本地疫情下，广州多区域“禁足”，倡导人员流动最低化，无疑加速楼市降温。
上周广州新房周成交直接下破2千套关口仅成交1562套。业内有声音断言，广州楼市已经进入“冰冻期”。
说实话，这不能完全怪疫情，早在5月，苗头已闪现。
2021年调控不断收紧，广州402、421新政已相继“满月”，在421新政前的“抢闸”网签以及五一黄金周的成交量支撑下，市场依旧保持活跃，成交量整体维持万宗水平。但自5月中旬起，市场降温明显。
在刚刚过去的5月，新房成交量仅10220套，环比下降5％，虽然守住了万套关口，但5月成交量仅优于2、3月，对比今年1月下跌29%，而且一二手住宅市场成交都呈环比下跌现象，火热上涨的价格也开始放慢脚步，逐渐走向平稳趋势，新政对楼市的降温作用愈加明显。
网红区域急刹车
黄埔南沙环比跌近三成，二手最高跌近七成
南沙、黄埔作为网红区域一直备受热捧，也有较多的待购观望者一直等着网红盘的预售证。但随着新政的“满月”，不少买家的态度发生了微妙的变化。五月这两个网红区域在新政调控下，降温更为明显，成交量紧急“刹车”，环比上月下跌接近三成（均为-28%）。
黄埔五月新房网签套数成交961宗，环比下跌28%。黄埔自三月开始，预售证审批便一再放缓，加上此次五月的多个预推项目延迟开盘，如融创翔龙•廣府壹號、中鼎君和名城•珺合府、大壮名城等，导致五月的黄埔成交量呈“断崖式”下降。
此外，南沙五月成交1396宗，虽然成交量高于黄埔，但环比下跌也是28%。由于该区距离广州市中心较近的热销板块缺货，且目前在售项目集中在入手门槛较高的横沥岛上，部分买家购买力转移至其它区，导致成交量下降。
在二手房方面，由于受增值税影响较大，使得市面上符合条件的房源数量急剧下滑，新政降温作用也更加明显。人气火爆的南沙、黄埔五月二手网签套数下跌幅度分别位列第一、第二名。
南沙5月二手网签套数下跌最严重，跌幅67.2%，成交仅309套。
黄埔的二手房热度向来较大，但五月的二手网签套数也滑落46.3%，成交套数为401套。
从中可看出，即使是网红区域的一二手楼市都未能逃脱新政的威力，其他区域的成交量或多或少都减少了。
增城成最大赢家
网签2938套获第一
限购区从严，增城又可以了。尽管整体成交向下，增城依旧为全市成交量第一名，网签2938套。
随着地铁21号线等的不断规划完善，沿线板块（如新塘、朱村等项目）坐收交通红利，而且离市中心也比较近，购房门槛低，不少上班族为增城的成交量贡献了一份力。
此外，临莞深片区（石滩）板块楼盘成交也比较可观。今年以来深圳东莞的调控也不断升级，不少莞深买家购房需求转移至增城。据了解，部分项目“莞深客”占比甚至已接近2成，可见莞深新政倒增了增城市场需求，使其荣获广州成交量冠军宝座。
据广州市住房和城乡建设局公示数据显示，截至5月31日，广州总计新批31张预售证共5542套，且新入项目也主要集中在增城、南沙等外围区。对比4月的82张13854套环比下降约60%，从五月的预售证获批上，也能感受到调控的降温作用。
|数据来源：广州市住房和城乡建设局
降温才刚开始
楼市升级调控，新政威力持续显现
五月市场在新政的影响下放缓了脚步，但广州强大的人口红利尚未消失，市场整体还是供不应求的局面，置业需求也持续旺盛。短期内新盘价格会处于较平缓阶段，对于资金较充足或刚需的购房者，可以考虑去优质楼盘打新。
值得一提的是，随着广州近期的疫情反复，防控要求也不断升级，会降低购房客的购房、看房欲望，六月的广州楼市将会进一步降温。
根据中原预测，新政的威力预计在6-7月将会进一步显现，在多重因素的影响下，预计6月份广州成交量在8000宗水平左右徘徊。
地产经济学家邓浩志在其个人公号直言，6月广州楼市可能再次跌入谷底。7月份都未必能恢复正常。
是否会有去年先降价后反弹的“抄底”机会？邓浩志予以否定。他认为，是否降价销售，主要看的是房企的资金压力。目前国内房企基本正常运行，单纯广佛市场出现低迷，不会触发大规模降价。不过市场暂停1、2个月，当运作恢复正常后，到是很有可能出现一波小的报复性行情。但是在调控降温背景下，反弹不会太大。
资料来源：网易数据中心、中原地产研究发展部
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