近日，在深圳法拍房价格持续走高，让人叹为观止的时候，却也出现反面案例，一套业主在４年前以1550万的价格买入的别墅，经过两次拍卖价格大跳水 （一拍时降价400万到1150万，二拍降到920万，总共降了630万） ，依然无人竞买导致流拍。

20天内降价230万，流拍两次

加上已经还贷的200万和装修预估200万，这套想要出手却不好出的别墅，综合成本大约2000万！如今血亏一半价格都无人问津，无怪乎被称为史上最惨别墅。

登记价格为1550万

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血亏原因：陷入了美丽的陷阱

该套创下楼市“反面奇迹”的房源为大鹏璞岸花园。从房源图片来看，是标准的别墅产品，内部装修颇为豪华。

但这套算下来单价仅4.1万/平左右的豪华别墅无人问津，恐怕还是因为这套房子位于大鹏。

盐田区和大鹏半岛，被认为是深圳最美的地方，蔚蓝色的大海、郁郁葱葱的山岭，前海、后海、蛇口那混浊的海水完全无法比拟。十多年来，深圳在东部投资巨大，惠深高速公路打穿了深圳最多、最深的隧道，大小梅沙的海岸线建起了比深圳湾公园更美的栈道。每年夏天的假期，东部海岸挤满了“人肉”；开发商也投入巨资。

然而十年后，这些巨资投入的项目却只是给人制造了一个美丽的陷阱，典型的理想很丰满，现实很骨感。

比如说早已成为深圳房地产教科书式失败案例的东部华侨城天麓。早前就有业主在朋友圈发帖降价1000万甩卖天麓别墅，业主称自己手持7年，加上各项交易费用和多年的贷款利息，即使房子成功卖出去，算下来也要亏本2000万，真真是一部投资血泪史。

楼校长不久前去现场实探，发现曾经的千万豪宅如今荒草一片，倍显凄凉。不少洋房或别墅，都呈现出明显的破败气象。

目前天麓的房子几乎一半都没有装修，居住的人群三三两两，没有人气，更别说有人会来租住。

还有过去很辉煌，如今很惨淡的罗湖银湖别墅群。这里是深圳第一批别墅群，包括银谷别墅、齐明别墅、棕榈泉别墅、润唐山庄、金湖山庄、银湖山庄等别墅盘均聚集于此，千万别墅不计其数，也汇聚了当时罗湖最多的商贸富豪。

如今香蜜湖、蛇口、深圳湾等新豪宅片区相继崛起，银湖别墅群则随着罗湖的沉寂而黯然失色，其房价不但没有明显上涨，有的甚至出现缩水迹象。

楼校长此前统计了一张十年深圳全市房价涨幅榜 （2009-2019） ，银湖别墅群的这些别墅房价涨幅几乎全部垫底。

“现在我们这的别墅降价200万都没有人要买，更何况是要租出去了。”一位住在银湖的朋友告诉楼校长。

所以，再好看的山景、海景、湖景，也许都只是美丽的陷阱。楼盘周围有大面积的自然生态景观，往往意味着周边无土地可继续开发，后期难以带动房价继续上涨。购房时还是要慎重考虑，不要轻易为风景买单。

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避开楼市的坑之必备冷门知识

盐田、大鹏的豪宅，银湖别墅等这样曾经的楼市明星，他们的价值轨迹，与南山、福田豪宅的房价涨幅相比，不能不让人感叹：买房子，即使在大势看好的情况下，也有输家；买房子，的确有规律可循。楼校长简单总结如下：

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山景、海景、湖景，只是看上去很美

再好看的房子，都会因为折旧贬值，升值的只是脚下的土地，以及这块土地上投入的建设资金，教育、商业等城市核心商业资源才是房价上涨的最大动力。

楼盘周围有大面积的自然生态景观，往往意味着周边无土地可继续开发，后期难以带动房价继续上涨。所以，靠山、靠海、靠湖的房子只是看上去很美。自住或许很美好，但房价难以上涨。

楼校长观点：千万不要为风景买单。

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切忌盲目追求热点概念

购房决策中，充满着动物精神。

很多购房者在进行买房这个人生第一笔或者说是唯一一笔大支出的时候，谨慎程度甚至还不如去淘宝上买一件衣服。房地产中的概念千千万万，很多概念是为了卖楼而制造出来的，并不靠谱。

比如：当年红极一时的小产权商铺、分时度假以及“5+2”生活模式，以及现在仍然流行的滨海旅游地产，其本质是人为设计的投资游戏，或激发人们对美好生活的的憧憬。

很多购房者，在开盘现场一片火热下就会头脑冲动跟着别人买了一套房，总以为“大家都抢的肯定是好的”，这种现象楼市在上涨期尤其明显。当年买万科东海岸的人吃过这个亏，前几年买龙华某网红盘的人也吃过这个亏。

楼校长观点: 一切房地产概念，与政府的规划或政策无关甚至背离的，与经济学常识（比如供求关系、金融环境）无关甚至背离的，都是耍流氓。

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逃离衰落区和无重大规划的区域

以罗湖为例，房价涨幅有限的原因非常明显：

A.在城市发展方向上，10年来，罗湖在深圳的地位不断下降，深圳重大投资难以在没有土地的罗湖展开。

B.罗湖城区规划和楼盘过时：过窄的道路、大部分楼盘是钻石户型的港式结构、缺乏停车位……这些硬件条件严重的阻碍罗湖的发展。

楼校长观点：每个人都有片区情结，熟悉哪里就喜欢在哪里买房。在喜新厌旧的深圳，这份情结最害人。好在深圳已经快填满了，这种纠结的机会不多了。

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