有望将南北两侧的高端社区相连，形成一座更大的高端社区。

当然，北侧仅一路之隔，就是鹿城广场，商业综合体、约369米地标建筑已经动工，为该区域带来高端商业配套与更多大都市功能。

鹿城广场商业综合体效果图

该区域在建的大多为原城中村改造的安置房，建设品质也较此前大有提升、接近商品房标准。不过，这里当前在建的商品房极少，比如碧桂园·滨江壹号，2019年拍地时约23384元/㎡的封顶地价，再加上配建政策性用房，成为当时的最高实际地价。

这样的高地价，也必然打造高端社区。碧桂园·滨江壹号建筑面积约143-195㎡，毛坯均价约37000元/㎡，在其他地方地价上涨的带动之下，近期销售情况也有了提升。

此前，不少人觉得碧桂园·滨江壹号周边老旧小区太多、城市界面不佳，认为这里缺乏高端社区的整体性。当如今老旧小区的拆迁，这一顾虑正在被打消。

随着拆迁的推进，今后这里还有更多住宅地块要出让。根据《2021年鹿城区读地手册》，江滨单元D-37地块、江滨单元D-16a地块均计划出让。

这两宗地块均为滨水地块，其中江滨单元D-37地块还是半岛地形，已被不少有老城情结、追求高品质生活的人盯上。

当然，温州的老旧小区拆迁，不仅仅在这片地方。近期，鹿城区松台片区（九山单元A-08地块）旧片区也召开了改建工程征收动员大会，再加上此前的清明桥老旧小区征收，以及庆年坊打造历史街区的传闻，该区域也或将形成新的城市片区。

由此看来，今后翠微新村、双井头等老旧小区，拆迁大概也是时间问题。

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