上海R4用地已入市4个，你想在哪个租赁社区躺平？|中央公园|住宅|华润|物业|租赁

高考结束，又是一年毕业季。年中将至，租赁行业也大考在即。

4月我们曾盘点了今年即将入市的租赁用地项目（详情点击《》），白驹过隙，转眼已到6月，租赁用地项目入市情况如何，各家产品又有何亮点？让我们详细来看。

租赁用地项目入市4个，

松江独占其三

截至目前，上海已开业租赁用地项目4个，松江3个，宝山1个，其中华润置地有巢国际社区泗泾店与派米雷LINK新界（泗泾）未来社区为集体用地试点项目。

项目体量都较大，华润置地有巢国际社区泗泾店、东部经开区店、中集·中央公园房源数过千，均为大型租赁社区，全部分批入市，派米雷LINK新界（泗泾）未来社区体量相对较少，一次性推出。

表1：租赁用地项目信息列表

数据来源：CAIC集团战研中心整理

从地理位置看，松江3个项目均分布在外郊环，中集·中央公园在郊外环。中集·中央公园距7号线美兰湖站较近，轨交通勤相对便捷，其余项目通过开通接驳班车，降低交通劣势。

从客户来源看，项目附近均有产业园分布，企业较多，但制造业占比较高，客群相对偏刚需，B端客户占据一定比例。派米雷LINK新界（泗泾）未来社区因定位较为高端，企业客户相对较少，附近企业中高层管理人员入住较多。

图片来源：CAIC集团战研中心制作

聚焦产品本身，

一室户设计延续，大社区特点初显

租赁用地项目多为自建自营，相对改造类项目拥有更多的自主性与可发挥空间。尽管多数还是在传统集中式公寓的基础上探索，但部分项目在社区打造与产品设计上逐渐偏向普通住宅。

1 社区布局：多围合式，社区功能完善

首先社区布局来看，仅有巢泗泾店采用行列式布局，其余均为围合式布局，所有项目均采用人车分流设计；在社区功能设计上，基本都配备篮球场、草坪、跑到等户外休闲场地，其中派米雷社区规划较为丰富，除常规场地还配置滨水广场、宠物公园、屋顶星空花园等场地，同时因为功能配置较多，也导致社区空间较为零散。

中集·中央公园

华润置地有巢国际社区泗泾店

华润置地有巢国际社区东经店

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区

2 户型设计：一室户为主，面积段重合度高

在户型设计上，各项目面积段重合度较高，多在30-80㎡，且主要以一室户小户型为主，搭配少量一居室或两室户型。其中，华润置地有巢两项目为其国际公寓社区产品线标准产品，在外立面与户型上基本相同，中集与派米雷都在一楼设置了花园房，且每个户型都配置阳台。

①一室户

在一室户的设计上，与传统集中式公寓基本无差别，华润有巢一室户产品均采用干湿分离设计，派米雷社区通燃气，根据《上海租赁社区规划建设导则》，对厨房区域进行分隔设计。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区35㎡一室户

②一居室

一居室户型总价较高，客户需求较低，各项目配给都较少。一居室户型多采用干湿分离设计，室内空间较大，较为舒适。

▲华润置地有巢泗泾店60㎡一居室

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区55㎡一居室

③两室

有巢与中集两卧室均朝南，布局上与一居室几乎相同，等同于将客厅空间打造成一个卧室，派米雷多数两室户型保留朝南客厅，在北边设计一较小次卧，边套采用双朝南卧室，客餐厅东西面开窗，采光与空间感都十分不错。

▲中集·中央公园58㎡两室一厅

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区80㎡两室两厅

3 室内装修：国内知名品牌，收纳设置各异

在室内装修上，各项目在电器等品牌选择上较为统一，基本为国内知名品牌，如海尔、美的等。派米雷全屋定制式衣柜，收纳功能完备，甚至在阳台区域也设置了较大收纳空间，整体装修品质较高。中集在收纳上基本满足需求，华润有巢收纳设置一般，玄关收纳较为齐全。

▲派米雷LINK新界（泗泾）未来社区收纳空间

4 公区打造：适当简化功能，健身房配置方式多样

在公区打造上，各项目均保留影音阅读、会客区域，仅中集保留公共厨房设计。在健身房的设置上，派米雷规划为商业，对外招商，基础功能免费对租户开放，中集考虑与私人健身工作室合作增加营收，华润有巢不做变化，健身房仅作为公区功能的一部分。此外，中集还规划设计电竞室、桌游室等多样空间，未来在社群活动上也会十分丰富。

中集·中央公园公区规划图

总结来看，中集·中央公园户型层次分明，配置齐全，交通较为便捷，综合条件较好，未来中集金地美兰城综合体建成后，租住生活将更加丰富；华润有巢国际社区定价较低，得益于周边产业发展， B端客户较多；派米雷LINK新界（泗泾）未来社区定位较为高档，产品品质较高，租金相对也较高，边套两室产品性价比高，但体量较少。

选配、减配、加配，

租赁社区在摸索中前进

租赁大社区作为新生业态，尤其是超级租赁社区在中国市场的运营暂无经验可循，项目规划及产品设计缺乏精准数据参考，只能是摸索前进。从已入市的4个租赁用地项目来看，以下三点或值得关注：

1 根据定位选择性配置燃气

在参观项目时，我们有听到一个争议较大的问题——需不需要配燃气。有人认为，通燃气成本高，但客户敏感度不高，增加运营成本；有人认为，燃气更便捷，且分隔厨房区域可有效避免油烟，居住舒适度更高。

华润置地有巢国际社区东经店厨房

派米雷LINK新界（泗泾）未来社区厨房

对此，分析师认为，需要因项目定位而异。主力客群为青年白领，烹饪需求较低，无燃气，配置公共厨房也可以基本满足客户需求。主力客群为家庭客户或者高能级客户，对燃气及室内分区要求较高，应相应配置燃气功能，提高租住体验。

2 合理减配公区功能

实际上，即使在传统集中式公寓中，公区的功能配置也是一个需要探讨的问题。当对象转换为租赁社区时，我们或许可以得到一个肯定的答案，即公区功能可适当减配。一是，公区效能不高，二是，租赁用地项目一般都配置一定比例的商业面积，可补足部分公区功能。三是，租赁用地项目社区空间较大，可分担部分公区职能。

3 匹配客户需求趋势

此外，我们也发现越来越多的租赁社区开始接受携宠物入住，并提供相应的社区空间及管理服务。据了解，派米雷LINK新界（泗泾）未来社区在宠物入住前需签订宠物管理条约，并缴纳押金2000元，社区内设置宠物公园及宠物便桶。而后续即将开业的“中建·幸孚+”等租赁社区也都将接受宠物入住。